«Здесь скупают всё». Новосибирский эксперт — об инвестициях в недвижимость в Германии

Александр Назаров, владелец компании Nazarov&partners, открывшей представительство в Германии, рассказал об особенностях рынка коммерческой и жилой недвижимости в Баден-Бадене и крупных городах страны, поделился соображениями о том, во что стоит вкладываться и раскрыл секреты работы местных агентов с крупными владельцами дорогих объектов. Почему сделки не афишируются, и как на рынке продаются масштабные проекты?

— Поездка в Баден-Баден — это следствие наших действий прошлого года: мы плавно подошли к сегменту мировой недвижимости и начали делать на нем акцент после открытия представительства на Кипре и успешного запуска направления в Грузии, Дубае, Казахстане и Турции.

Поездка в Баден-Баден — попытка реанимировать направление недвижимости в Германии. Неслучайно мы поехали в Баден-Баден, там у нас есть надежный партнер, с которым мы знакомы уже 7 лет. Мы часто обращаемся за рекомендациями и отправляем постоянных клиентов. Этой поездкой мы закрепили отношения с партнерами, провели несколько встреч и консультаций. Такие встречи творят чудеса, и я верю, что направление недвижимости в Германии начинает новый отсчет.  

Стоит ли покупать здесь недвижимость, инвестировать и вообще рассматривать Баден-Баден для реализации своих интересов? На рынке много разной информации — и что этот город себя изжил как инвестпривлекательная локация, и что «русская волна» здесь уже практически сошла. Каждое мнение имеет под собой почву, но мы много ездили по городу, встречались с местными жителями, с приезжими, с местным бизнесом, и поняли, что Баден-Баден — это кладезь возможностей для инвестиций.

Важно понимать, что это в первую очередь курортная зона, а любой курортный город всегда имеет ряд преимуществ перед обычными городами: большой поток туристов — это деньги. Соответственно, все, кто что-то продает или оказывает услуги гостям города, живут весьма неплохо. Потому что Баден-Баден достаточно дорогой город. И здесь сосредоточено большое количество миллионеров и миллиардеров из разных стран.

Для кого-то это — настоящая здравница, здесь шикарная медицина, хороший климат, солнце, воздух, еда. Всё — за то, чтобы Баден-Баден был интересен с точки зрения вложения денег в недвижимость, которая здесь точно ликвидна.   

Существует на рынке мнение, что рассматривать сегодня Германию было бы правильно с точки зрения сохранения денег. И это правда. Это стабильная страна, ее не так трясет от разных законов, как Россию. Но говорить о том, что здесь можно только сохранять и нельзя получить доход, было бы, наверное, неправильно. Мы познакомились с большим количеством проектов, которые в среднем приносят 5-7% годового дохода в валюте. Это рядовая история для Баден-Бадена. Но если есть желание заработать больше, понятно, что и стартовый капитал должен быть выше, и подход к поиску проектов и их изучению серьезнее. Поэтому без местных экспертов, которые знают историю происхождения каждого объекта и потенциал его развития, не обойтись.

Отвечая на вопрос, стоит ли рассматривать Баден-Баден с точки зрения покупки недвижимости, я скажу: «Стоит однозначно». Как для инвестирования, так и для проживания.

Понятно, что есть еще Мюнхен, Берлин, Штутгарт, Франкфурт, и в каждом активен свой вид недвижимости, в которую стоит вкладываться. Германия сегодня — это рынок продавцов, потому что покупатели здесь скупают всё. В этих городах стремительный рост цен, и уже обозначился достаточно серьезный дефицит объектов, продавцы себя ведут достаточно бодро и даже агрессивно, и время, когда бездумно сметали все подряд, уже прошло — сегодня нужно взвешивать буквально все и, естественно, наличие партнера-эксперта имеет высокое значение.  

С покупкой недвижимости здесь нужно торопиться. Но медленно. Немцы сегодня смотрят в сторону русских с удивлением и не очень любят такую черту, как «мне нужно подумать». Зачем думать, если все понятно? Так считают они. Поэтому довольно активно ведут себя на рынке. Больше 70% продаж совершают сами немцы, потому что они знают плюсы городов и конкретных мест.

Например, в Баден-Бадене есть место, где расположены самые дорогие виллы, и, казалось бы, продать там что-то довольно сложно, однако, если вдруг на продажу выставляется дом, он может уйти за один-два дня! Он просто не дойдет до рынка, и российский покупатель даже не узнает о том, что он на него выходил. Так здесь работает ценность места.

Какая же недвижимость есть в Баден-Бадене для российского покупателя? Часто нам задают вопрос: «Что можно купить самого простого и дешевого, хорошего качества, и подходящего для проживания?» Мы посмотрели несколько квартир по соотношению: месторасположение-цена-качество, и, пожалуй, дали бы им оценку 10. Это вторичная недвижимость, квартиры площадью 60-100-120 кв. м, в хорошем состоянии, как и сами дома.

Двухкомнатная квартира в 60 кв. м стоит здесь 275 тыс. евро, цена трех- и четырехкомнатных квартир площадью 100-120 кв. м — 400 и 500 тыс. евро. Это очень хорошие варианты даже для тех, кто не владеет машиной и перемещается пешком или на транспорте.

Квартиры в новостройках, которых в Баден-Бадене не так много, будут, конечно, дороже. Цена квадратного метра в них составляет от 5 тыс. евро. Есть определенна тенденция, которая заметна и в России, и в Новосибирске, и, наверное, вообще во всем мире. Это тенденция к уменьшению площади жилья, но в Баден-Бадене востребованы трех-четырехкомнатные квартиры, и как раз площадь 100-120-150 квадратных метров сегодня является самой привлекательной.

Несколько экспертов подтвердило нам, что сейчас маленькие квартирки все реже пользуются спросом для личного проживания, и, логично, — все больше пользуются спросом для сдачи в аренду. Здесь процветает такой бизнес: покупается большое количество квартир или идет дробление, реконструкция и сдача в аренду или даже перепродажа. При небольшой площади эффективнее будет, конечно, сдача в аренду.

Я познакомился в Баден-Бадене с объектом, который мог бы стать очень интересным и смелым проектом с хорошей доходностью. Он расположен недалеко от железнодорожного вокзала, а все, что находится недалеко от вокзала, в любом городе, всегда котируется особенно. Это здание, которое стоит, на мой взгляд, две копейки — 500 тыс. евро. Его можно купить, провести реконструкцию и использовать два варианты вернуть инвестиции и получать доход. Конечно, реконструкция может потянуть за собой разные суммы, доходящие до 2 млн евро. Но зато объект можно превратить в особняк с большим количеством квартир, которые — вариант а) перепродаются с высокой маржой; вариант б) сдаются (что, на мой взгляд, более эффективно). Тем более вокруг — очень хорошая инфраструктура и развитая логистика. Очень хорошая экономика может получиться.   

Есть несколько предложений отельного бизнеса. К сожалению, мы не можем называть отели — так устроен рынок Баден-Бадена и большинства лакшери-стран: когда речь идет о дорогих объектах, собственники не хотят «светиться». Поэтому местным агентам работается иногда тяжело. С одной стороны, у них на сайте мало объектов, с другой — они знают все о продажах в городе, но эту информацию нигде нельзя разместить публично. Мы видели здесь два отеля с фондом 20-25 номеров, это действующий бизнес, в очень хорошем состоянии и с хорошим сервисом. Его можно купить и сразу получать дохода от работы отеля.

Также нам показывали дом из нескольких квартир, принадлежащих разным владельцам. Их также все можно приобрести, реконструировать, сменить концепцию и сдавать в аренду. В пешеходной зоне их будут «отрывать с руками», причем ставки аренды здесь весьма приличные.

Также мы посмотрели очень интересный коммерческий объект на выезде из города: торговые объекты, сданные нескольким арендаторам, известным сетям с долгосрочным договором. Часть помещений освобождается или подходит к пересмотру срок договора. Это может позволить увеличить доходность. Сегодня она составляет порядка 7-8% годовых. Стоимость объекта — порядка 7 млн евро.

Большинство таких объектов продается кулуарно, без публичности, чтобы избежать ненужного наплыва агентов и арендаторов. Распространено даже подписание неких соглашений о конфиденциальности сделки, прежде чем вам передадут информацию об объектах.   

Резюмируя, могу сказать, что наша поездка в Баден-Баден — серьезное вложение в старт управления недвижимостью в Германии, у нас есть несколько партнеров в разных городах, и мы начинаем активно работать на рынках Баден-Бадена и Штутгарта. Готовим и обучаем представителя нашей компании в Берлине.

Фото Александра Назарова