Купить квартиру жителю большого города сейчас проще, чем в кризисном 2015-м, но лучшее время для покупки было до пандемии, заявили аналитики Циан. Как выглядит Новосибирская область на фоне страны?
Аналитики рассчитали, как менялась доступность жилья. В каких городах выгоднее арендовать, а в каких — брать ипотеку, и где после выплаты кредита остается только прожиточный минимум, и сколько от дохода семье нужно отдавать за кредит.
Согласно Федеральной программе «Жилище», коэффициент доступность жилья (КДЖ) рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру средней площадью 54 кв. м на вторичном рынке, при условии сбережения всех своих доходов. То есть КДЖ рассчитывает стоимость жилья без учета ипотечного кредитования и затрат на повседневные нужды.
Для расчета КДЖ Циан рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м по городам-миллионникам на вторичном рынке, а в качестве годового дохода семьи взял средние зарплаты по городам за соответствующий период (по данным Федеральной службы государственной статистики, за вычетом НДФЛ).
Согласно международной классификации, жилье считается доступным при КДЖ до 3 лет. Ни один из городов-миллионников не попал в эту категорию в 2019-2021 гг., выяснили аналитики. Более того, абсолютно по всем миллионникам доступность жилья снизилась. Если в 2019 г. КДЖ был в среднем 3,9 («жилье не очень доступно»), то в 2020 г. снизился до 4, а в 2021 г. — до 4,7 («приобретение жилья серьезно осложнено»).
Средний номинальный доход семьи по городам-миллионникам, по данным Росстата, увеличился за два года на 13% (c 88,7 тыс. до 100 тыс. руб.). А средняя стоимость квартиры площадью 54 кв. м — на 36% (с 4,15 млн до 5,66 млн руб.)
В 2019 г. в категорию, где «жилье существенно недоступно», попадали только два города (Москва и Санкт-Петербург), к 2021 г. к ним прибавились также Казань и Краснодар, где средняя стоимость квартир сопоставима с доходами семьи за 5,8 и 5,2 лет соответственно.
Больше, чем на годовой доход семьи, стоимость жилья выросла и в Омске, Нижнем Новгороде, Казани, а также Воронеже. Новосибирск попал в категорию «приобретение жилья серьезно осложнено». Здесь в 2019 г. показатель был равен 3,8, а в 2021 г. вырос до 4,5 лет.
Жилье считается «доступным» только в Челябинске, где средняя стоимость квартиры площадью 54 кв. м сопоставима с доходами семьи за 3,7 года, посчитали аналитики. Несмотря на невысокий доход (относительно остальных миллионников), за счет низкой стоимости кв. м, купить жилье здесь проще, чем в городе с большими зарплатами. Также высокий (только относительно других городов) КДЖ в Волгограде (3,9), Перми (3,7).
После валютного кризиса 2014 г. именно 2019 г. оказался периодом с максимальной доступностью жилья, отметили аналитики. С одной стороны, стоимость недвижимости увеличивалась минимальными темпами после снижения в 2016-2017 гг. на фоне дорогой ипотеки и обесценивания рублевых накоплений, с другой, средние доходы семьи, по данным Росстата, восстанавливались и увеличивались опережающими темпами в сравнении с ценой квадратного метра на вторичном рынке. В период 2015-2019 гг. средний номинальный уровень дохода семьи (двое работающих) в городах-миллионниках вырос на 36% (с 65,3 тыс. в месяц «на руки» до 88,7 тыс.). А стоимость кв. м за тот же период выросла с 74,2 тыс. до 76,9 тыс. руб. (+4%) за счет снижения в 2016-2017 гг.
В среднем по городам-миллионникам жилье было максимально доступным за последние семь лет в 2019 г.: семье требовалось 3,7 лет, чтобы заработать сумму, сопоставимую с ценой средней двухкомнатной квартиры. Наименьшая доступность была зафиксирована в 2015 г. (5 лет). Тогда на фоне ажиотажного спроса в 2014 г. многие продавцы необоснованно завышали прайс. В результате снижения средней стоимости в дальнейшем доступность жилья выросла: коэффициент составил 4,3 в 2016 г., 3,9 — в 2017-2018 гг. и после обновленного минимума 2019 г. (3,7), снова пошел вверх за счет роста цен и минимального увеличения доходов населения. Доступность жилья стремится к показателям 2015 г. за счет опережающего доходы роста цен. То есть приобрести жилье жителю большого города все же проще, чем в кризисном 2015 г., но лучшее время для покупки было до пандемии, сделали вывод эксперты.
Только в Краснодаре сделка была бы выгоднее в 2015 г., чем сейчас, за счет рекордного интереса к локации и роста цен — в среднем стоимость двухкомнатной квартиры прибавила 1,3 годового дохода семьи. Значительнее, чем в других городах, доступность жилья снизилась в Екатеринбурге, Уфе и Челябинске, посчитали в Циан. Новосибирск показал практически «штиль»: показатель оказался 4,5 года в 2021 г. по отношению к 5 годам — в 2015-м.
Из-за низкого коэффициента доступности жилья и рекордного роста цен основным инструментом приобретения собственных квадратных метров становится ипотека, логично заявляют аналитики. По подсчетам Циан, ипотечные платежи при текущих ценах и ставках составляют в среднем 41% от средних доходов домохозяйства (расчеты по данным Росстата). Средний срок кредитования — 20 лет, а первый взнос — 20% от стоимости квартиры. Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке — 9,52% в конце 2019 г., 8,05% — в конце 2020 г. и в конце 2021 г. — 10%.
Доля ипотеки от общего дохода семьи в 2019 г. в среднем составляла по городам-миллионникам 33%, в 2020 г. доля снизилась до 31% (благодаря снижению ставок по ипотеке), а в 2021 г. с ростом ставок и цен доля ипотеки в общем бюджете семьи выросла до 41%. Более половины доходов придется отдавать семье в Москве (64%), Санкт-Петербурге (58%), Казани (54%). Хотя еще в 2019 г. более половины доходов приходилось закладывать на ипотеку только в Москве (58%). За два года существенно увеличить бюджет на выплату ипотеки приходится жителям Краснодара, в котором в 2019 г. средний платеж за «двушку» площадью 54 кв. м. занимал 31% доходов. Сейчас доля выросла сразу на 12% — до 48%, что связано с ростом платежей в полтора раза (+48%). Пересмотреть бюджет пришлось и в Омске (доля ипотечных платежей выросла на 12%: с 26% до 38% из-за роста среднего платежа также в полтора раза (+48%). Примерно треть от общего бюджета займет ипотека в Перми, Красноярске и Челябинске — эти города имеют максимальный коэффициент доступности жилья среди других городов-миллионников. Жители Новосибирска в 2019 г. отдавали 34% своего дохода на ипотеку, в 2021 г. — 42%. А доля ипотечных выплат от дохода семьи после вычета прожиточного минимума составила 70%, в 2019-м показатель был равен 56%.
В среднем размер ежемесячного платежа по всем городам вырос за два года на 41%: с 31 тыс. до 43,7 тыс. руб.. Одновременно суммарный доход семьи в месяц за тот же период увеличился c 88,7 тыс. до 100 тыс. р. (+13%).
Если из дохода семьи вычесть прожиточный минимум (на двоих взрослых и одного ребенка), то оставшихся свободных средств хватит на обслуживание ипотеки, даже несмотря на рост ставок и цен. В среднем ипотечные платежи занимают 66% оставшихся средств после вычета прожиточного минимума, отметили аналитики. В 2019 г. эта доля была 54%, а в 2020 г. — 50%.
Аренда становится выгоднее ипотеки — к такому выводу пришли эксперты Циан, сравнив, как соотносятся арендные платежи за двухкомнатную квартиру и ежемесячный ипотечный платеж по двадцатилетнему кредиту.
По данным аналитиков, в 2019 г. аренда составляла в среднем 80% от платежа по ипотеке, в 2020 г. — 79% (из-за снижения ставок аренды по причине локдауна и долгого их восстановления). В 2021 г. ставка аренды была в среднем 67% от среднего платежа по ипотеке. Разница в стоимости кредита и аренды увеличивается: все больше потенциальных покупателей перешли в категорию арендаторов, отметили специалисты.
Самая большая экономия арендатора в сравнении с ипотечным заемщиком — в Уфе, Казани и Москве, где в среднем аренда почти в два раза ниже, чем средний платеж по ипотеке. Обратная ситуация — в Ростове-на-Дону, Челябинске и Волгограде, где аренда составляет 75-84% от среднего платежа по ипотеке, то есть экономия не столь очевидна. В Новосибирске доля платежа аренды от ипотеки в 2019г. составляла 89%, в 2021 г. — 73%.
В сравнении с допандемийным периодом, максимальное «удешевление» доли аренды в сравнении с ипотекой произошло в Воронеже, Перми, Омске и Краснодаре.
Снижение доступности жилья подразумевает дальнейший рост роли ипотечного кредитования для поддержания рынка. Из-за высоких ставок по кредиту спрос будет снижаться, что замедлит индексацию цен как застройщиками, так и собственниками квартир на вторичном рынке. Одновременно уровень первого взноса по ипотеке будет снижаться, а продолжительность кредитования — расти. С учетом роста ставок по ипотеке и подорожания самой недвижимости, итоговая переплата по ипотеке за 20 лет в среднем по городам-миллионникам будет выше почти в полтора раза (+45%) для тех, кто приобрел квартиру по ценам и ставкам в январе 2022 г., против тех, кто совершил сделку два года назад — в январе 2020 г. В такой ситуации повысить доступность жилья необходимо путем адресного ипотечного стимулирования отдельных категорий граждан, такой подход уже применяется для семей с детьми, военных. Возможно, стоит включить в список определенные профессии. Это более эффективная стратегия, которая не приведет к очередному резкому витку цен, когда субсидированием активно пользовались в том числе инвесторы, очевидно не нуждающиеся в улучшении жилищных условий. То есть субсидирование по-прежнему необходимо, но исключительно адресно, а не в массовом порядке, — прокомментировал ситуацию руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.