Новый локдаун станет испытанием для рынка коммерческой недвижимости из-за ограничений в работе бизнеса. Рост спроса был прерван майскими «каникулами», после чего активность не восстановилась.
Эксперты Циан.Коммерческая выяснили, какой сегмент возвращает спрос первым после снятия ограничений, где активность клиентов выше допандемийной, и в какой сфере бизнес так и не смог достичь докризисного спроса. Для оценки потенциального спроса они проанализировали количество просмотров объявлений пользователей на сайте cian.ru на рынке коммерческой недвижимости по разным сегментам (офисная, складская и торговая недвижимость) в каждом городе с населением от миллиона человек в период 2020-2021 гг.
По данным портала, в России продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 г. таких было около 5-6 млн. Возвращение в офисы половины «удаленщиков» позволило частично восстановить спрос на рынке аренды офисной недвижимости, отметили специалисты.
В первый локдаун, весной 2020 г., рынок офисной недвижимости потерял половину спроса. Восстановление активности произошло после снятия ограничений, причем на уровень выше допандемийного спрос вышел только в Московском регионе (+8%), в Петербургской агломерации и крупнейших городах (численностью населения от 1 млн человек), спрос оказался ниже на 15-20% и после снятия основных ограничительных мер — весной- в начале лета 2020 г. Циан отмечает, что после нескольких недель удаленки многие задумались о пересмотре занимаемой офисной площади, рассматривая альтернативные варианты. Оптимизация бизнеса и стала главной причиной повышенного интереса к сегменту сразу после первого локдауна.
Только в конце лета-начале осени 2020 г. спрос вернулся к допандемийным значениям в регионах (+10%). В Москве и Санкт-Петербурге спрос, наоборот, оказался ниже допандемийного на фоне второй волны заболеваемости. То есть восстановление рынка офисной недвижимости в регионах происходит с лагом по времени, но рост более устойчивый, чем в столицах.
Следующее падение спроса (на уровне локдауна) произошло в январские каникулы, причем для регионов снижение было существенно ниже — на уровне 20% от допандемийного периода, а для Москвы и Петербурга — на уровне первой самоизоляции.
С февраля 2021 г. снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%, в Москве и Московской области — примерно на докризисном уровне. В Петербургской агломерации восстановление спроса шло хуже всего — спрос был на 15% ниже, чем до самоизоляции.
Период роста спроса на аренду офисной недвижимости прервали майские двухнедельные каникулы — падение составило примерно треть относительно спроса в предыдущих месяцах — феврале-апреле 2021 г. В июне спрос начал восстанавливаться, однако активность так и не вернулась к весенним максимумам. Только в регионах спрос летом и осенью 2021 г. оказался примерно на докризисном уровне, выяснили аналитики Циан. В столичных регионах активность — на четверть ниже, чем в начале 2020 г.
В годовой динамике (когда также были анонсированы новые ограничительные меры) спрос на офисную недвижимость остался таким же в Петербурге, В Москве — ниже на 10%, в регионах — выше на 9%. Очевидно, что предстоящий локдаун станет еще большим испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на удаленку, заявили эксперты.
Среди крупнейших городов спрос на офисные помещения на уровне стабильно выше докризисного и выше, чем год назад, наблюдаются в Новосибирске, Самаре, Омске и Ростове-на-Дону. Самая непростая ситуация — в Перми и Челябинске, сообщил Циан.
Частичные ограничения позволили рынку нарастить активность за счет отсутствия жестких ограничительных мер, как весной 2020 г. Чем строже ограничения, тем хуже восстанавливается спрос на рынке, что подтверждает пример Московского и Петербургского регионов (где спрос ниже докризисного на четверть).
После ажиотажного спроса на склады, интерес к ним снижается и уходит в регионы, утверждают специалисты Циан. Пандемия коронавируса нанесла существенный урон рынку коммерческой недвижимости, однако есть сферы, которые в результате выиграли от ситуации. Речь идет о складской недвижимости. По данным Ассоциация компаний интернет-торговли (АКИТ), только по итогам 2020 г. относительно 2019 г. объем рынка интернет-торговли вырос на 59%, россияне оформили покупок в интернет-магазинах на сумму более 3 трлн руб. Однако по итогам 2021 г. прирост, по прогнозам АКИТ, будет не столь существенным: на уровне примерно 16%.
Как следствие — в 2020 г. наблюдается резкий рост спроса на складские помещения — маркетплейсы таким образом получают возможность сократить время доставки товаров, а более низкая стоимость складской недвижимости в регионах удешевляла логистику. Период локдауна весной 2020 г. привел к резкому снижению спроса как для столичных регионов, так и для крупнейших городов. В локдаун относительно допандемийного начала 2020 г. интерес к складской недвижимости просел на 25-40% (меньше — в регионах). Однако уже в июне 2020 г. сегмент восстановился и показал существенный прирост. В первую очередь это оказалось актуально для столичных регионов, где в середине июня 2020 г. вырос на 35-40%.
В других регионах ситуация иная: спрос на складскую недвижимость был отложенным — в июне показатель только вернулся к допандемийным значениям, основной прирост (в среднем на четверть) фиксировался только с сентября 2020 г., в то время как интерес к столичной складской недвижимости, наоборот, снижался, хоть и был примерно на 10% выше докризисного. Таким образом, после локдауна произошло перераспределение спроса в пользу складской недвижимости в регионах. Тренд сохраняется и в 2021 г.
Вторая волна спроса на склады пришла с началом делового сезона — осенью 2020 г., с минимальным снижением в период ноябрьских праздников. Новогодние каникулы в начале 2021 г. привели к резкому падению интереса к сегменту, для регионов снижение снова было меньше — на уровне примерно 10%, тогда как спрос на недвижимость Московского и Петербургского регионов просел примерно на треть.
Восстановление рынка и возврат деловой активности произошел уже в феврале: именно в конце зимы спрос на складскую недвижимость в регионах обновил исторический максимум: относительно допандемийного периода прирост составил 70%, в то время как на московскую — около 10-15%, а петербургскую — примерно 30%.
Лето 2021 г. стало периодом «охлаждения» интереса к рынку складской недвижимости в столичных регионах. В Москве и Московской области активность клиентов летом и осенью 2021 г. — на 10% ниже, чем в начале допандемийного 2020 г. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области — минимальный прирост на уровне 5%. В регионах спрос снизился относительно весенних рекордов, но все равно на четверть выше, чем до пандемии.
Среди городов-миллионников наибольший рост спроса к складскому сегменту относительно начала 2020 г. летом-осенью 2021 г. отмечен в Уфе, Нижнем Новгороде, Воронеже, Новосибирске и Екатеринбурге. То есть бизнес активно расширяет складские мощности и на Урале, а также в Сибири. Одновременно клиентов мало интересует Пермь (где спрос на склады даже ниже, чем до пандемии на 30%), а также Челябинск (-8%), выяснили аналитики Циан.
Еще одна особенность регионального спроса — больший интерес к аренде складов, в то время как в Московском и Петербургском регионах спрос выше на покупку (в сравнении с допандемийным периодом.
Например, относительно начала 2020 г. (допандемийного периода) спрос на аренду складов в Москве просел на 12%, в то время как на покупку остался на том же уровне. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области по аренде складов — прирост на 4%, на покупку — на 21%. В регионах ровно обратная ситуация. В сравнении с началом 2020 г. спрос на аренду выше на 32%, на покупку — выше только на 7%.
Впрочем, большая часть запросов по всем городам приходит именно на аренду складов — в регионах — в среднем 85%, более серьезные вложения готовы сделать только 15% потенциальных клиентов. В Москве и Московской области на аренду приходится также 85% спроса, в Петербургской агломерации — 89%.
Стрит-ритейл восстанавливается лучше торговых центров. Спрос не вернулся даже спустя полтора года после локдауна, отметили эксперты Циан. Популярность онлайн-покупок и неблагоприятная эпидемиологическая обстановка привели к снижению посещаемости торговых центров. С одной стороны, нужно решить задачу, как восстановить трафик, с другой — соблюсти все меры, чтобы не получить штрафы и не закрыться. Впрочем, не все зависит только от собственников бизнеса — как показывает практика, именно торговые центры первыми вынуждены ограничивать работу в локдаун, поэтому потенциальные арендаторы не торопятся возвращаться в ТЦ.
Спрос на помещения в торговых центрах просел значительнее, чем для офисов или складов. В локдаун сегмент потерял примерно 60% всего спроса, отыграв только половину падения после завершения локдауна — летом 2020 г. спрос на торговые площади в ТЦ оказался ниже примерно на треть, чем до «карантина», сопоставимая динамика наблюдалась как в столицах, так и в регионах.
В сентябре 2020 г., с началом делового сезона спрос на недвижимость в ТЦ первым стал восстанавливаться в регионах, где относительно допандемийного периода спрос был ниже всего на 15%, в то время как в столичных регионах падение было 25-30%. В ноябре 2020 г. спрос на ТЦ в регионах (городах-миллионниках) впервые вернулся к допандемийным значениям, в то время как в Петербурге активность была ниже на 20%, в Москве — на 30%.
Длительные новогодние каникулы снова привели к падению спроса (-25% для регионов и Санкт-Петербурга, -55% для Московского региона). Как и на складские помещения, восстановление рынка пришлось на конец зимы 2021 г. – весну 2021 г. Спустя только год после локдауна 2020 г. спрос на ТЦ в Петербурге и Ленинградской области показал рост — плюс треть в сравнении с допандемийным периодом. На 15% вырос спрос в регионах. Только ТЦ Московского региона остались в аутсайдерах. (-20%).
Однако подъем спроса оказался кратковременной тенденцией. В начале лета 2021 г. активность стала снижаться, и осенью 2021 г. только спрос на ТЦ в Петербурге находится на уровне начала 2020 г.
Регионы и Москва до сих пор, даже спустя полтора года после самоизоляции, не могут восстановить спрос на аренду ТЦ. Новый локдаун, введенный властями в конце октября, приведет к еще большему снижению спроса, что станет новым испытанием для сегмента, который не смог восстановиться еще после прошлых ограничений и конкуренции с онлайн-торговлей. С августа 2021 г. произошла «рокировка»: если на протяжении всего периода после локдауна максимальное падение было отмечено для столичных ТЦ, то сейчас в аутсайдерах — регионы, которые всего год назад показывали максимальное восстановление спроса. То есть, в отличие от складских помещений, на «раскачку» спроса на столичную торговую недвижимость понадобилась больше времени, тогда как регионы восстанавливались намного быстрее. На склады же спрос восстановился в столице, и только потом — в регионах, — прокомментировали эксперты Циан.
В отличие от торговых центров, сегмент стрит-ритейла в локдаун потерял примерно 40% спроса относительно докризисного периода в регионах и Санкт-Петербурге. В Москве и Московской области снижение было на уровне 50%. Если спрос на помещения в ТЦ восстановился только через год после локдауна, активность в сегменте стрит-ритейл вернулась к докризисными показателям летом 2020 г., после снятия ограничительных мер. Это касается в первую очередь Петербургского региона и городов-миллионников. Столичная торговая недвижимость снова показывала более низкие показатели: спрос — на 20% ниже, чем до пандемии. Более того, именно в Московском регионе спрос до сих пор не восстановился — активность потенциальных клиентов ниже, чем до пандемии.
Спрос на стрит-ритейл в регионах (так же, как и для ТЦ), активнее восстанавливался именно в городах-миллионниках, а не в столицах. Например, в ноябре 2020 г. спрос на стрит-ритейл в целом по городам-миллионникам оказался на 20% выше, чем до локдауна. В Петербурге спрос был примерно на том же уровне, что в начале 2020 г., то есть рынок отыграл падение. В аутсайдерах — Москва и Московская область с 20% падением, которое сохранялось на протяжении всей второй половины 2020 г.
Начало делового сезона было отмечено максимальным спросом: в регионах активность была выше в полтора раза (в сравнении с периодом до локдауна). В Петербурге прирост составил порядка 15%. Москва же снизила падение спроса с 20% до 15%.
Лето 2021 г. снова стало периодом затишья и снижения спроса после успешной весны. Только В Санкт-Петербурге стрит-ритейл интересен примерно так же, как и до пандемии. Регионы потеряли лидирующие позиции: спрос по ним ниже примерно на четверть. Московский стрит-ритейл не может восстановить треть своего спроса относительно начала 2020 года.
Циан отмечает, что лучшие показатели осенью 2021 г. фиксируются в регионах (на стрит-ритейл), в то время как для ТЦ наибольшее падение осенью 2021 г. — в регионах.
Эксперты Циан отмечают, что не во всех городах восстановление спроса на торговые площади идет равномерно. Быстрее всего активность восстанавливается в Казани, Нижнем Новгороде, Самаре и Ростове-на-Дону и Воронеже. Только эти пять городов осеннее падение спроса коснулось меньше других.
Даже при отказе от основных ограничений спрос на коммерческую недвижимость осенью 2021 г. снизился по всем сегментам. Весной 2021 г. мы наблюдали перестроение рынка — только спустя год после первой самоизоляции рынок весьма инертен, и новые ограничительные меры в большинстве регионов не позволяют сохранить активность, несмотря на деловой период. То есть в сравнении с прошлым годом спрос пойдет на спад не в декабре, а уже с середины осени — до конца года возможен также рост количества объявлений по продаже бизнеса, как это наблюдалось в первую волну, — заключил директор по аналитике Циан.Коммерческая Александр Павленко.