«Рынок складов переживает один из самых успешных периодов за последние 7 лет»

Итоги работы отрасли в текущем году подвел ведущий специалист консалтинговой компании «Деловой Новосибирск, эксперт рынка складской недвижимости Дмитрий Белых

Общие тенденции

В 2020 г. рынок складской недвижимости переживает один из самых успешных периодов за последние 7 лет.

Спрос среди арендаторов на качественные складские помещения резко увеличился, а количество введенных в эксплуатацию новых складских площадей недостаточно для удовлетворения спроса. Связано это, по большей части, с тем, что ранее спрос на складские помещения был довольно умеренным, а вложения в этот сегмент инвесторами оценивались как более рискованные, менее доходные и требующие большой вовлеченности по сравнению с жилой, торговой и офисной недвижимостью. Но летом этого года мы стали наблюдать активный интерес девелоперов, инвесторов к качественным складским объектам, а также к земельным участкам для их строительства.

Это обусловлено рекордно высоким спросом среди арендаторов. Многим компаниям в новых реалиях пришлось участвовать в гонке за потребителя, и одной из приоритетных задач в данном случае стала жесткая оптимизация — сокращение офисных, торговых помещений, и при этом расширение складских площадей. Во-первых, для увеличения товарных запасов внутри страны. Во-вторых, с целью сокращения сроков доставки товара до конечного потребителя. Это особенно повлияло на увеличение спроса на складские объекты именно в регионах. Ведь сейчас 70% всех складов России сосредоточено в Москве и Санкт-Петербурге.  

По данным федеральных аналитиков, за последние 3 года спрос на региональные склады в России вырос в 1,5 раза, а в 2020 г., по сравнению с 2019 г., рост составил 12%. При этом в 2020 г. 26% от всего объема сделок в регионах страны пришлось именно на Новосибирск.

Еще одной точкой роста стал увеличенный спрос на определенные виды продукции (продукты питания, фармацевтическая, алкогольная продукция, товары для ремонта и т.д.) что также сыграло роль в образовании дефицита складских объектов в регионах, в том числе в Новосибирске.

Арендаторы стали более решительными в вопросах заключения предварительных соглашений по аренде еще строящихся складских зданий с запланированным вводом в эксплуатацию в 2021 г. В этих условиях многие девелоперы уже сориентировались и возобновили работу по строительству «замороженных» ранее проектов такого типа, несмотря на удорожание их себестоимости.

Формирование спроса и предложения

По-прежнему самыми востребованными на рынке складской недвижимости Новосибирска остаются современные складские помещения класса «В», «В+» и «А» площадью от 1000 до 2 500 кв. м, а также объекты площадью от 5 000 до 15 000 кв. м. Есть заявки и на объемы 25 000-35 000 кв. м.  Спрос на склады класса «С» продолжает снижаться даже в условиях дефицита складских помещений. При этом склады класса «В» и «В+» в формате до 5000 кв. м по-прежнему более востребованы, чем класс «А».  

Дело в том, что строительство и оборудование склада класса «А» существенно дороже, соответственно, чтобы выйти на хорошую окупаемость и доходность объекта такого уровня, нужно выдерживать ставку аренды не ниже 490-520 руб./кв. м. в месяц, включая НДС и OPEX (операционные расходы). Круг арендаторов на такие склады гораздо уже, т.к. это компании федерального или международного уровня. Себестоимость строительства и обслуживание склада класса «В», «В+» ниже, соответственно, владелец может выдерживать приемлемую для большинства арендаторов ставку аренды в диапазоне 380-400 руб./кв. м, включая НДС и OPEX, при этом не бояться длительных простоев, чего не скажешь о складах класса «А».

Сегодня вакансия качественных складов в Новосибирске оценивается как крайне низкая —  порядка 3,5%.

Увеличение спроса наблюдаем и на склады с ж/д тупиками. На мой взгляд, это обусловлено повышением нагрузки на компании, оказывающие услуги автомобильных грузоперевозок и как следствие — увеличением стоимости их услуг, а главное — сроков доставки товаров. Второй фактор — это поставки определенных товаров из Китая. Как правило, это малогабаритные, но при этом тяжелые грузы (керамическая плитка, сырье для пищевой продукции и т.д.).

Современный неликвид

Часто мы слышим вопрос от владельцев уже готовых складских объектов, построенных не так давно и с использованием современных материалов, почему же их объекты пустуют при активно растущем спросе. Ответ довольно простой: при проектировании и строительстве они не учитывают два важнейших фактора, которые обуславливают спрос среди арендаторов.

Первый — это локация. Месторасположение склада играет важнейшую роль при выборе арендаторами складского объекта: чем удобнее подъездные пути, транспортная развязка, доступность общественного транспорта для складского персонала, тем наиболее востребован склад среди арендаторов. Склады в черте города обладают наибольшей привлекательностью. Так называемые склады формата «последней мили», на наш взгляд, будут популярны и в будущем.

Второй — это конструктив (основные технические характеристики) объекта. Ведь склад может быть новым и красивым, построенным из самых современных материалов, но при этом неудобный в использовании (неправильно организована зона разгрузки, низкие потолки, большое количество офисных помещений или мезонина).

Нестабильность рынков, потери от простоя площадей заставляют собственников складов подходить более обдумано к строительству/покупке/редевеломпенту складских объектов. Так, в 2020 г. мы отмечаем востребованность предпроектной оценки будущих складских комплексов. Инвесторы, решившиеся вложиться именно в рынок складской недвижимости, все чаще стали обращаться за анализом к профессиональным брокерам. Предварительная оценка проектов дает возможность получить максимально востребованный и прибыльный объект. При развитии такого продуманного подхода совместной работы участников рынка Новосибирск будет получать все больше действительно нужных современных складских объектов, а инвесторы — ценный актив.

Итоги и прогнозы

Увеличение спроса на качественные складские объекты подтверждает и наша статистика: так, в 2020 г. прирост сданных нашей компанией квадратных метров складской недвижимости составил 35% по сравнению с 2019 г. Ежемесячно, начиная с июня, мы сдавали от 5000 кв. м. Арендаторами выступали представители онлайн-торговли, розничной торговли (которая теперь все плотнее связана с первой), логистические компании, дистрибуция (электротехническая продукция, строительные материалы/товары для ремонта, фармацевтическая продукция, автомобильные запчасти, алкоголь).

На данный момент мы имеем портфель заказов на аренду складов более 70 000 кв. м: от 3000 до 35 000 кв. м. По нескольким проектам, в частности, в объеме от 15 000 кв. м, мы ведем переговоры в формате сделок Build-to-suit — строительство объекта под заказчика.

Считаем, что в 2021 г. спрос на качественные складские объекты будет только расти, чему способствуют следующие факторы:

1. Практически полная занятость уже готовых складских объектов действующими арендаторами;
2. Строящиеся объекты с планируемым вводом в эксплуатацию в ближайшие 5-6 месяцев уже зарезервированы предварительными договорами аренды;
3. Количество строящихся объектов, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2021 г., не способно удовлетворить спрос даже действующих сейчас заявок;
4. Рост онлайн-торговли будет продолжаться, что потребует дальнейшего увеличения складов и улучшения логистики;
5. Увеличение спроса на услуги логистических операторов, транспортных компаний, также будет подталкивать последних к наращиванию объемов арендуемых складских площадей;
6. Повышение требований со стороны арендаторов к качеству и уровню складских объектов продолжит их курс по замене складов старого фонда на складские помещения более высокого уровня.