Аналитики Циан заметили в столице падение активности потенциальных арендаторов офисных площадей. В регионах ситуация пока лучше.
Новый локдаун станет серьезным испытанием для рынка офисной недвижимости из-за новых требований по переводу трети сотрудников на удаленную работу, считают эксперты. По их данным, текущая активность потенциальных арендаторов офисных площадей в Москве — ниже прошлогодней, когда треть сотрудников уже была на «удаленке». Аналитики Циан.Коммерческая выяснили, как меняется активность арендаторов и структура их спроса с целью сокращения бюджета на аренду.
Для оценки потенциального спроса они проанализировали количество просмотров объявлений пользователей на сайте cian.ru на рынке коммерческой недвижимости по разным сегментам (офисная, складская и торговая недвижимость) в период 2020-2021 гг. в городах-миллионниках и столичных регионах.
В России продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 г. их было около 5-6 млн. Возвращение в офисы половины «удаленщиков» позволило частично восстановить спрос на рынке аренды офисной недвижимости, отметили специалисты.
В первый локдаун, весной 2020 г., рынок офисной недвижимости потерял половину спроса. Восстановление активности произошло после снятия ограничений, причем на уровень выше допандемийного спрос вышел только в Московском регионе (+8%), в Петербургской агломерации и крупнейших городах (численностью населения от миллиона человек), спрос оказался ниже на 15-20% и после снятия основных ограничительных мер: весной-в начале лета 2020 г. Циан отмечает, что после нескольких недель удаленки многие задумались о пересмотре занимаемой офисной площади. Оптимизация бизнеса и стала главной причиной повышенного интереса к сегменту сразу после первого локдауна.
Только в конце лета-начале осени 2020 г. спрос вернулся к допандемийным значениям в регионах (+10%). В Москове и Санкт-Петербурге спрос, наоборот, оказался ниже допандемийного на фоне «второй волны» заболеваемости. То есть восстановление рынка офисной недвижимости в регионах происходит с лагом по времени, но рост — более устойчивый, чем в столицах.
Следующее падение спроса (на уровне локдауна) произошло в январские каникулы, причем для регионов снижение было существенно ниже — на уровне 20% от допандемийного периода, а для Москвы и Петербурга — на уровне первой самоизоляции.
С февраля 2021 г. снова произошло восстановление: в регионах активность была выше допандемийной на 20%, В Москве и Московской области — примерно на докризисном уровне. В Петербургской агломерации восстановление спроса шло хуже всего — он был на 15% ниже, чем до самоизоляции.
Период роста спроса на аренду офисной недвижимости прервали майские двухнедельные каникулы, падение составило примерно треть относительно спроса в предыдущих месяцах: феврале-апреле 2021 г. В июне он начал восстанавливаться, однако активность так и не вернулась к весенним максимумам. Только в регионах спрос летом и осенью 2021 г. оказался примерно на докризисном уровне. В столицах активность — на четверть ниже, чем в начале 2020 г.
В годовой динамике (когда также были анонсированы новые ограничительные меры), спрос на офисную недвижимость остался таким же в Петербурге, В Москве – ниже на 10%, в регионах — выше на 9%. Очевидно, текущий локдаун станет еще большим испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, отметили эксперты.
Среди крупнейших городов спрос на офисные помещения на уровне стабильно выше докризисного и выше, чем год назад, наблюдаются в Новосибирске, Самаре, Омске и Ростове-на-Дону. Самая непростая ситуация — в Перми и Челябинске.
Частичные ограничения позволили рынку нарастить активность за счет отсутствия жестких ограничительных мер, как весной 2020 г. Чем строже ограничения, тем хуже восстанавливается спрос на рынке, что подтверждает пример Московского и Петербургского регионов (где спрос ниже докризисного на четверть), отметили аналитики.
Компании-арендаторы экономят, пересматривая класс офисной недвижимости под аренду. По-прежнему основная активность арендаторов приходится на офисы класса А/B. Циан проанализировал, как менялось распределение спроса по классам офисов на примере Москвы и городов-миллионников. Смещение спроса в пользу более дорогих и комфортных офисов (класса А) наблюдалось в период активного восстановления рынка — весной 2021 г. В сравнении с допандемийным периодом доля спроса на такие объекты выросла на 2% (с 20 до 22% в Москве) и на аналогичную величину в регионах (с 26% до 28%).
Текущая активность в Москве сосредоточена на аренде офисов класса В (76%), доля класса А в структуре спроса снижается в годовой динамике — это также становится примером оптимизации затрат компаний на аренду. В регионах на офисы класса В приходится 65% спроса, его доля так же, как в столице, увеличилась в годовой динамике.
В крупнейших городах на офисы класса А приходится примерно каждый четвертый поисковый запрос. В Москве — каждый пятый.
Влияние нового локдауна на рынок офисной недвижимости должен привести к меньшему ущербу, в отличие от прошлой осени. За полтора года после начала пандемии многие компании уже реализовали смешанный формат работы как из дома, так и из офиса. Однако нужно учитывать сам факт того, что новый локдаун сегмент встретил с активностью арендаторов ниже прошлогодней, когда треть сотрудников уже была на «удаленке» несколько недель. Одновременно двукратное сокращение количества сотрудников, работающих дистанционно, говорит о том, что не каждой компании подходит этот формат, многие вернулись в офис, об этом свидетельствует и высокий спрос в сегменте весной 2021 г., — отметил директор по аналитике Циан.Коммерческая недвижимость Александр Павленко.