«Прогнозировать что-то сложно даже на краткосрочную перспективу. Мы находимся в потоке новостей космической скорости — каждый день может кардинально поменять наши ожидания».
Эксперты консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марины Белых (Лысенко) и Дмитрия Белых
Динамика спроса в январе, феврале, марте
В январе и феврале 2022 г. на дефицитном рынке складской недвижимости Новосибирска стали появляться единичные вакансии качественных складов класса «А», «В+», «В». Это связано с планируемым вводом в эксплуатацию в 2022 г новых объектов. Поэтому часть вакантности обеспечили они, часть — те склады, с которых арендаторы переезжают в новые объекты. Арендные ставки держались стабильно высокие — в среднем на 12-15 % выше, чем в аналогичный период 2021 г. При этом спрос по-прежнему значительно превышал предложение.
С марта 2022 г., в связи со всем известными событиями, ситуация начала немного корректироваться. Часть компаний, которые планировали переезд, решили отложить этот вопрос — временно остаться на прежних складах, средний срок «заморозки» — 3 месяца. Компании сейчас перестраивают логистику, пытаются просчитать необходимые объемы — для этого требуется время. У нас в процессе несколько сделок пока на паузе, частично перешли в режим мониторинга и выжидания. Другая часть результативно пользуется паузой первых и успешно решает свои вопросы — ведь сейчас действительно есть варианты для аренды (по сравнению, с 2021 г., когда вакансия стремилась к нулю), плюс в период нестабильности где-то удается договориться и о более лояльных условиях аренды. Но в целом ставки держатся на прежнем уровне — начала года.
Спрос на аренду сейчас обеспечивают транспортные, курьерские компании, интернет-магазины, ритейл (особенно продуктовый).
Самыми востребованными уже традиционно стали склады класса «В+» и «А» площадью от 1000 до 3000 кв. м, второе место — +/- 5000 кв. м, далее — +/- 10 000 кв. м. Также стали поступать заявки на складские площади класса «С», это связано со стремлением компаний к снижению расходов на аренду. Но пока это единичные случаи.
Что касается рынка купли-продажи, то здесь огромный дефицит качественных складов полностью сохраняется. Интерес инвесторов, естественно, в кризис только увеличился. Но готовых вариантов складов в покупку практически нет, есть точечные предложения по незавершенным объектам, к ним по понятным причинам участники рынка более насторожены в связи с нестабильностью курса и цен на стройматериалы. В долгосрочной перспективе мы ожидаем, в связи с экономической ситуацией, появления готовых активов в продаже. Ведь многие проекты строились с использованием банковских денег — кредитное плечо может привести к желанию продажи объектов или даже уже реализации посредством торгов в случае банкротства.
Арендные ставки
Средняя ставка за класс сейчас составляет «А» — 420-500 руб./кв. м в месяц, 5040-6000 руб./кв. м — в год. Средняя ставка за класс «В+» — 360-420 руб./кв. м. в месяц, 4320-5040 руб./кв. м — в год. Средняя ставка за класс «В» — 300-360 руб./кв. м. в месяц, 3840-4320 руб./кв. м — в год. Все ставки без учета НДС, коммунальных и операционных расходов, в зависимости от месторасположения и объема. Как отмечали выше, ставки выросли и удерживаются, несмотря на ситуацию, достаточно устойчиво.
Зона турбулентности, перспективы отрасли
В настоящее время рынок складской недвижимости находится в зоне турбулентности. Такую ситуацию мы уже наблюдали в 2014 г., когда в свете политической обстановки на рынке складской недвижимости Новосибирска возникали интересные вакансии, но затем рынок стабилизировался. Считаем, что в ближайшие несколько месяцев мы увидим такую же ситуацию — будут освобождаться площади одними компаниями, но тут же их будут занимать другие. По сути, для многих соискателей появился шанс арендовать склад хорошего уровня. Прогнозировать в текущей ситуации сложно даже на краткосрочную перспективу. В этом и проблема всего бизнес-сообщества. Мы ежедневно находимся в потоке новостей космической скорости, поэтому каждый день может кардинально поменять наши ожидания.
Мы не видим предпосылок для стагнации какого-либо сегмента в складском секторе Новосибирска. Наоборот — последние 1,5-2 года мы все чаще слышим от владельцев складских комплексов, что у них 100% заполняемость. И речь здесь даже не о тех комплексах, где 1-3-5 объектов, а о таких, где десятки складских зданий и помещений с совершенно различными характеристиками (от холодных металлических ангаров класса «С», «D» до складов класса «В», «В+» и «А»). Так как благодаря пандемии запущен крайне важный процесс — развитие электронной торговли, за которой — будущее. Именно она главный драйвер развития логистики, особенно в нашем городе.
Начатые стройки не останавливаются — проекты, анонсированные с вводом в 2022 г., планируют ввести в эксплуатацию, т.к. степень готовности достаточно высокая. В новые проекты, конечно, заходить уже опасаются — ведь невозможно просчитать конечную стоимость продукта в связи с валютными колебаниями, а значит — срок окупаемости.
Географическое положение Новосибирской области играет огромную роль в развитии складской недвижимости в нашем регионе. Мы и ранее часто были свидетелями того, что при прочих равных бизнес выбирал размещение своего РЦ именно в Новосибирске ввиду его расположения.
Сегодняшняя геополитическая ситуация может привести к смене вектора транспортировки грузов с европейских рынков через восточные направления (Казахстан, Китай и т.д.). Мы уже получаем информацию от наших клиентов — международных компаний-поставщиков продукции с европейского рынка — о том, что они продолжат поставки продукции в Россию.
Они называют сроки в 2-3 месяца, которые им понадобятся для смены и настройки новых логистических цепочек, а это говорит о том, что грузопоток через Новосибирск может увеличиться в разы. О том, что Новосибирск становится еще более привлекательным транспортным хабом, говорит и активный стабильный спрос на складские площади со стороны бизнеса.