Петр Мельников: «Продавцам недвижимости пора расстаться с иллюзиями»

Если посмотреть на рынок недвижимости, ничего оптимистичного и обнадеживающего, на первый взгляд, мы не увидим. Компании рынка недвижимости, особенно жилой, настроены негативно, их финансовые показатели каждый месяц снижаются, и, что бы ни говорили финансисты про понижение ключевой ставки,  вероятность, что это положительно скажется на ситуации, крайне мала. Свою психологическую роль «ставка снижена, теперь все будет хорошо»  она не играет,  считает Петр Мельников, владелец компании «Дело Проф», действующий брокер.

Традиционно двигателем рынка недвижимости является ипотека. Она толкает рынок, дальше идет еще 6-7 сделок – вроде бы они не ипотечные, но первые деньги, которые дают импульс последующим процессам, ипотечные. Сегодня процентная ставка по ипотеке достаточно высока. Но не это является главным сдерживающим фактором, а то, что экономическая нестабильность порождает неуверенность в завтрашнем дне: как брать ипотеку, если ты не уверен в своем будущем? Даже если есть возможность взять кредит и что-то купить, не факт, что это стоит делать.

В результате спад на рынке недвижимости (особенно жилой, где сконцентрирована основная масса объектов) продолжается.

Второй негативный показатель – рост дебиторской задолженности. Все друг другу должны: кто-то за аренду, кто-то за работу, кто-то за рекламу. Это очень опасный момент, когда ты не платишь, потому что тебе не платят, потому что им не платят и так далее по цепочке. Многие начинают воспринимать ситуацию «я не плачу, потому что кризис» как что-то нормальное, как удобное оправдание, и стараются им прикрыться даже тогда, когда можно напрячься и что-то предпринять, чтобы выполнить свои обязательства. Такая тенденция характерна не только для рынка недвижимости, но и для других сфер бизнеса.

В строительной сфере особенно страдают подрядчики, которые выполняют работы, оказывают различные услуги, предоставляют в аренду строителям механизмы. Они оказываются перед выбором: или сидеть и нечего не делать вместе со своим штатом сотрудников и оборудованием, или подряжаться на работы и идти на риск – заплатят – не заплатят застройщики, генподрядчики. В этой цепочке порой не ясно, кто не платит, у кого перед кем задолженность. Эти неплатежи порождают следующие неплатежи, что очень негативно отражается на рынке.

Может ли эта ситуация измениться? Что должно произойти, чтобы была положительная динамика? Мы действительно очень зависим от геополитических процессов. Как мне кажется, глобально что-то изменится, только если решится вопрос с Украиной или, по крайней мере, пройдет острая стадия конфликта. Тогда начнется какое-то позитивное движение. А пока единственное, что может делать каждый из нас, – продолжать двигаться, каждый в своей сфере деятельности. Мобилизоваться и работать больше, сегодня необходимо прилагать в два-три раза больше усилий, чтобы получать прежние доходы.

Именно поэтому я не согласен с утверждением, что в кризис с рынка уходят худшие, кризис показывает, кто неэффективен. Да, кто-то не эффективен, но не все, кто не справляется с ситуацией, вели свой бизнес неэффективно. Порой с рынка уходят не худшие, а честные, кто ведет свой бизнес прозрачно и не берет на себя обязательства, которые не сможет потянуть. Не все позволяют себе завязнуть в неплатежах, контрактах и кредитах, которые не могут обсуживать, а потом объявить себя банкротом. Кто-то сознательно, шаг за шагом вынужден сужать поле деятельности. Это трезвый и рациональный взгляд на ситуацию.

Продолжая мысль о рациональности, хочется, чтобы она чаще посещала игроков рынка недвижимости – пришло время расставаться с иллюзиями. Например, в сегменте купли-продажи.

У многих продавцов сохраняется ощущение, что еще немного – и все изменится к лучшему, начнется подъем, и люди будут покупать, не торгуясь. Не будут. Если вам действительно необходимо продать объект, не стоит ждать более привлекательного момента в ближайшей перспективе. По крайней мере, не в 2015 году. Если есть потребность в деньгах, и если вы видите заинтересованное лицо, у которого есть финансы и для которого привлекателен ваш объект, надо вести переговоры и продавать, иначе в дальнейшем придется торговаться с еще большим дисконтом.

Все чаще игроки рынка приходят к этому пониманию. В апреле у нас прошли сделки по коммерческим объектам, при которых продавцы в процессе переговоров отходили от первоначальной цены на 20-25%. И я считаю, это правильно. Продолжать ждать иного предложения не было смысла. В таких ситуациях продавцам не стоит думать: «я потерял». Не потерял, а продал по той цене, которая сегодня объективно существует на рынке. Такой сегодня рынок и такие сегодня деньги.

Этот совет может показаться лоббированным, потому что мне интересно участвовать в продажах. Но это не лоббирование моих интересов, а объективная реальность, подтверждение которой – конкретные сделки, совершаемые на рынке.