Отставка губернатора стала сильнейшим стрессом для рынка земли в Новосибирске

Управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков говрит, что сфера распределения земли, как любая сфера распределения ресурсов, коррупционно емкая.

 Скандалы по поводу выделения земельных участков под застройку для Новосибирска не редкость. Недовольные точечной застройкой горожане и судились с мэрией, и даже перекрывали движение на одной из магистралей. Впрочем, точечную застройку это не остановило — многие застройщики по‑прежнему стремятся получить участки в центре города.

«Экономически землю в центре покупать выгоднее. Маржа может получиться больше 10 тыс. руб. за кв. м, —

рассуждает генеральный директор  строительного концерна «Метаприбор» Владимир Мартыненков. —

На окраинах земля дешевле, но зато и рентабельность строительства качественного жилья существенно ниже».

Опрошенные «ДК» участники рынка недвижимости говорят, что отставка губернатора и предстоящие выборы мэра стали сильнейшим стрессом для земельного рынка.

«В смутный период люди боятся брать на себя ответственность. Смена «команды» в исполнительной власти в нештатном режиме — это застой в делах, это остановка всех проектов как минимум на полгода», —

объясняет директор Сибирского института оценки Татьяна Яговкина.

По ее словам, участники земельного рынка жалуются на возникшую неопределенность.

«Как решаются вопросы? Пошел к человеку — решил вопрос. А сейчас  обращаются к чиновнику, а он боится сделать что‑нибудь не так, отправляет вас к другому исполнителю, и процесс превращается в нечто размыто-неопределенное по времени и непредсказуемое по результату. Для бизнеса нет смысла в таком общении», —

рассказывает она.

А директор строительной компании, просивший не называть его, разъясняет:

«На вторичном рынке земли нередко предлагаются на продажу привлекательные участки на «вкусных» местах, но юридически «кривые» — построить дом, подключить его к коммуникациям на таком участке без помощи «нужных людей» нельзя. Раньше при желании можно было выйти на «нужных людей» и в итоге оформить даже самые проблемные участки. Сейчас все затаились и ждут».

Как изменится стоимость земли

Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева говорит, что у рынка земли под застройку в Новосибирске три основных источника:

«Первый — это муниципальные аукционы. Но они проводятся не очень часто, и основную стоимость нередко составляет не сама земля, а коммуникации. Второй источник — это земля под нежилые объекты, которая выделяется в зависимости от близости к административному ресурсу по непрозрачным схемам. Третий источник — земельный «портфель» предприятий и организаций‑собственников земель. Время от времени эти организации поставляют участки на вторичный рынок».

Собеседники «ДК» сошлись во мнении, что покупка земли на муниципальном аукционе — самый надежный и удобный способ получения участка под застройку. Главное преимущество такого способа — мэрия предлагает участки с готовыми техническими условиями. Прокладывать коммуникации своими силами — очень сложно и дорого.

«Чтобы построить 300 м теплотрассы диаметром 700 мм, нужно потратить 23 млн руб.» —

приводит пример директор компании «Поликом» Владимир Литвинов.

По словам директора ГК «Стрижи» Игоря Белокобыльского, сегодня участок площадью 3 га на окраине города, где нет никаких коммуникаций, можно купить за 180 млн руб. Генеральный директор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов рассказал, что его компания за эти же деньги купила участок в центре, но площадью в три раза меньше — 1 га.

«Я считаю, что это не очень дорого, —

пояснил Евгений Гаврилов. —

В Гонконге 1 га земли стоит $1 млн. Уверен, что у нас земля будет дорожать».

По данным RID Analytics, в 2013 г. средняя цена 1 га в Новосибирске колебалась в пределах 13–19 млн руб., в центре из‑за крайней ограниченности предложения стоимость некоторых участков (площадью 0,2–0,5 га) достигала 245–462 млн руб. за 1 га.

Татьяна Яговкина говорит, что за последние шесть лет цена земли в Новосибирске выросла во всех районах и во всех сегментах. Наиболее сильно росту цен способствовало увеличение малоэтажного строительства. По ее наблюдениям, во многих коттеджных поселках, там, где развиваются коммуникации, за год цена земли выросла на 100% и более.

«Если в среднем по пригородной зоне сотка земли в коттеджных поселках стоит 27–35 тыс. руб., то в некоторых наиболее престижных местах цена достигает 300 тыс. руб.», —

говорит Татьяна Яговкина. По ее словам, в центральной части Новосибирска стоимость сотки земли в частном секторе составляет примерно 1 млн руб.

«Но в некоторых случаях владельцам участков удается продать землю застройщикам в несколько раз дороже», —

говорит она.

Можно взять землю в аренду. По данным генерального директора «Сибирского проектного института» Игоря Воротникова, средняя цена аренды 1 га в Новосибирске — 10 млн руб. в год. Если строить быстро, то, возможно, такая схема обойдется дешевле, нежели приобретение участка в собственность. Но строить быстро получается только при благоприятных экономических условиях.

Муниципалитету выгоднее сдавать землю в аренду, поясняет Владимир Мартыненков, так как в этом случае 100% дохода идут в муниципальный бюджет, а в случае продажи — только 50% (25% идут в бюджет области, 25% — в бюджет РФ).

Татьяна Яговкина считает, что в 2014 г. средняя стоимость земли в Новосибирске и пригороде вырастет на 20–30%. Но инвестировать в земельные участки со спекулятивными целями, если вы не стратегический профессиональный инвестор, она не советует.

«Земля — сложный товар. Это не однокомнатные квартиры. Купить неликвидный участок очень легко», —

говорит она.

Сергей Дьячков уверен, что цена земли наоборот снизится. По его прогнозу — примерно на 20% до конца 2014 г.

«Объем строительных работ в Новосибирской области в прошлом году снизился на 5,6%, а за январь‑февраль 2014 г. почти на 14%. Соответственно, будет уменьшаться и спрос застройщиков на земельные участки. Если до сих пор ежегодно в Новосибирске продавалось около 100 га земли под застройку, то в этом году купят 50–70 га», —

говорит он.