Татьяна Гениберг: как меняются сибирские торгово-развлекательные центры в эпоху кризиса

Глава Клуба Управляющих Бизнес-центрами Татьяна Гениберг рассказала, почему в Новосибирске так много офисных помещений, почему собственники площадей ТЦ не делают ставки на развлекательный бизнес, и как бизнесменам приспособиться к ухудшающимся условиям рынка.

Что интересного произошло на рынке коммерческой недвижимости весной 2016г.?

Можно назвать два наиболее значимых события. Первое – это вхождение  новосибирских бизнес-центров и торгово-развлекательных центров в 100 лучших в России. Конкурс был организован Российской гильдией управляющих и девелоперов и порталом «Arendator.ru», в Новосибирске конкурс проводил Клуб управляющих бизнес-центрами. В результате конкурса четыре бизнес-центра «Гринвич», «DoubleHill», «Ланта-центр» и «Лига-капитал» и три торгово-развлекательных центра ТРЦ «Галерея Новосибирск», ТРЦ «Аура» и ТРК «Ройял Парк» вошли в 100 лучших объектов коммерческой недвижимости России.

Второе значимое событие – это обращение собственников коммерческой недвижимости к губернатору Городецкому В.Ф. с просьбой оставить ставку налога на имущество для деловых центров и ТРЦ на уровне 1,5%. Эту работу также взял на себя Клуб управляющих бизнес-центрами. В условиях сложной рыночной ситуации и на фоне налоговых систем соседних регионов новосибирская область в случае планируемого повышения ставки налога до 2% получит резкое снижение инвестиционной привлекательности. А объекты коммерческой недвижимости получат еще один удар. Первые встречи по этому поводу в Правительстве нашей области уже проведены. Но еще большая работа предстоит впереди.

В Новосибирске в два раза больше торговых площадей на душу населения, чем в других крупных российских городах. Это можно назвать перенасыщенным рынком? В чем причина?

Я бы не сказала, что в Новосибирске идет речь о перенасыщении рынка торговой недвижимостью. Вот в отношении офисной – действительно перенасыщение. Одной из точек роста экономики Новосибирска всегда была торговля. Мы – крупный мультимодальный узел, торгово-логистический центр. У нас многие экономические субъекты занимаются торговлей. В структуре коммерческой недвижимости торговые объекты занимают 43%, против 35% офисной и 22% производственно-складской. Торговля – это один из наших локомотивов. Поэтому говорить, что присутствует перенасыщение рынка именно торговой недвижимостью – скорее нет.

Хотя кризисные явления коснулись и этого сектора рынка недвижимости. За 1 квартал 2016 г. арендные ставки по торговой недвижимости в Новосибирске снизились на 1,3%. Но следует отметить, что это наименьшее снижения по Сибири - в Омске этот показатель достиг 5,9%, в Новокузнецке – 4,4%, Красноярске – 3,4%,в Кемерово – 3,3%.

Ставки на торговую недвижимость в ТРЦ очень сильно разнятся в зависимости от класса ТРЦ, этажа, проходимости места. В среднем арендные ставки колеблются от 800 до 5000 руб./кв.м. Самые высокие – в центральном и ленинском районах – 4000 – 5000 руб. Самые низкие в кировском – 250 руб./кв.м.

Имеются ли свободные площади в наших ТРЦ?

Да, имеются. При этом, чем более отдален от центра торговый центр, чем менее посещаем, тем больше в нем «пустующих площадей». Это наблюдается даже в крупных и именитых центрах, хотя в значительно меньших размерах, конечно.

В ТРЦ «Мега» в настоящий момент свободно 14 торговых зон – 5% от всей торговой площади, сдаваемой в аренду. В ТРЦ «Аура» - 17 зон, свободная площадь в зависимости от этажа составляет от 4 до 8%. В ТРЦ «Ройял Парк» - 7 торговых зон, свободная площадь составляет по разным этажам от 7 до 13%. В «Галереи Новосибирск»  35 зон – это от 1 до 25% свободных площадей (в среднем по всему ТРЦ – 10%). Наибольшая незанятая часть – на 3 и 4 этажах.

Проявляется тенденция, что торговые сети – арендаторы начинают высвобождать часть занимаемых площадей, «сокращать» занимаемую площадь.

Какие еще новые тенденции в развитии торговых сетей вы можете назвать?

Продолжается развитие новых брендов компании Ашан (Каждый день), Атак (В шаге от вас). В 2015 году о выходе на рынок заявили несколько сетей. Среди них были как новые российские бренды (Mast (одежда, INCITY), BroscoJewelry (ювелир. салоны), Ферма.рф, «Это у нас семейное», Goood’sHouse, Takeaway), так и новые международные сети (JohnVarvatos, Tallinder, Rookie, Euroshop).

Об экспансии в 2016 году заявляют операторы и других категорий (Детский Мир, KupiVIP, Intersport), премиум бренды (Furla, HugoBoss).

Российская компания MelonFashionGroup будет развивать магазины молодежной одежды befree в новом формате «фэшн-гипермаркетов»: площадь магазинов будет увеличена с 300 до 800 квадратных метров (в крупнейших ТРЦ городов-миллионников).

Идет развитие крупных и средних  более стабильных московских и региональных сетей. Московские сети идут в регионы. Региональные выходят на межрегиональный уровень.

Развивается продуктовый ритейл: Магнит, Холидей, Ашан, MetroCash&Carry. Входит в Новосибирск X5 RetailGroup, «Монетка» планирует вдвое увеличить свое присутствие в Новосибирске. Х5 месяц назад приобрели местную сеть «Авоська».

Формат гипермаркетов и супермаркетов снижает свою эффективность. Сети переходят на наиболее рентабельные форматы магазинов «У дома».

Как Вы оцените уровень развития развлекательной составляющей в новосибирских ТРЦ?

Торговые центры пытаются не только торговую часть развивать, но и фантазируют в области развлечения своих посетителей. Так, ТРЦ «Галерея Новосибирск» имеет картинг, салон тайского массажа; в «Ауре», «Сибирском молле» и «Континенте» есть «Авто Сим Новосибирск» - центр аттракционов, стимулирующих движения; в ТРЦ «Галерея Новосибирск» и «Ройял Парк» – MustHave, креативный, эксклюзивный, новаторский проект 2015 года: ФЭШН-показы, стилисты, визажисты, интервью от дизайнеров одежды, украшений, эксклюзивных аксессуаров. Кроме того, «Галерея Новосибирск», «Аура», «Ройял Парк» приглашают звезд для проведения шоу: Эвелину Блёданс, Бьянку, С. Лазарева, Нюшу. А Столичные стилисты обучают наших  горожан красиво и по-модному одеваться.

В «Сибирском молле» и вовсе организован целый развлекательный центр – боулинг, аэрохоккей, спортбар, «Ройял Парк» зимой открыл целый каток перед входом. Часто в ТРЦ организовываются ярмарки и выставки: выставка кошек «Снежное кото-шоу» и ярмарки изделий народного промысла в «Ройял Парке», «Ярмарка мастеров»  в «Сибирском молле».

К сожалению, ТРЦ пока не достаточно освоили фитнес-центры как арендаторов, генерирующих дополнительный поток посетителей. Хотя существуют сети, которые развиваются в Новосибирске: Алекс-фитнес, X-Fit, Европа.

В итоге можно сказать, что ТРЦ в плане развлечений во многом копируют друг друга, незначительно меняя начинку.

Собственники ТРЦ не желают вкладывать значительные инвестиции в развлекательный бизнес, т.к. его рентабельность значительно ниже, чем у торгового. И это стратегическая ошибка таких собственников. Сегодня приоритеты потребителей меняются и они в большей мере становятся склонными тратить деньги не на товары, а на события, покупать эмоции.

А новый развлекательный бизнес «идет» в Новосибирск. Сейчас входит два крупных проекта – развлекательный центр для всей семьи и батутный центр. Каждый предполагает занимать до 2 тыс.кв.м.

Что можно посоветовать новосибирским торговым центрам в плане развития?

Сегодня маркетинг товаров должен быть более тонким, ненавязчивым. Чтобы стимулировать покупку, необходимо вызвать у потенциального покупателя желание и потребность купить этот товар. Например, можно открыть Школу визажа, парфюмики, ухода за лицом (стимулирование покупок косметики), Школу «Шеф-повара» (стимулирование приобретений продуктов питания в продуктовом супермаркете), Школу моды (практикум «Одень себя в магазине одежды», мотивация к покупкам одежды и обуви). Для досуга можно предложить открытие курсов плетения кос, «Парикмахер для себя».

Мужчины являются особой категорией покупателей, скорее пассивной, но без которой активный покупатель (женщина) может покупку не совершить. Поэтому мужчину нужно чем-то занять в ТРЦ, пока женщина делает покупки. Можно предложить размещение спортивных беседок: ТV плюс диваны, зон отдыха: диваны плюс бесплатный WI-FI.

Для детей можно предложить обучение через развлечение: мастерскую волшебника (опыты со взрослыми), зону гигантских головоломок «маленький гений», школу поварят, школу модниц.

Расскажите про конференцию «Торговый центр будущего» и форум CESA – кого объединят мероприятия?

Оба эти мероприятия соберут игроков рынка коммерческой недвижимости не только нашего города, но и Москвы, Екатеринбурга, Томска, Барнаула и других соседних регионов. Такие мероприятия для нас весьма важны, чтобы увидеть ситуацию на рынке со стороны коллег, многие, таким образом, преодолевают «профессиональное одиночество». Нам необходимо общаться друг с другом, слышать коллег, чтобы «чувствовать» рынок, как раз конференции помогают эффективно решить эти проблемы.

А чем конференция может помочь собственникам коммерческой недвижимости? Новые идеи, новые партнеры?

Действительно, появляются новые партнеры и идеи. Докладчики рассказывают о новых возможных направлениях и стратегиях развития участников рынка. Тот, кто захочет, может быстро уловить новые идеи и воплотить их в своих объектах. А тот, кто как всегда начнет обосновывать, почему не нужно следовать инновациям, тот постепенно будет терять свои конкурентные позиции. Я тоже подготовила доклад на одну из этих конференций и буду рассказывать о тенденциях развития ТРЦ в Новосибирске.

По Вашими прогнозам, что все-таки ждёт собственников? Будут открываться или, наоборот, замораживаться торговые и бизнес-центры?

Уже заметно, что строительство новых объектов приостановлено. Существующие ТРЦ будут стараться приспособиться  к ухудшающимся условиям рынка.