Аналитики: сдача жилья в аренду прибыльнее банковских вкладов. Новосибирск

Аналитики составили рейтинг городов-миллионников РФ по доходности жилья от сдачи в аренду, посчитали среднюю ставку и срок окупаемости инвестиций. Аренда оказалась более прибыльной.

Согласно подсчетам аналитиков Циан, средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду в городах-миллионниках России составляет 5,6%. Год назад он был выше — 6,3%, в 2019 г. — 6,7%, в 2018-м — 7,3%.

Это говорит о том, что квартиры дорожают более быстрыми темпами, чем растет ставка аренды. Особенно это проявилось в 2020 г. - по сравнению с прошлым годом доходность сократилась сразу на 0,7 п.п. (ранее темпы были ниже).

Между отдельными городами доходность от сдачи в аренду различается почти в два раза. Самый высокий показатель в Челябинске (7,2%), далее следуют Волгоград (6,5%) и Екатеринбург (6,4%). В Новосибирске она равна 5,9%. Наименьшую доходность получают рантье в Санкт-Петербурге (4,2%), Казани и Москве (по 4,5%) - здесь арендодатели имеют пассивный доход сопоставимый с процентами по банковским вкладам.

В среднем за год сдача квартиры в аренду приносит в Москве 544 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — 308 тыс. руб.. Далее следуют Екатеринбург (244 тыс.), Новосибирск (232 тыс.). Замыкает топ-5 Казань (214 тыс.).

Это самые крупные города России с большим притоком мигрантов и значительным спросом на рынке аренды, поэтому и ставки здесь — самые высокие по стране. Кроме того, на вторичном рынке здесь велика доля квартир в недавно сданных домах, приобретенных с инвестиционными целями, что также повышает средний ценник, - комментируют в Циан.

Меньше всего зарабатывают рантье в Челябинске (154 тыс. рублей в год), Воронеже (169 тыс.) и Перми (170 тыс.)

По подсчетам аналитиков, средняя годовая арендная ставка в городах-миллионникам составляет 223 тыс. руб., что только на 5 тыс. руб. больше, чем в прошлом году. За последние четыре года средняя ставка аренды практически не изменилась. Средняя цена квартиры достигла 4,2 млн руб., за год прибавив 16,1%. До этого рост составлял 5-8% в год.

Такая динамика стала реакцией на увеличение цен на первичном рынке, где с весны прошлого года действовала программа льготного ипотечного кредитования. Ажиотажный спрос на новостройки вызвал их подорожание, в результате чего часть потенциальных покупателей обратили свое внимание на вторичный рынок, где цены росли не так стремительно, а ставка по ипотеке была на минимальном уровне.

Рынок аренды, напротив, стагнировал. Многие арендаторы при переходе на удаленный формат работы покидали региональные центры, спрос на съем жилья сокращался. В некоторых городах ставка сократилась по сравнению с прошлым годом.

В среднем по городам-миллионникам необходимо 18 лет для того, чтобы вернуть вложенные средства. Самый высокий показатель окупаемости в Санкт-Петербурге — 24 года. Более 20 лет он также составляет в Москве и Казани (22,4 и 22,5 лет) и в Нижнем Новгороде (20,2 лет). В Новосибирске - 16,9 лет.

Срок окупаемости инвестиций продолжает увеличиваться. Для недвижимости, приобретенной в 2018 г., он составляет порядка 13,8 лет, 2019 г. — 15 лет, 2020-м — 16 лет, сообщают в Циан:

Планомерное снижение ключевой ставки, которое наблюдалось с начала 2015 г., вело к падению доходности по банковским депозитам. Альтернативным вариантом сохранения и преумножения средств стала сдача недвижимости в аренду. Даже в первой половине 2021 г., когда ЦБ стал повышать ключевую ставку, а доходность за счет роста цен на недвижимость сокращается, выгода от такого инвестирования сохраняется.

По подсчетам аналитиков Циан, средняя доходность арендодателей в городах-миллионниках в 2021 г. на 1,2 п.п. выше, чем банковского вкладчика. По их мнению, в дальнейшем вероятно сокращение разрыва между доходностью от сдачи квартиры и от банковских депозитов.

Сдача квартиры в аренду — один из самых простых и доступных инструментов инвестирования. Такой способ вложения средств остается чуть более прибыльным, чем банковские депозиты даже при существенном росте цен на недвижимость в течение предыдущего года. В 2020 г. спрос на арендном рынке существенно просел на фоне перевода части сотрудников на дистанционный формат работы, и рантье были вынуждены снижать ставки. Впоследствии их восстановление шло крайне медленно. При сохранении стагнации ставок доходность будет и дальше сокращаться, — комментирует руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.