Жилье за границей: цена владения

В конце июля 2011 г. аналитики агентства Gordon Rock обнародовали ТОП-10 стран, вызывающих наибольшее доверие у российских инвесторов. Первые строчки рейтинга достались Германии, Великобритании и Франции.
Подешевевшая в кризис недвижимость «старой» Европы привлекла россиян приятными прогнозами будущей доходности. По словам аналитиков, в обозримой перспективе дома и квартиры в этих странах будут стабильно дорожать как минимум на 2-3% каждый год. Сдавая такие объекты в аренду, собственник может рассчитывать на ежегодный доход в 10-15% от вложенной суммы, утверждает президент Gordon Rock СТАНИСЛАВ ЗИНГЕЛЬ.
Помимо Европы стабильным спросом в России пользуется американская недвижимость. Уровень дохода от сдачи в аренду квадратных метров в Соединенных Штатах Америки НАТАЛЬЯ ЗАМЫШЛЯЕВА, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-недвижимость», оценивает в 8-10% годовых.
Дополнительный фактор, подталкивающий россиян к покупке зарубежных квадратных метров,— доступная ипотека, ставки по которой фиксированны и начинаются с 3% годовых.
Но, принимая решение о покупке, стоит заранее рассчитать суммы расходов, связанных с содержанием такой недвижимости.

Скрытые налоги на недвижимость
Одна из главных статей расходов новоявленного собственника иностранного жилья— это налоги: на недвижимость и на сдачу в аренду. Но далеко не везде эти взносы похожи на те, к которым мы привыкли в России.
Например, в Великобритании нет единого ежегодного налога на недвижимость. Для собственников и арендаторов жилья он заменен муниципальным налогом— Council Tax. Его можно уплачивать поквартально или раз в год. Причем ставка зависит от региона и даже от района города: от 230 до 2,8 тыс. евро в год.
В Израиле аналогичный ежегодный взнос, заменяющий налог на недвижимость,— арнона. Его ставка зависит от местоположения и размера жилья (в среднем 35 евро в месяц для апартаментов площадью 100 кв. м).
В Арабских Эмиратах собственник платит годовой взнос за содержание здания, в котором он купил квартиру. Сумма зависит от площади жилья и цен застройщика— именно он устанавливает размер платы. Например, за квартиру 130 кв. м в популярном комплексе Shoreline Apartments (Palm Jumeirah) придется платить $8 200 в год. За это собственник получает право пользоваться пляжем, бассейном, спортивным центром, детскими площадками, услугами секьюрити и т.п.
Национальные особенности коммунальных платежей
Вторая расходная статья— плата за содержание квартиры или дома. Одна из самых дорогих в этом смысле стран— Великобритания. Здесь из-за высокой стоимости энергоресурсов, счет за воду, отопление, газ и т.п. может достигать 350 евро ежемесячно (за трехкомнатную квартиру). Дополнительно оплачивается обязательная для всех телевизионная лицензия— 150 евро в год. В Израиле расходы на «коммуналку» в среднем составляют 70 евро с квартиры в месяц. Но если установлен кондиционер— платить придется больше.
В Арабских Эмиратах размер коммунальных платежей зависит не только от потребления, но и от количества жильцов и площади жилья (порядка 50-60 евро за небольшую квартиру). Кондиционеры здесь тоже оплачивают отдельно, причем не только те, что установлены в квартирах, но и в местах общего пользования.
В Германии средние ежемесячные расходы на «коммуналку» составят порядка 2 евро за квадратный метр. «Дополнительно нужно отдавать деньги домоуправлению, следящему за чистотой и порядком. Это еще 10-20 евро с квартиры каждый месяц. Кроме того, обязательно следует делать взносы в коммунальную кассу— на проведение текущего ремонта здания и мест общественного пользования. Размер взноса зависит от принятого на собрании владельцев решения. Как правило, это порядка 1 евро за квадратный метр в месяц»,— поясняет ЛЮБОВЬ БАУМГЕРТНЕР, исполнительный директор компании L&B.
Инвесторам обещают льготы
Однако во многих странах цену содержания жилья можно уменьшить. Для привлечения инвесторов на рынок недвижимости государства готовы идти на уступки.
Так, в Греции объекты недвижимости не облагаются налогом до 230 тыс. евро от стоимости жилья, если в семье собственника трое или более несовершеннолетних детей. А в Испании с августа и до конца 2011 г. действует существенный дисконт на НДС— 4% (вместо 8%).
В Германии ставка подоходного налога (в случае если недвижимость сдается в аренду) рассчитывается по прогрессивной шкале: чем выше доход, тем больше налог. Однако арендодатель может списывать расходы на амортизацию недвижимости, затраты на ремонт и т.д. При получении небольшого дохода примерно до 13 тыс. евро в год размер подоходного налога составит около 14-24%. Если доход составляет порядка 50 тыс. евро— 25-40%, с дохода от 50 тыс. до 250 тыс. евро— 42%.
Недвижимость Англии окупается за 9 лет
Основные показатели доходности жилой недвижимости в Европе
Средний срок окупаемости инвестиций

                        9 лет                         10,5 лет                    12,5 лет                     13,5 лет
 

 

Cредний гарантированный рентный доход, %

 

Cредняя доходность инвестиций (с использованием «кредитного» плеча), %

Источник: Международное агентство недвижимости Gordon Rock Россияне инвестируют в «старую» Европу
ТОП-10 стран, популярных у россиян с точки зрения покупки недвижимости для инвестиций

 

1 Германия
2 Великобритания
3 Франция
4 Австрия
5 США
6 Италия
7 Кипр
8 Израиль
9 Чехия
10 Латвия

Источник: Международное агентство недвижимости Gordon Rock

Вячеслав Думенко генеральный директор компании «Славянская Артель»

Ежемесячная плата за квартиру площадью 44 кв. м в Болгарии составит 27,5 евро
Содержание квартиры площадью 44 кв. м в курортном городе Солнечный Берег (Болгария) ежемесячно обходится в 27,5 евро, или 1 127,5 руб. Из них плата за телефон составляет 10 евро, за интернет — 12 евро. Оставшиеся 5,5 евро — это 1/12 часть ежегодного налога на имущество, равного 66 евро (0,15% от нотариальной стоимости квартиры). Кроме того, существуют дополнительные ежемесячные платежи за электроэнергию (0,10 евро/ кВт.ч) и воду (1 евро/ куб. м). Часть расходов на содержание жилья можно компенсировать, сдавая квартиру в аренду в те месяцы, когда она пустует.

 

Александр Карандашов генеральный директор компании «Торос»

Содержание квартиры площадью 120 кв. м в Турции обойдется в 400 евро в год
Расходы на содержание квартиры в Турции, как и у нас, складываются из налога на недвижимость и оплаты коммунальных услуг. Так, содержание квартиры площадью 120 кв. м в городе Алания, в 900 м от моря, обойдется примерно в 400 евро, или 16 400 руб. в год за оплату дополнительных услуг на обслуживание недвижимости и прилегающей к ней территории. Плюс ежегодный налог на недвижимость (1% от стоимости жилья, примерно 50-70 евро, или 2 050-2 870 руб.). При покупке квартиры дополнительно взимается одноразовый платеж в сумме 250 евро за основные средства (шезлонги, зонтики, спортивные тренажеры и т.п.).