Обзор: Торговые и торгово-развлекательные центры

Общий объем существующих торговых площадей в Новосибирске составил около 820 тыс. кв. м. По оценке DSO Consulting, сейчас в Новосибирске строится или проектируется 1-1,5 млн кв. м торговых площадей общей стоимостью около $1,7 млрд. Из них на крупные ТЦ площадью свыше 20 тыс. кв. м приходится не менее 800 тыс. кв. м. Значительная часть из них — это инвестиции ритейлоров в развитие собственной сети, отмечает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.

Впервые в Новосибирске открыли свои комплексы не только российские, но и международные операторы. В ноябре на улице Ватутина открылся торгово-развлекательный центр «МЕГА-ИКЕА» площадью 132 тыс. кв. м, в его составе — гипермаркеты сетей «Ашан», Leroy Merlin, «М. Видео». Торговый центр Metro компании «Metro Cash & Carry — Новосибирск» площадью 16 тыс. кв. м (инвестиции — около 700 млн руб.) открылся на улице Большевистской. Сеть «Лента», открывшая первой из федеральных ритейлоров собственный ТЦ в Новосибирске, в августе ввела в эксплуатацию свой третий магазин на улице Большевистской. Его площадь составила 12 тыс. кв. м, стоимость — около $20 млн.

В 2008 г. сеть «МосМарт» (г. Москва) намерена открыть собственные гипермаркеты в составе строящихся ТЦ «Гранд сити» и «Сибирский молл». По данным компании, инвестиции в открытие магазина составят от $5 млн. Строят собственные магазины региональные ритейлоры «Алпи» и «Кора», а также новосибирский ТХ «Сибирский гигант». Первый гипермаркет компании площадью 22 тыс. кв. м открылся в декабре 2005 г. Сейчас компания ведет строительство собственного ТЦ на пересечении улицы Жуковского и Мочищенского шоссе.

По данным DSO Consulting, в конце 2007 г. на 1000 жителей Новосибирска приходилось около 700 кв. м арендопригодной площади в торговых объектах, в Казани — около 700 кв. м, в Москве — более 1000 кв. м. По мнению Сергея Дьячкова, о насыщении рынка можно будет говорить при достижении показателя 800-900 кв. м на душу населения, т.е. при вводе около 300 тыс. кв. м торговых площадей, что произойдет к 2009 г.

На ввод новых площадей рынок отреагировал замедлением темпов роста ставок аренды и цен, констатирует директор риэлторской компании «БрокерКом» Александр Назаров. Если в 2006 г. рост цен на площади в «проходных» местах составил 100% и более, а ставки выросли на 50-70%, то по итогам 2007 г. цены выросли лишь на 50-60%, а средние ставки — не более 30%, поясняет риэлтор.

По данным аналитического центра агентства недвижимости «Сибакадем- строй Недвижимость», за год ставки аренды торговых площадей выросли на 24%, в четвертом квартале средняя арендная ставка торговых площадей по городу составила 1522 руб. за кв. м. Как сообщил специалист аналитического центра АН «Сибакадем- строй Недвижимость» Сергей Феокритов, наиболее высокие средние ставки зафиксированы в Центральном районе — 1883 руб. за кв. м в месяц, самые низкие — 849 руб. — в Кировском районе.

Верхняя граница ставок аренды за год выросла на 70-130%, отмечает директор исследовательской компании RID Analytics Елена Ермолаева. «Если год назад максимум по арендным ставкам составлял не более 3000-4000 руб., то сейчас в торговых центрах для зоны галереи аренда доходит до семи тыс. руб. за 1 кв. м», — разъясняет она. Однако, по ее данным, для «якорей» арендная плата практически не изменилась и составляет от 300 руб. за кв. м в месяц.

По данным партнера S.A. Ricci & King Sturge (компания выступает консультантом по проекту ТРЦ Omega Plaza на площади Маркса) Ильи Шуравина, ставки аренды для мультиплексов в составе строящихся новосибирских ТРЦ составляют около $200 за 1 кв. м в год (не включая НДС, эксплуатацию). «В проектах же с недостаточной доступностью и слабой концепцией ставки по развлекательной зоне ниже, до $130-150 за 1 кв. м в год», — уточняет собеседник.

Цены на торговые помещения по сравнению с 4 кварталом 2006 г. выросли на 58,4%. Сейчас средняя удельная цена предложения торговых площадей составляет 100,4 тыс. руб., подсчитали специалисты аналитического центра АН «Сибакадем- строй Недвижимость». По словам Феокритова, минимальные цены предложения — 13,7 тыс. руб. за кв. м — зафиксированы в Советском районе, максимальные — 142, 5 тыс. руб. за кв. м — в Железнодорожном. Площади в строящихся объектах составили лишь около 10% от общего предложения, они продаются с дисконтом в 30-32%, отметил аналитик.

Елена Ермолаева отмечает, что в большинстве из крупных введенных в 2007 г. торговых центров площади не предлагаются для продажи на открытом рынке. На рынок поступает либо street-retail, либо помещения в небольших объектах. По ее данным, максимальные цены сделок на торговые площади в 2007 г. составили около 300 тыс. руб. за кв. м.

Несмотря на столь серьезные объемы ввода, арендовать помещение в торговом центре до сих пор является проблемой, констатирует директор риэлторской компании «Дело Проф» Петр Мельников. По его словам, чтобы попасть в число арендаторов комплекса, компании вынуждены заранее договариваться с девелоперами торговых центров или мириться с многомесячным ожиданием.

Слова Мельникова подтверждают управляющие торговыми центрами. Как сообщила директор ТРЦ «Ройял Парк» Наталья Колгина, договоры аренды были подписаны за несколько месяцев до открытия ТРЦ и сейчас «лист ожидания» потенциальных арендаторов включает несколько десятков компаний.

Большинство введенных или строящихся новосибирских комплексов создаются практически по одной и той же концепции, считает директор по консалтингу компании Becar Commercial Property SPb Олег Спивак. «Девелоперы привлекают в ТРЦ ограниченный набор развлекательных функций — как правило, это мультиплекс, боулинг, общепит, а также детские развлекательные зоны», — разъясняет аналитик. По его мнению, фуд-корты встречаются практически во всех комплексах, далее по популярности следуют кинотеатры и дет- ские зоны, а также боулинг.

Сейчас большинство девелоперов не видит альтернативы мультиплексам, соглашается коммерческий директор «Арт- Сайнс Синема Дистрибьюшн» (АССД, оператор мультиплексов) Галым Саинов. «Кинотеатр формирует в торговом центре огромный поток посетителей, сравнить который можно разве что только с тем, что формирует гипермаркет, поэтому стремление включить кинотеатр в состав ТРЦ оправданно», — полагает Саинов.

До сих пор девелоперы новосибирских торгово-развлекательных центров в качестве оператора привлекали местную компанию АССД. Так, ее мультиплексы действуют в составе недавно введенных ТРЦ «Континент» и «Калина-Центр». А первый мультиплекс федерального оператора «Синема-Парк» откроется в Новосибирске в феврале 2007 г. в составе торгово-развлекательного центра «Ройял Парк» (площадь ТРЦ — 77 тыс. кв. м, девелопер —«Автоярус», стоимость — около $70 млн). «Синема-Парк» стал соинвестором строительства — компании принадлежит третий этаж, где разместится 10-зальный мультиплекс.

В 2008 г. федеральная сеть киноплексов «Инвесткинопроект» начнет работу в составе торгово-развлекательного центра «Зауралье» на улице Фрунзе (площадь — 67 тыс. кв. м, девелопер — Глобэксбанк, стоимость проекта — $60 млн). Как сообщила директор компании по оперативному управлению Юлия Солдатова, проект будет состоять из восьмизального мультиплекса, а также боулинга «Болливуд» на 18 дорожек, зала игровых автоматов и фудкорта. Объем инвестиций, включая аренду и обустройство, составит более $5 млн.

Подыскивает площадку в Новосибирске под собственный мультиплекс и федеральная сеть мультиплексов «Каро-Фильм».

Директор по развитию «Синема-Парк» Кирилл Иванов оценивает потребность Новосибирска в киноуслугах «не более чем четыре-пять крупных мультиплексов размером от 10 залов». Таким образом, новосибирский рынок киноуслуг близок к насыщению. По его словам, сейчас «Синема-Парк» рассматривает возможность создания не более чем одного мультиплекса в одном из будущих торгово-развлекательных комплексов Новосибирска. «Для нас интересны комплексы в центре города — например, в пойме реки Каменки», — уточняет Иванов.

С введением заявленных комплексов ниша торгово-развлекательных объектов будет близка к насыщению. «Комплексам, где в развлекательной части ставка сделана на мультиплекс, придется конкурировать между собой», — полагает директор сети ТРЦ «Континент» (девелопер всех проектов — компания «Итера») Наталья Патрина. По ее мнению, возможным преимуществом для ТРЦ может стать создание «нестандартной» развлекательной зоны, в состав которой войдут «новые для города развлечения». Так, в составе строящегося ТРЦ «Континент» на улице Троллейной будет работать развлекательно-обучающий комплекс «Транс-Форс». По словам Патриной, оператор «Транс-Форса» — компания АССД.

Как сообщил Саинов, разработчиками комплекса является ГК «Транзас» (Санкт-Петербург), производитель систем навигации, морского и авиационного бортового оборудования. «Транс-Форс» — это модель космического корабля, посетители которого смогут представить себя космонавтами, и, благодаря проекционной системе, наблюдать за звездами и движением планет. Саинов полагает, что появление конкурирующих комплексов ему не грозит, у АССД есть эксклюзивное право на внедрение комплексов в Сибири.

По мнению Спивака, в дальнейшем, с усилением конкуренции, девелоперы будут искать новые, нестандартные концепции развлекательной части. Возможными вариантами Спивак называет ледовый каток, фитнес или океанариум.

В Новосибирске девелоперы строящихся ТРЦ делают акцент на развлечениях для детей.

Так, в ТРЦ «Евразия» оператором развлекательной части стала компания «Созвездие развлечений», развивающая сеть развлечений для детей «Динопланета», сообщил гендиректор компании МФЦ (девелопер проекта ) Мете Догуоглу. По его словам, в ТРЦ «Евразия» компания арендует более 7 тыс. кв. м. Комплекс рассчитан для детей от 3-х лет и включает развлекательные и спортивные аттракционы, детские игровые автоматы, автоматы-симуляторы.

До сих пор в Новосибирске формат развлекательных центров был представлен лишь заведением Crazy Park (площадь около 1500 кв. м, развивает компания «Премьер Парк»), который открылся в 2005 г. в ТЦ «Москва».

Присматриваются к Новосибирску и другие операторы рынка детских развлекательных центров — в частности, «Игромакс» (г. Москва), «Стар Гэлакси» (г. Москва). Дьячков оценивает нишу развлечений для детей очень перспективной: «Городу требуется не менее 8-10 центров с развлечениями для детей. Потенциальный спрос на подобные услуги «в разы» превышает сегодняшнее предложение. Спрос на такие развлечения ежегодно растет на 25-30%».

Спивак считает, что в Новосибирске до сих пор не развита индустрия развлечений, в городе представлена лишь малая часть развлекательных форматов — кинотеатры, некоторые виды аттракционов, игровые заведения. По его мнению, спрос на развлекательные услуги до сих пор не удовлетворен.

Ввод столь серьезных объемов торговых площадей привел к усилению конкуренции, полагает коммерческий директор сети «Пятерочка» в Новосибирске Роман Загуменный: «До сих пор успех гипермаркета зависел главным образом от местоположения, но сейчас все большее значение приобретает концепция, состав арендаторов, наличие фуд-корта, детской площадки, удобная парковка, подъездные пути и т.д.». С ним согласен вице-президент ассоциации «Алпи» Андрей Граванов. Пока федеральные ритейлоры подыскивали площадки для собственных магазинов, красноярский ритейлор «Алпи» успел открыть в Новосибирске четыре магазина площадью от 11 до 22 тыс. кв. м. Как сообщил «ДК» Андрей Граванов, Новосибирск по-прежнему интересен компании для создания гипермаркетов, но в дальнейшем компания «Алпи» направит значительные усилия на открытие магазинов в небольших городах СФО с населением от 30 тыс. человек. «Мы стремимся войти в эти города, пока активность федеральных игроков в этом направлении невелика», — пояснил собеседник.

Рынок Новосибирска по-прежнему является перспективным для развития ритейла, убежден аналитик ФИНАМа Сергей Фильченков. По его данным, оборот розничной торговли в Сибири лишь через несколько лет достигнет уровня оборота европейских столиц. Как говорит Фильченков, в СФО сейчас розничный оборот на душу населения составляет около 51 тыс. руб. в год (без учета «серого сегмента», на который приходится до 30-40%), в то время как розничный оборот на душу населения в Польше — $2,13 тыс. в год, в Чехии — $2,14 тыс. в год, в Париже — $8,14 в год. Ритейлорам есть куда расти, значит, им понадобятся торговые площади.

Cлова Фильченкова подтверждают данные территориального органа федеральной службы государственной статистики по Новосибирской области. В январе — октябре 2007 г. оборот розничной торговли в НСО составил 19,4 млрд руб., рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — 114%. По прогнозам компании ФИНАМ, в 2007 г. совокупный оборот российских розничных торговцев увеличится на 17%, а в следующем — на 15%.

С Фильченковым согласен президент ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков. По его мнению, в Новосибирске доля неорганизованной торговли в розничном обороте до сих пор высока. Поэтому строящиеся сейчас торговые центры будут конкурировать не столько между собой, сколько с рынками.

Несмотря на значительный объем ввода торговой недвижимости, сегмент остается привлекательным для инвестирования, полагает Ермолаева. По ее данным, доходность торговой недвижимости как арендного бизнеса составляет около 25% годовых и стандартный срок окупаемости для торговых центров — около 4-5 лет. В случае продажи недвижимости доходность инвестиций может составить 100-200% и более.

Шуравин согласен с Ермолаевой. Он полагает, что показатели доходности торговой недвижимости в разы превосходят аналогичный показатель для европейских стран. Как разъясняет Шуравин, для Европы пятилетний усредненный прогноз доходности на ближайшие пять лет находится на уровне всего лишь 5,4%, а для Великобритании на ближайшие пять лет ожидаемые показатели средневзвешенной рентабельности инвестиций в торговые площади составят лишь 6,4%. Поэтому интерес инвесторов к новосибирской недвижимости оправдан.

По данным аналитика ФИНАМа Сергея Фильченкова, по итогам 2007 г. в проекты коммерческой недвижимости в регионах РФ было направлено всего $29 млрд инвестиций. Торговая недвижимость приобретает все большую популярность как у институциональных инвесторов, так и среди непрофильных игроков — на торговую недвижимость пришлось около 40% инвестиций.

Ермолаева отмечает, что на рынок выходит все больше профессиональных инвесторов, готовых к вхождению в проект еще на начальной стадии — получения права аренды земельного участка или разработки концепции. Информация об инвестиционной продаже в большинстве случаев остается закрытой.

По данным начальника отдела торговых операций компании Jones Lang LaSalle (компания является консультантом в проектах «Ройял Парк» и др.) Ольги Стрелец, девелоперы значительной части строящихся новосибирских торговых центров ориентированы на их продажу. «В планы большинства входит продать комплексы через 2-3 года, когда торговый объект достигает максимальной стоимости. Однако внимание инвесторов привлекают проекты с правильным подбором участников проекта и грамотным позиционированием — при достаточно высоком спросе со стороны инвесторов рынок испытывает нехватку качественных инвестиционных продуктов», — добавляет она.