Строители коттеджей пытаются нащупать спрос

Из-за кризиса спрос на коттеджи сократился. Цены на них упали в среднем на 20-30%. Строительство некоторых коттеджных поселков приостановлено. Появились первые примеры пересмотра застройщиками концепций проектов. Теперь они ориентируются на эконом-класс: уменьшают площадь домов и удешевляют стоимость квадратного метра.

Вокруг Новосибирска и в пределах городской черты расположено более 45 поселков из коттеджей и таунхаусов, подсчитала компания DSO Consulting. По ее сведениям, в них проживает около 3 тыс. семей. Застраивались они «стихийно», по принципу «купил участок — строишь сам». Девелоперы на рынок индивидуального жилищного строительства вышли недавно и успели лишь анонсировать с десяток проектов (см. детали). Отличием организованных поселков должны были стать единый архитектурный стиль, полный набор инженерной инфраструктуры, наличие управляющих компаний.
Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков отмечает, что из-за кризиса большинство концептуальных проектов приостановлено: «Активно застраиваются лишь «Благовещенка» и «В Морском». Если же рассматривать все несколько десятков строящихся поселков, то, по мнению директора компании «Доктор Ключ» Ильи Балахонова, наиболее динамично инфраструктура строится еще и в «Новониколаевском», «Солнечном» и на территории бывшего совхоза «Морской». Единственный проект, реализация которого началась в 2009 г., — «Марусино». Компания «Обь-Регион» планирует в третьем квартале 2010 г. приступить к строительству поселка «Раздольный» неподалеку от Бердска.

Продавцам коттеджей пришлось снизить цены
Все опрошенные «ДК» эксперты отмечают, что по сравнению с прошлым годом спрос на загородную недвижимость существенно сократился. По оценке DSO Consulting, как минимум на 30%. Стало меньше платежеспособных покупателей. «Нового строительства существенно меньше, чем год назад. Люди достраивают начатое ранее», — говорит Сергей Дьячков.
По данным DSO Consulting, средняя стоимость квадратного метра в готовых коттеджах находится в диапазоне 30-35 тыс. руб. По сравнению с третьим кварталом 2008 г. коттеджи подешевели в среднем на 20-30%, рассказывает Илья Балахонов. По его словам, сильнее всего (на 50% и более) упали цены на коттеджи площадью свыше 300 кв. м.
На 20-30% подешевели по сравнению с летом 2008 г. земельные участки под строительство коттеджей, рассказывает директор компании «Фуд-Мастер Консалтинг» Владимир Непомнящих. Но при этом на некоторые категории земель цены не упали. По словам Ильи Балахонова, на прошлогоднем уровне остались цены на недорогие участки (60-65 тыс. руб. за сотку) в активно строящихся поселках. Руководитель отдела загородной недвижимости агентства «Жилфонд» Александр Зверев и Владимир Непомнящих отмечают, что на прежнем уровне держится и стоимость земли в наиболее престижных местах (несмотря на падение спроса). По их словам, не изменилась стоимость земли в районе бывших обкомовских дач, в поселках «Лесная поляна», «Дубравушка», «Зеленый клин», «Солнечный» и «Поселок лесной авиации». Средняя цена за сотку там составляет примерно 600 тыс. руб.
Эксперты расходятся в прогнозах дальнейшего изменения цен на коттеджи и земельные участки. Александр Зверев и Владимир Непомнящих считают, что цены ниже уже не упадут. По мнению же директора «Галереи Недвижимости «Эрмитаж» Олеси Бугровой, падение будет продолжаться до ноября, затем цены стабилизируются, а с весны 2010 г. начнут расти.
Покупателям нужно жилье эконом-класса
«Портрет покупателя коттеджа изменился. Мы все чаще сталкиваемся с запросами на относительно небольшие дома. Покупателям интересны коттеджи не дороже 3 млн руб., то есть по цене 3-4-комнатной квартиры в городе. Желающих переехать в коттедж довольно много. Но им нужны готовые дома. Наиболее популярный вариант — коттедж площадью до 150 кв. м с участком 6-10 соток на Южном или Западном направлении, в поселке, обеспеченном инженерной и транспортной инфраструктурой», — рассказывает Илья Балахонов.
Олеся Бугрова рассказывает, что за последние месяцы через ее агентство совершались сделки по продаже квартир с последующим приобретением коттеджей. А вот руководитель аналитического центра агентства «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов говорит, что ему не известны случаи обмена городской квартиры на коттедж: «На словах все хотят жить в загородном доме, но решиться на это способны немногие. Останавливает отсутствие в таких поселках социальной инфраструктуры: ни магазина, ни поликлиники. В школу ребенка надо будет каждый день возить на машине».
«Преобладает спрос именно на готовые коттеджи. Они продаются быстрее строящихся», — рассказывает Илья Балахонов. Но готовых домов в поселках с уже сложившейся инфраструктурой на загородном рынке очень мало. Федор Голованов отмечает, что горожане пока предпочитают строить дома, самостоятельно нанимая строительные бригады. Но застройщики уверены, что постепенно спрос на покупку участков с подрядом на строительство дома будет увеличиваться. «Самому строить хлопотно. Нужно постоянно контролировать качество работы бригады, которую нанимаешь. Мои знакомые, пока строили дом, три бригады сменили», — отмечает директор агентства «Палитра» Галина Рыбакова.
Некоторые застройщики уже меняют концепцию своих поселков на более скромную.
Застройщики пытаются угадать предпочтения покупателей
Так, компания «Обь-Регион» пошла на удешевление стоимости квадратного метра загородного жилья и уменьшение его площади. До кризиса она планировала застраивать поселок GreenHouse таунхаусами с квартирами площадью 190-260 кв. м примерно по 55-70 тыс. руб. за кв. м. «В нынешних условиях это было бы слишком дорогое жилье. Поэтому зимой мы пересмотрели проект», — рассказывает директор агентства «Палитра» (до июля входило в ГК «Обь-Регион», сейчас — уполномоченный партнер компании по проекту) Галина Рыбакова. Компания решила строить коттеджи площадью 60-230 кв. м по цене 25-30 тыс. руб. за кв. м. За лето на площадке были размежованы земельные участки площадью 6-12 соток и распланированы дороги. По словам Галины Рыбаковой, 6 участков уже нашли покупателей. Продаются они только с подрядом. Строительство трех первых коттеджей начнется в сентябре. Полностью поселок планируется построить за два года.
Спрогнозировать, какое именно предложение найдет отклик у потенциального покупателя, непросто. «Мы думали, что из-за кризиса наибольшим спросом станут пользоваться участки по 6 соток. Но берут, как правило, по 10-12 соток и заказывают все-таки не самые маленькие дома. Большинство — в пределах 200-250 кв. м», — делится наблюдениями Галина Рыбакова.
Возможно, именно из-за отсутствия ясности в изменившихся предпочтениях покупателей застройщики выводят на рынок проекты, в которых предлагают разнообразные типы жилья. Так, «Обь-Регион» планирует в поселке «Раздольный» предложить как квартиры в 3-4-этажных домах, так и коттеджи площадью 70-200 кв. м с участками по 6-12 соток и сблокированные дома на двух хозяев. Поселок «В Морском», который возводит концерн «Сибирь», состоит из трех типов жилья: отдельные коттеджи, таунхаусы и квартиры в трехэтажных домах. «Думаю, застройщики пытаются нащупать спрос. Что будут покупать, то в итоге и будут строить», — говорит Сергей Дьячков.

Сергей Дьячков управляющий партнер компании DSO Consulting
Застройщикам понадобится помощь государства
Девелоперы начнут строить поселки эконом-класса (с ценой продаж готовых домов — до 30 тыс. руб. за кв. м) только при условии, что создание инженерной инфраструктуры профинансирует государство. Лишь в этом случае проекты будут рентабельными. За счет финансового участия государства в создании инженерной инфраструктуры застройщики могут снизить себестоимость коттеджей на 10-20%. С помощью льготного или бесплатного механизма выделения земли — еще на 10-20%. Оба эти способа применены при строительстве поселка «Лесная поляна» под Кемеровом. В результате цена продаж квадратного метра жилья там сейчас — около 25 тыс. руб. В Новосибирской области государство еще не финансировало создание инфраструктуры коттеджных поселков. Но попытки получить такую поддержку застройщики предпринимают. Думаю, что рано или поздно администрация пойдет им навстречу. Строить дешевое жилье все равно нужно.

Потенциальных покупателей не много
1,5 тыс. семей
Столько в Новосибирске потенциальных покупателей коттеджей. Это 0,3% всех домохозяйств города
Источник: DSO Consulting.