Земля продается. Недорого

Впервые за последние годы земельные участки в Новосибирске подешевели. Причиной стал рост предложения на вторичном рынке: девелоперы и инвесторы, испытывающие недостаток финансирования, начали спешно продавать приобретенные ранее участки. Редкие покупатели придирчиво оценивают площадки и требуют максимального дисконта.

«Повышение ставок по кредитам привело к росту себестоимости строительства, в то время как цена готовых объектов не изменилась», — сетует президент холдинга «СтройМастер» Евгений Коновалов. По его словам, сейчас девелоперы срочно ищут альтернативные источники финансирования, рассматривая, в том числе и продажу земельных участков.

По данным RID Analytics, с января по середину октября 2008 г. по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. количество земельных участков, выставленных на продажу, возросло вдвое (см. таблицу). В то же время цены упали: в третьем квартале по сравнению со вторым кварталом 2008 г. средняя цена снизилась на 23%. Как рассказывает директор компании Елена Ермолаева, суммарное снижение с момента наиболее высокой цены (4 кв. 2007 г.) составило 48% — в основном, за счет выброса на рынок новых, более дешевых участков.

«Наиболее подешевели большие участки, которые строительные компании взяли в аренду, а спрос на такую землю минимален», — констатирует аналитик АН «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов. «Активизировались инвесторы, которые не пострадали от кризиса. Они сейчас скупают площадки при условии дисконта — 20–50% от цен начала года», — добавляет он.

Продать площадки решила компания «СтройМастер»: 0,3 га — в районе метро «Студенческая» и 1,5 га — в районе Березовой рощи. Как пояснил Евгений Коновалов, участки были приобретены для перспективного освоения. «Потенциальные покупатели уже найдены, ведутся переговоры», — добавил девелопер.

Деньги от продажи участков пойдут на финансирование строительства текущих проектов компании: комплексов «Северное сияние-2», «Хороший», «Нарымский квартал», пос. «Приморский», а также 19-этажный жилой дом. По оценке RID Analytics, на момент начала 2008 г. площадка в районе м. «Студенческая» стоила около 45 млн руб., в районе «Березовой рощи» — 150 млн руб. «Однако сейчас продавцу придется серьезно уступить — до 40%», — считает Ермолаева.

Брокеры недвижимости получают большое количество предложений о покупке или соинвестировании проектов. «В последнее время их количество в электронной почте выросло до уровня спама», — отмечает Ермолаева. Так, по данным риэлторов, холдинг «Домоцентр» ищет соинвесторов для совместного освоения участков под строительство гипермаркетов в Новосибирске, Кемерове, Красноярске, Барнауле, Новокузнецке. В коммерческих предложениях компании указывалось, что возможна продажа этих участков, а также второго этажа гипермаркета на пр. Энергетиков. В «Домоцентре» «ДК» сообщили, что «сейчас компания не ведет каких-либо переговоров по поводу продажи своих активов».

Из выставленных на продажу площадок, по данным риэлторов, все больше участков под строительство складов. «Девелоперы складской недвижимости почувствовали кризис ликвидности одними из первых из-за долгих сроков окупаемости проектов», — объясняет директор новосибирского представительства «Таблоджикс» Евгений Новиков. По его словам, реализация проектов замедлилась и большинство девелоперов рассматривают возможность продажи площадок. Аналогичны намерения London & Regional Properties (L&RP), рассматривающего возможность продажи площадки под строительство склада площадью 100 тыс. кв. м в районе Северного проезда, сообщил «ДК» управляющий директор L&RP Дэвид Джеованис. Первая очередь склада должна была введена в эксплуатацию уже в 2008 г., но строительство до сих пор так и не начато.

По данным участника рынка, просившего не называть его имени, продает участок под логистический центр в районе ПЛП одна из структур группы компаний «Байт». Однако в «Байте» отрицают намерение продать какой-либо из участ­ков. «До сих пор основным продавцом земельных участков были инвесторы, консолидировавшие большие наделы с/х земель, поэтому так много площадок продается в окрестностях Новосибирска», — рассказывает директор по маркетинговым коммуникациям «ЛЭК – Региональная Дирекция» Андрей Поляков. Он объясняет, что доходность инвестиций в недвижимость снижается — игроки в ожидании дальнейшего снижения цен стремятся зафиксировать полученную прибыль. «Сейчас к ним добавляются небольшие девелоперские компании, в активе которых один-два участка», — отмечает девелопер.

Крупнейшим игроком земельного рынка Новосибирска является компания Terra Development Sibir LLC (представительство компании CRAFTSMAN RUS, — компания представляет интересы инвесторов и западных архитектурных групп на территории Сибири), консолидировавшая около 600 га земли на границе с ПЛП. Исполнительный директор Terra Development Олег Килин говорит, что, несмотря на кризис, компания не собирается выходить из бизнеса — в долгосрочной перспективе инвестиции в земельные участки оправданны. Наиболее привлекательными он считает с/х земли, расположенные в ближайшем пригороде, под проекты промышленно- логистической и жилой застройки.

«Из проекта ПЛП не вышел ни один из резидентов», — сообщил гендиректор областного Агентства инвестиционного развития Владимир Кожевников. «Из первой очереди ПЛП (это около 700 га) арендаторов нашли 600 га земель, сейчас комиссия рассматривает еще заявки от ряда компаний», — сообщил чиновник. По его мнению, заинтересованность девелоперов объясняется инвестициями в инфраструктуру. Арендная ставка, по его словам, составляет 60 тыс. руб. за га в год.

Сами девелоперы до сих пор отказываются признавать, что у них возникло множество проблем. Коновалов объясняет поведение застройщиков психологией конечных потребителей: известие о затруднениях застройщиков чревато паникой. «Хотя покупателей недвижимости можно понять — пополнить ряды обманутых вкладчиков никому не хочется», — добавляет Коновалов.

Далеко не все девелоперы готовы отказаться от реализации проектов, многие пытаются найти соинвесторов, партнеров для совместного финансирования проекта, подчеркивает президент ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков. «Однако подавляющему большинству покупателей нужны «чистые» площадки, свободные от партнеров», — отмечает специалист агентства недвижмости «Байт» Виктория Топчиенко.

«Как правило, девелоперы осторожничают и поиски инвесторов не афишируют, не выставляя участки в открытую продажу», — объясняет директор агентства недвижимости «Дело Проф» Петр Мельников. Предложения рассылаются адресно потенциальным партнерам. Другой вариант — открыто на продажу выставляется один из активов, но когда появляется серьезный покупатель, ему предлагается на выбор целый пул объектов недвижимости, земельных участков, поясняет он.

По данным ФИНАМ, объем сделок с землей в Новосибирске сократился с 1 млрд руб. в 2007 г. до 700–800 млн руб. в 2008 г. Объемы сделок будут снижаться и дальше — как минимум до конца весны следующего года, считает аналитик Максим Клякин.

«Продавцов участков все больше — компаниям надо платить по кредитам, но покупатели по-прежнему единичны», — отмечает Килин. Как правило, это отечественные производственные компании, планирующие расширение производства. Среди последних сделок на рынке, по его словам, — покупка площадок под производство майонеза. Также, по данным риэлторов, присматриваются к площадкам один из производителей окон и ряд региональных производственных и торговых компаний.

«Если проблемы с заемными средствами будут продолжаться и дальше, то у покупателей появится шанс недорого купить площадки, исключительные по своему местоположению», — считатет гендиректор риэлторской компании «БрокерКом» Александр Назаров. Пик кризиса на рынке недвижимости еще не пройден, и настоящей распродажи площадок стоит ожидать начиная с января-февраля 2009 г., убежден управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.

«В Новосибирске участки достаются слишком дорогой ценой, поэтому площадки, расположенные в хорошем месте, будут последними, что будут продавать застройщики. А сейчас они вспоминают старые методы — бартерные схемы, активное привлечение средств дольщиков, продажа на стадии котлована», — соглашается Килин. «Пока на рынок сбрасываются, главным образом, наименее интересные, расположенные не в лучших местах площадки», — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость» Вячеслав Кузнецов. Покупателям стоит подождать еще несколько месяцев».