«Инвесторы предпочитают быстрые деньги от перепродажи квартиры, а не стабильный пассивный доход ежемесячно. Наибольшая доля собственников-рантье — в городах-центрах притяжения рабочей силы».
Аналитики Циан проанализировали структуру предложения на рынке аренды в крупнейших городах РФ, выяснив, где же на рынке аренды преобладают старые квартиры, а где арендный фонд оказался обновлен за счет инвесторов.
По подсчетам специалистов, сегодня в крупнейших городах РФ в рынок аренды вовлечено более 4% от всех квартир (в многоэтажных домах, построенных позднее 1950 г.). Причем, чем более новый дом, тем больше в нем квартир сдается. Для корпусов, введенных в эксплуатацию с 2010 г. и позднее, арендуется 7,4% построенных квартир. Максимальные показатели — в Санкт-Петербурге, Москве и Новосибирске. Для домов, построенных с 1992 по 2009 гг., сдается около 4,8% жилого фонда. Максимальный показатель — в Новосибирске. Зато в советских домах типовой застройки (1950-1991 гг.) минимальна доля арендного жилья — 3,3%.
Инвестиционные сделки на рынке недвижимости с целью перепродажи или сдачи в аренду активно проходят в последнее десятилетие, чем и объясняется максимальная доля жилья, доступного сегодня для съема именно в новых домах. <...> От всех построенных квартир в рынок долгосрочной аренды вовлечено: в Новосибирске — 6,3%, Красноярске — 5,5%, Москве, Ростове-на-Дону — по 5,3%, Санкт-Петербурге — 5,1%.
Согласно исследованию, в среднем по всем городам-миллионникам, 29% однокомнатных квартир, доступных сегодня в аренду, экспонируются в домах, построенных с 2010 г. Еще 22% — в корпусах, введенных с 1992-2009 гг. То есть в половине квартир (51%), доступных арендаторам, скорее всего, будет относительно современный ремонт. Еще 39% — это типовое советское жилье, построенное в 1950-1991 гг., еще 10% квартир расположены в домах, построенных в первой половине прошлого века или ранее.
В среднем аренда однокомнатной квартиры в новом доме (год постройки 2010+) обойдется в 18,8 тыс. руб.: это на 9,3% выше, чем в домах 1992-2009 гг.; выше на 26% в сравнении с «однушками» в типовых советских домах второй половины прошлого века (14,9 тыс. руб.). А если выделить отдельно хрущевки, то разница в ставке в сравнении с новыми квартирами будет еще выше — 31%. Снять «однушку» в хрущевке можно в среднем за 14,4 тыс. руб.
По подсчетам Циан, чем новее дом, тем дольше занимает поиск арендатора, что связано с более высокой ставкой аренды. Для новых квартир (2010+) — это 42 дня, для жилья 1992-2009 гг. — 43 дня, для квартир в домах советской постройки — 40 дней. Проще всего найти жильца в Новосибирске, Санкт-Петербурге и в Москве — около месяца.
Сдача квартиры в аренду сегодня — хорошая альтернатива банковскому вкладу. Однако большинство инвесторов все же предпочитают быстрые деньги от перепродажи квартиры, а не стабильный пассивный доход ежемесячно. Наибольшая доля собственников-рантье — в городах-центрах притяжения рабочей силы (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск), с минимальным сроком поиска арендатора и большим выбором новостроек за счет индустриального строительства. В то же время конкуренция в среднесрочной перспективе усилится за счет инвесторов, перешедших из продавцов в категорию арендодателей из-за невозможности получить желаемую доходность от перепродажи. Первичный рынок уже конкурирует по стоимости со вторичным, поэтому, по аналогии с 2015 г., вероятно пополнение рынка аренды новыми участниками из-за сложностей с перепродажей объекта без льготной ипотеки, — комментирует руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.