Средняя цена за 1 кв. м впервые превысила 90 тыс. руб. (+16% за год). Льготная ипотека разогнала стоимость и новостроек, и «вторички» — рост цен здесь оказался в два раза выше, чем в 2019 г.
Вторичный рынок больше не дороже первичного, утверждают аналитики ЦИАН. Только в трех из 16 городов-миллионников стоимость кв. м в готовом жилье в среднем выше, чем в строящемся.
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке РФ составила по итогам 2020 г. 90,2 тыс. руб. За год прирост составил 16,1% (по итогам 2019 г. средняя цена «квадрата» была равна 77,7 тыс. руб.). Причем основной рост цен пришелся на период действия льготной ипотечной ставки на первичном рынке, благодаря которой застройщики получили возможность существенно увеличить стоимость жилья. Собственники, видя такую ситуацию, также стали прибавлять стоимость относительно первичного рынка, — говорится в исследовании ЦИАН.
Кроме того, по мнению экспертов, еще одной причиной роста цен стала большая доступность ипотечного кредитования. Снижение ключевой ставки на 2 п. п. позволило уменьшить и проценты по кредиту.
В первом квартале года средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ показывала минимальную динамику: -0,4%. Во втором квартале снижение спроса из-за самоизоляции привело к падению цен в мае 2020 г. (-1,3% относительно апреля). В июне за счет отложенного спроса цены пошли вверх, и по итогам всего второго квартала средняя стоимость «квадрата» выросла на 2,7%.
В третьем квартале средняя цена кв. м выросла на 5,2%. А четвертый — отметился рекордным ростом цен в декабре: +7,5%.
Причины накапливались в течение всего второго полугодия — девальвация курса рубля, низкие ставки по банковским вкладам, из-за чего часть вкладчиков ушла на рынок недвижимости. Кроме того, оказывает влияние и особенность менталитета — россияне традиционно стремятся закрыть все главные вопросы до конца года. Поездки в этом году у многих отменились — появилось время на решение жилищного вопроса. Наконец, именно в ноябре-декабре наблюдается самый высокий прирост цен на первичном рынке, который толкает стоимость вверх и на «вторичке», — комментируют аналитики.
Годовой прирост цен — на уровне 16,1%, а за два года средние цены на вторичном рынке увеличились на 24,8%. Средний бюджет предложения «вторички» — 5,4 млн руб. Т.е. за год он вырос на 670 тыс. руб., а за два — на 930 тыс. руб. (20,4%).
Несмотря на уверенный рост цен на вторичном рынке, в большинстве крупнейших городов средняя стоимость кв. м готового жилья оказывается ниже, чем в новостройках. Из всех городов с численность населения от одного млн человек всего в трех стоимость кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном: Москва, Самара и Омск. В остальных 13-ти городах (в том числе и в Новосибирске) цена «квадрата» на вторичном рынке ниже, чем в новостройках.
Как считают аналитики, причина в том, что новое жилье зачастую превосходит по качеству уже готовое: квартальная застройка, архитектурное единство, собственные дворы, выделенные машино-места, продуманные планировки и улучшенная отделка общественных зон.
С учетом характеристик все больше покупателей «голосуют рублем» именно за строящееся жилье, тогда как «вторичка» утрачивает позиции, проигрывая по стоимости новостройкам. Это долгосрочная тенденция, которая в этом году еще и получила дополнительный стимул со стороны снижения ставок по ипотеке.
Согласно данным исследования ЦИАН, резкий демпинг продавцов вторичной недвижимости произошел в апреле. А в условиях самоизоляции именно он стал главной стратегией продавцов, которые были вынуждены продавать недвижимость в сложный период.
В мае «новинки» вторичного рынка снова стали дороже, несмотря на самоизоляцию — средняя цена кв. м стартовавших в мае квартир выросла до 79,1 тыс. руб., обновив максимум. В сентябре новые квартиры выходили на рынок по самой высокой стоимости — в среднем за 92,3 тыс. руб. за кв. м. А в октябре и ноябре продавцы чуть снизили свои ожидания за счет оттока спроса к объектам первичного рынка за счет «завершения» на тот момент программы льготного кредитования.
Вторичный рынок недвижимости остался без субсидирования ипотечной ставки и был вынужден «выживать» в 2020 г. самостоятельно, уверен руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов. Но так как первичный и вторичный рынки находятся в тесном взаимодействии, то рост цен на новостройки из-за льготной ипотеки привел к подорожанию и уже готового жилья.
Одновременно ценообразование вторичного рынка влияет на стратегии девелоперов: застройщики не могут существенно завышать цены относительно готовых объектов. Но именно за счет новостроек средняя стоимость «квадрата» на «вторичке» продолжит рост и в 2021 году. Из-за девальвации рубля и минимальных ставок по банковским вкладам, многие покупали строящееся жилье как инвестицию с целью дальнейшей перепродажи. В следующем году такие объекты частично выйдут в реализацию уже на вторичном рынке, однако найти покупателя с таким прайсом будет непросто, что замедлит спрос, — комментирует руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.