«В новых условиях рынка частные спекуляции становятся нежизнеспособными»

«Сегодня умудриться купить строящуюся квартиру за разумные деньги уже не так важно. Теперь главное — гарантировано продать ее с доходностью».

Раньше основными инвесторами рынка новостроек были частные спекулянты, которые покупали квартиры у застройщиков и получали прибыль на продаже уже готового жилья. Но теперь условия рынка поменялись, уверен директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков.

— Сегодня умудриться купить строящуюся квартиру за разумные деньги — уже не главное. Теперь главное — гарантировано продать ее с доходностью. Весь спекулятивный бизнес основан на разнице стоимости квартиры между сделкой «на котловане» и «на вводе». Но квартиры в готовом доме покупают уже потенциальные жильцы, которые рассматривают все предложения рынка. И в этом году они увидели, что в типологии 3-комнатных квартир произошли удивительные изменения: предложения в строящихся домах в целом по рынку были дороже, чем аналогичные предложения в уже сданных домах.

В 2019 г. все типологии показали отрицательную динамику. То есть разрыв между стоимостью квартир в сданных домах и в домах, строящихся в 2018 г., был больше чем в 2019-м.

Например, в 2018 году 1-, 2- и 4-комнатные строящиеся квартиры стоили дороже готовых на 9-10%, а в 2019-м разница составила уже 3-5%. Переведя в относительные оценки, получаем сокращение разрывов на 30-50%, а это уже существенно.

Феноменальной оказалась динамика 3-комнатных квартир — -16%. В 2018 г. разрыв цен предложений между строящимися и готовыми квартирами составлял 14%. В 2019 г. он рухнул до -2%.

То есть в 2019 г. покупатели могли купить «трешку» в сданном доме дешевле, чем в строящемся. А это означает, что спекулянты, которые планировали заработать, могли получить убытки. Но и конкурировать с готовым жильем им было крайне сложно, ведь квартира, в которую можно переезжать завтра, стоила всего на 3-5% дороже.

По всей видимости, в новых условиях рынка частные спекуляции становятся нежизнеспособными. Да и модель проектного финансирования лишает застройщиков смысла делать предложения таким игрокам. А вот условия нового 214-ФЗ делают участие в рынке новостроек интересным для профессиональных инвесторов, поскольку, например, наши финмодели все еще сохраняют доходность не ниже 20% годовых.