Склады пристраивают к транспортным развязкам

эксперты
Полина Винокурова
специалист по рекламе и связям с общественностью «Национальной логистической компании»
Игорь Дидух
управляющий директор новосибирского филиала компании «Евросиб-ТЕСТ»
Сергей Дьячков
управляющий партнер компании DSO Consulting
Елена Ермолаева
директор агентства RID Analytics
Максим Жучков
директор компании «Сибирский грузовой терминал»
Владимир Кожевников
директор Агентства инвестиционного развития Новосибирской области
Сергей Максимов
замначальника управления развития транспорта администрации Новосибирской области
Евгений Новиков
директор компании «Сиблоджикс»
Татьяна Подкорытова
директор компании «Запсибтрансблок»
Наталья Полухина
директор по связям с общественностью компании «Евразия логистик»
Евгений Титаев
исполнительный директор ГК «Ютлэнд» Какая из площадок предпочтительнее для строительства складов?
Как повлияет на рынок складских услуг создание логистического парка?
Увеличится ли срок окупаемости складских проектов?

ВНовосибирске не менее 10 млн кв. м производственно-складской недвижимости. Таковы данные консалтингового агентства RID Analytics. По словам его директора Елены Ермолаевой, суммарная площадь наиболее крупных складских комплексов достигает примерно 1,5 млн кв. м. Оценка компании DSO Consulting намного скромнее — общая площадь складов в городе составляет около 710 тыс. кв. м. «Из них к классу А можно отнести около 100 тыс. кв. м, к классу В — около 110 тыс. кв. м», — рассказывает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. Услуги ответственного хранения в городе предоставляют склады общей площадью примерно 300 тыс. кв. м, в том числе около 40 тыс. кв. м складов класса А, подсчитала «Национальная логистическая компания».

По мнению Дьячкова, в ближайшие три года Новосибирску потребуется около 150 тыс. кв. м новых складов класса А. Как рассказывает заместитель начальника управления развития транспорта администрации Новосибирской области Сергей Максимов, к 2010 г. в области запланировано построить примерно полмиллиона кв. м складов класса А.

Три-четыре года назад, столкнувшись с отсутствием высококлассных складов в Новосибирске, «Инмарко», «Красный Восток» и «Балтика» построили их для себя. А группа компаний «Септима» (крупный алкогольный дистрибьютор. — «ДК») предпочла создать специализированную компанию «Сибирский грузовой терминал» (СГТ). Первые очереди построенного СГТ складского комплекса используются как самой «Септимой», так и сторонними клиентами. Гендиректор СГТ Максим Жучков говорит, что услуги складов класса А востребованы в первую очередь предприятиями сектора FMCG (от англ. fast moving consumer goods, то есть товары повседневного спроса. — «ДК») как производителями, так и ритейлорами: «В городе открывают магазины такие крупные торговые сети, как Aushan, «Лента». Организация сбыта через высококлассные терминалы позволяет им снизить издержки».

Администрация области создает промышленно- логистический парк

Западнее аэропорта «Толмачево», в районе поселка Чик администрация Новосибирской области выделила 2,5 тыс. га для создания промышленно-логистического парка (ПЛП). Под логистическую зону предусмотрено 680 га. На 580 га уже подали заявки семь компаний (см. детали). Работы по созданию ПЛП координирует Агентство инвестиционного развития Новосибирской области. Его директор Владимир Кожевников говорит, что большинству претендентов на участие в ПЛП администрацией области земельные участки будут переданы в аренду в декабре 2007 г. Генплан ПЛП подготовят к ноябрю этого года, а затем планируется приступить к размежеванию территории. В зависимости от сроков реализации проектов участки предоставят в аренду на 5-10 лет с правом их выкупа после завершения строительства. На оставшуюся часть логистической зоны, по словам Кожевникова, также есть претенденты, но названий этих организаций он не раскрывает. Из объявленных же проектов крупнейший запланировала компания «Евразия логистик» (девелоперская «дочка» инвестиционно-промышленной группы «Евразия», принадлежащей казахстанскому Банку ТуранАлем). Она намерена к 2011 г. построить за 12 млрд руб. складской комплекс площадью около 800 тыс. кв. м. Директор по связям с общественностью «Евразия логистик» Наталья Полухина говорит, что первые склады площадью 140 тыс. кв. м откроет на этом участке уже в конце 2008 г. Общая площадь заявленных в ПЛП складских комплексов — более 1,6 млн кв. м.

Специальные льготы по налогообложению для участников ПЛП не предусмотрены. Как объясняет Кожевников, логистический парк привлекает инвесторов ускоренным порядком предоставления земельных участков: «Им не надо тратить время на геологические изыскания и топографическую съемку территории. Эти работы, как и согласование некоторых технических условий застройки, выполнит администрация области».

«Для логистического парка это наиболее перспективная территория», — говорит о площадке ПЛП директор компании «Запсибтрансблок» Татьяна Подкорытова. Но сейчас у этого участка есть большой минус — неразвитость транспортной инфраструктуры. «Пропускная способность участка федеральной трассы Омск — Новосибирск, вдоль которого расположится ПЛП, очень низкая. Там всего две полосы движения. Если все заявленные проекты реализовать, а инфраструктуру оставить в нынешнем виде, то комплекс не сможет функционировать на полную мощность из-за низкой пропускной способности подъездных путей», — говорит Подкорытова.

Максимов говорит, что государство планирует развитие магистрали Новосибирск — Омск на участке, где разместится ПЛП: «Но не стоит ждать, что за счет областного бюджета дороги будут прокладываться до каждого склада». По сведениям Кожевникова, на развитие инфраструктуры ПЛП администрация области планирует выделить около 1 млрд руб. Предполагается строительство транспортных развязок, железнодорожного тупика и пешеходного перехода через железную дорогу», — рассказывает он.

Инвесторы и раньше выбирали западное направление для размещения складов, в том числе район аэропорта «Толмачево». Весной 2006 г. там построила первую очередь (10 тыс. кв. м) терминала «Национальная логистическая компания» (НЛК). По словам специалиста по рекламе и связям с общественностью НЛК Полины Винокуровой, к осени 2008 г. компания планирует ввести в эксплуатацию вторую очередь (10 тыс. кв. м, емкость — около 15 тыс. паллето-мест ). Запланированная площадь всего терминала — 40 тыс. кв. м. На 80 га строит складской комплекс площадью 200 тыс. кв. м торговая группа «Эльдорадо». Объем инвестиций — не менее $125 млн. На границе Ленинского и Новосибирского районов на 10 га намерен построить логистический терминал площадью 100 тыс. кв. м британский фонд London & Regional Properties (L&PR). Первая очередь (20 тыс. кв. м) должна быть сдана в 2008 г.

Склады появятся вдоль объездных дорог

Как объясняет Наталья Полухина, логистическому парку класса А для успешности важна близость к городу-миллионнику, расположенному на пересечении основных транспортных магистралей, примыкание земельного участка к федеральной трассе, наличие железнодорожного подъезда, близость к аэропорту. «Евразия логистик» считает площадку ПЛП отвечающей всем этим требованиям.

Для НЛК, по словам Винокуровой, важно было разместить терминал поблизости от Новосибирска на федеральной трассе. «Складские комплексы возникают там, где есть железная дорога, автотрасса и свободная земля. Для нас неважно, с восточной, западной или южной стороны от города они появятся. Главное — должны строиться в пригороде, чтобы не создавать дополнительные пробки в Новосибирске», — озвучивает позицию обладминистрации Максимов.

Складской комплекс СГТ находится в городской черте. Жучков согласен с тем, что у таких терминалов транспортных проблем больше, но он видит в них и преимущество перед пригородными складами: «В городе проще обеспечить площадку коммуникациями, энергетическими мощностями».

Перспективные для складов площадки есть не только на западном направлении, но и в других местах. Максимов называет, например, территории поблизости от железнодорожных станций «Инская» и «Иня-Восточная». По его словам, интерес к площадке возле «Инской» уже проявляют несколько компаний, но он не раскрывает их названий. Возле станции «Иня-Восточная» уже строит свой складской комплекс компания «Евросиб-ТЕСТ». Первую очередь (склад класса А площадью 10 тыс. кв. м и такой же по площади неотапливаемый склад) компания планирует ввести в эксплуатацию в первом квартале 2008 г. Завершить строительство второй очереди, в составе которой тоже 10 тыс. кв. м складов класса А, она рассчитывает к лету 2008 г. Объем инвестиций в создание складского комплекса — около $40 млн.

Выбор места для строительства складского комплекса управляющий директор новосибирского филиала компании «Евросиб-ТЕСТ» Игорь Дидух объясняет отсутствием на восточном направлении современных терминалов, а также тем, что неподалеку от выбранной площадки планируется создание крупного транспортного узла: «Там сойдутся Северная и Восточная объездные дороги». «В Новосибирске «пробочное» место — мосты через Обь. Поэтому для компаний, чей бизнес в правобережье, удобнее расположить склад на правом берегу», — говорит Ермолаева. Но предпочтительной для расположения складов она считает площадку в районе «Толмачево», поскольку рядом трасса Омск — Новосибирск и железнодорожная станция «Клещиха». А директор компании «Сиблоджикс» (торговая марка Tablogix) Евгений Новиков считает наиболее перспективным восточное направление: «Большая часть проходящего через город грузопотока предназначена для доставки в восточную часть страны». По словам Жучкова, у каждого из пригородных направлений есть свои плюсы: западное — это трасса, по которой поступают товары из Москвы и Санкт-Петербурга, восточное удобнее для приема грузов из Китая. В самом Новосибирске, по мнению Дьячкова, тоже есть ряд перспективных участков, например, на ул. Фабричной и возле площади Калинина. По его словам, это места «городского» значения — для складов, которые будут обслуживать местные розничные сети.

«После завершения строительства объездных дорог инвесторам уже не важно будет, с какой стороны от города размещать склады», –– полагает Дидух. Максимов считает, что в будущем складские комплексы разместятся вдоль строящегося сейчас Северного обхода и проектируемого Восточного обхода. По словам Кожевникова, обладминистрация уже выбирает к востоку и югу от Новосибирска площадки для размещения еще нескольких промышленно-логистических парков.

Логистические операторы рассчитывают на аутсорсинг

Участники рынка признаются, что выбрать место не просто. «Вложения в строительство склада большие. Не хотелось бы ошибиться с площадкой», — говорит Подкорытова. «Запсибтрансблок» планирует построить складской комплекс класса А площадью 10-20 тыс. кв. м. «Смотрим участки со всех сторон от города», — объясняет она. «Сиблоджикс» склады не строит, а арендует. Новиков говорит, что компания намерена арендовать склад площадью 20 тыс. кв. м с возможностью его дальнейшего расширения.

Работать складским оператором на арендованных площадях планирует и СГТ. Компания завершает застройку имеющейся у нее площадки и приобретать новые участки для строительства не намерена. Первого октября 2007 г. СГТ ввела в эксплуатацию третью очередь складского комплекса. Ее площадь — пять тыс. кв. м, емкость — три тыс. паллето-мест. Объем инвестиций — 80 млн руб. Сейчас проектируется четвертая очередь (20 тыс. кв. м, из них складских помещений — 14 тыс. кв. м). Сроки строительства еще не определены.

Жучков считает, что сейчас склады в городе строятся преимущественно под конкретных заказчиков. Пример СГТ это подтверждает. «Третья очередь нашего комплекса оказывает услуги только торговой сети Auchan. Мы достраивали и оборудовали склад в соответствии с запросами этого клиента», — рассказывает он.

Подкорытова говорит, что со временем многие компании, для которых складская деятельность — непрофильная, поймут, что каждый должен заниматься своим делом. Одни — производить товары и их продавать, другие — предоставлять логистические услуги. По словам Жучкова, потенциальным клиентам перевод непрофильной для них деятельности — логистики — на аутсорсинг позволит сконцентрироваться на своем основном занятии.

Операторы стремятся зарабатывать на переработке товара

По сведениям Новикова, из-за дефицита складов класса А ставки их аренды в Новосибирске выше, чем в Подмосковье. «У нас ставки — $130-150 за кв. м в год, а в Подмосковье максимум $120», — говорит он. Стоимость услуг ответственного хранения в городе, по его сведениям, составляет 10-14 руб. за паллето-место в сутки. RID Analytics оценивает рост стоимости услуг ответственного хранения на 10-12%в год. «В ближайшие два-три года хоть по 100-150 тыс. кв. м складов класса А вводи в эксплуатацию в городе, все они будут востребованы», — уверен Дидух.

Жучков полагает, что с насыщением рынка и усилением конкуренции ставки аренды и стоимость услуг ответственного хранения будут снижаться. Так же рассуждает и Дьячков: «Реализация заявленных крупных складских проектов остановит рост цен на складские услуги. Конкуренция между комплексами предельно обострится». У Новикова и Винокуровой иное мнение. Они говорят, что снизить цены помешает высокая себестоимость строительства складов класса А.

По сведениям Дьячкова, среднерыночная инвестиционная стоимость строительства склада класса А в России составляет около $600 (с учетом стоимости земли и оборудования). Он считает, что в 2008-2009 гг. стоимость строительства будет расти примерно на 10% в год. Новиков говорит, что в Новосибирске затраты выше, только на строительство склада (без учета его технического оснащения) они составляют не менее $700 за кв. м.

Расчетный срок окупаемости складов класса А — семь-восемь лет. «Он может быть и меньше на год-полтора, если склад загружен по максимуму», — объясняет Дидух. «Срок окупаемости новых объектов уже с 2009 г. превысит десять лет», — прогнозирует Дьячков. Жучков с этим согласен: «Доходность складских операций падает, а стройматериалы дорожают».

Жучков говорит, что складские операторы стремятся зарабатывать не столько на хранении товара, сколько на его переработке (комплектации, маркировке, переупаковке и другой предпродажной подготовке): «Сейчас, как правило, доходы от этих направлений примерно равны. Цель — получать 40% дохода от хранения товара на складе, а 60% — от его переработки». Но есть исключения. Так, например, «Евразия-логистик» позиционирует себя как девелопера. По словам Полухиной, компания не оказывает услуги ответственного хранения, а сдает площади в аренду федеральным логистическим операторам и крупным ритейлорам. «Планируем привлекать на наши площади и региональных логистов, и дистрибьюторов», — говорит она.

По словам Дьячкова, основная часть операторов рынка складов класса А в Новосибирске предоставляет лишь комплекс услуг, связанных с хранением товара. Оказывать полный спектр услуг по всей цепочке движения товара (перевозка, складирование, управление поставками в розницу и т.д.), как это предусматривает концепция 3PL , по его сведениям, стремятся лишь НЛК и «Евросиб». Исполнительный директор ГК «Ютлэнд» Евгений титаев считает, что и «Ютлэнд» приблизился к стандартам 3PL-оператора: «Наша компания управляет поставками в розницу, обеспечивает документооборот и по поручению клиента занимается инкассацией». Впрочем, заказчиков 3PL-услуг «Ютлэнда» в городе он не раскрывает. По мнению Титаева, пройдет еще как минимум три-четыре года, прежде чем 3PL-услуги получат широкое распространение в Новосибирске. Сейчас у «Ютлэнда» в городе есть склад класса B+ (20 тыс. кв. м, из которых около 5 тыс. кв. м используется для оказания услуг ответственного хранения сторонним организациям). В 2008-2009 гг. компания планирует увеличить свои складские площади в Новосибирске в два раза.