В Новосибирске спрос на офисы сместился в эконом-сегмент

В мае этого года в Новосибирске открылся бизнес‑центр класса B+ «Новая высота». По общей площади (33,6 тыс. кв. м) двадцатиэтажное здание сразу вышло на второе место среди бизнес‑центров города. Директор по маркетингу БЦ «Новая высота» Наталья Рыбаченко рассказывает, что в аренду сдано уже около 25% площадей. Она планирует к концу года увеличить заполняемость бизнес‑центра до 50%, а за 2014 г. сдать в аренду оставшиеся площади.

Управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков считает, что для повышения заполняемости «Новой высоте» надо снизить ставки аренды. По его мнению, девелоперы бизнес‑центров напрасно не принимают в расчет общее состояние экономики региона. «Она в лучшем случае — в стагнации, а в целом ряде секторов уже господствует кризис перепроизводства», — утверждает аналитик. По словам Сергея Дьячкова, срок окупаемости вложений в офисную недвижимость, сдаваемую в аренду, уже превышает 10 лет.

По данным АН «Жилфонд», во втором квартале 2013 г. средняя ставка аренды офисных площадей в Новосибирске снизилась на 0,6% по сравнению с первым кварталом 2013 г. и составила около 650 руб. за кв. м.

Требуются кабинеты подешевле

В прошлом году ввод офисных площадей в эксплуатацию в Новосибирске снизился почти вдвое по сравнению с 2011 г. — до 52 тыс. кв. м. Одним из самых крупных объектов стало первое из высотных зданий Технопарка (около 26 тыс. кв. м). На 2013 г. компании‑застройщики заявили сдачу примерно 120 тыс. кв. м «кабинетов», но аналитики не верят в реальность этих планов. По прогнозу директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, сдадут на 30‑50% меньше, чем обещают, то есть в пределах 60‑80 тыс. кв. м.

Впрочем, застройщикам удалось разморозить ряд крупных объектов — пережитков кризиса. Среди них бизнес‑центр «Сарэт‑Сибирь» на Депутатской, 46, а также бизнес‑центры на пр. Дзержинского, 1/3 и на ул. Семьи Шамшиных, 64.

Если раньше девелоперы соревновались в создании крупных (по 25‑40 тыс. кв. м) бизнес‑центров высокого класса, то сейчас возводят более скромные здания. Даже крупнейшие из строящихся сейчас в Новосибирске офисных центров относительно невелики: площадь БЦ «Корел» — 9,5 тыс. кв. м, «Кристалл» — 6,2 тыс. кв. м, «Гнесинка»  — 7 тыс. кв. м.

По словам Елены Ермолаевой, в кризис спрос на офисную недвижимость ушел в эконом‑сегмент и пока не торопится восстанавливаться. Сергей Дьячков считает, что ценовые предпочтения останутся ключевыми для подавляющего числа арендаторов в ближайшие два года. «Более того, сам рынок заставит выбирать именно так, ведь прибыли снижаются практически у всех арендаторов. Тут не до изысков и инновационных офисов», — говорит он.

Судя по всему, инвесторы с логикой аналитика согласны — к классу С относится большинство строящихся сейчас в Новосибирске офисных объектов. Но по уровню комфорта и инфраструктуры эти объекты зачастую более качественные, чем существующие здания класса С и даже класса B. «Современные, качественно построенные, оснащенные необходимыми коммуникациями, имеющие парковку, эти небольшие офисные здания могут составить здоровую конкуренцию высококлассным офисным помещениям. Хотя, конечно, все зависит от их месторасположения, технических характеристик и ценовой политики», — считает директор компании «Назаров и партнеры. Коммерческая недвижимость» Александр Назаров.

Кому нужен комфорт

Впрочем, рынок неоднороден и всегда находятся компании, для которых при выборе офиса важна не столько цена, сколько комфорт, наличие необходимой инфраструктуры (например, просторная парковка) и транспортная доступность. По наблюдениям специалиста по коммерческой недвижимости АН «Жилфонд» Натальи Манафовой, такие арендаторы готовы переплачивать за эти преимущества, чем мучиться в офисе классом ниже, расположенном еще и в отдалении от магистралей и делового центра города. Так что встречный поток — из офисов более низкого класса в офисы более высокого класса — не прекращается.

«Бизнес‑центров класса С, С+ достаточно много, но они ориентированы преимущественно на малый бизнес, на компании с 5‑10 сотрудниками, которым достаточно 20‑50 кв. м. В офисные здания более высокого класса идет средний и крупный бизнес», — говорит Наталья Рыбаченко. По ее словам, крупным компаниям нужны офисы большой площади (500‑1 000 кв. м), а найти такие в Новосибирске очень сложно.

В последнее время некоторые наиболее крупные местные компании (например, ДубльГИС, «Центр финансовых технологий») и представительства федеральных организаций («Яндекс», Сибирский банк Сбербанка) переехали в офисы, которые можно назвать инновационными для Новосибирска. В этих зданиях современные дизайн и планировка помещений сочетаются с высокой степенью автоматизации инженерных систем (например, централизованной системы кондиционирования с возможностью управления климатическим режимом в каждом помещении).

 

«Сложно было найти офис, который бы отвечал нашим требованиям, поэтому мы делали его под себя сами», — рассказывает Максим Бугаев, пресс‑секретарь компании ДубльГИС.

По его словам, главная задача инновационного офиса — оптимизировать рабочий процесс и сделать работу бизнеса, компании наболее эффективной. К примеру, чтобы сотрудник компании не отвлекался на духоту и шум в помещении, не думал о том, как припаркована машина, то есть главное — обеспечить психологический комфорт.

Ставки сделаны

Ставки аренды и цены продажи офисной недвижимости так и не вернулись на уровень 2007‑2008 гг. По данным АЦ «Сибакадемстрой Недвижимость», во 2 квартале 2013 г. средняя цена предложения офисных площадей в Новосибирске на 24% отставала от максимума, достигнутого в 3 квартале 2008 г. Еще больше — 35% — отрыв в уровне средних арендных ставок.

Сергей Дьячков считает, что ставки аренды и цены продаж офисов с большой вероятностью вот‑вот начнут снижаться. Александр Назаров уверен, что они достигли своего психологического максимума. Владельцы недвижимости понимают, что повышение ставок сейчас уже может быть болезненным и подтолкнуть арендаторов к смене офиса. Поэтому, по его наблюдениям, многие собственники офисов сейчас соглашаются пересматривать ставки не чаще, чем раз в два‑три года.

В Новосибирске по‑прежнему продать офисы сложнее, чем сдать. По данным аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», во втором квартале текущего года количество предлагаемой на продажу офисной недвижимости увеличилось в два раза, а предлагаемой в аренду — на 33%.

Ирина Овдина

детали

63 тыс. руб.

средняя цена предложения кв. м офисных площадей в Новосибирске во втором квартале 2013 г.

52 тыс. кв. м

офисных площадей введено в эксплуатацию в Новосибирске в 2012 г.

650 руб./кв. м

составила средняя ставка аренды офисных площадей во втором квартале 2013 г. в Новосибирске