Циан проанализировал средние цены предложения на первичном и вторичном рынках 66 регионов РФ. Были отобраны субъекты, где эксперты располагают объемом выборки в 100 уникальных лотов на обоих рынках.
Аналитики отметили, что в обзоре приведены средние цены предложения по лотам, опубликованным на сайте cian.ru по состоянию на 10 октября 2023 г. в разделе продажи квартир в новостройках (только в строящихся корпусах) и разделе продажи квартир на вторичном рынке. При расчете цен не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов. Усреднение проводилось с равным весом для каждого элемента выборки.
Один из распространенных способов подсчета разницы в ценах между первичным и вторичным рынком - сопоставление средних цен по всей стране. Если взять среднюю стоимость квадратного метра во всех объявлениях на Циан, то на вторичном рынке она составит 143,3 тыс. руб., на первичном рынке — 169,2 тыс. руб. Т.е. разница между ценами на рынках — 18%.
Однако этот результат не отражает реального соотношения цен в конкретных локациях. Он получается при общем сравнении всех объявлений друг с другом, когда в сравнительный ряд помещаются в том числе локации, где новостроек нет в принципе (например, в малых городах и сельской местности), а вторичка есть (и она старая и стоит дешево). В конкретных локациях различие в ценах в большинстве случаев будет меньше.
При сопоставлении цен между рынками в конкретных регионах РФ результат становится ближе к реальности, пояснили эксперты.
По их данным, из 66 анализируемых субъектов РФ только в шести стоимость квадратного метра на вторичном рынке выше, чем на первичном: в Псковской области, Краснодарском и Ставропольском краях, республиках Чувашия и Марий Эл, а также Севастополе. Разрыв в ценах составляет 0,6-19%: минимальный — в Костромской области, максимальный — в Севастополе.
В большинстве регионов стоимость «квадрата» в новостройках выше, чем в готовом жилье. Наибольший разрыв в цене — в Астраханской области («квадрат» в новостройках на 52% дороже, чем на вторичном рынке), Пермском крае (42%), Нижегородской области (40%), Республике Коми (36%), Вологодской области (34%). В Новосибирской области разница составляет 15,7% (цена за квадратный метр первичного жилья — 135,2 руб., вторичного — 116,9 руб.).
В Самарской, Костромской и Смоленской областях стоимость «квадрата» на обоих рынках сопоставима, но это скорее исключение из правила, пояснили аналитики.
При таких расчетах, как отметили эксперты, сохраняется проблема с локациями, где совсем нет новостроек, например, в Новгородской области есть выбор новостроек в региональном центре — Новгороде, но нет в районных центрах (Боровичи, Чудово, Старая Русса, Валдай и др.). При этом объекты на вторичном рынке в этих городах есть. В среднем по анализируемым регионам первичка дороже вторички на 16,2%.
При анализе цен внутри отдельных городов проблема недостаточной выборки новостроек отпадает, сообщили аналитики. Для расчетов они взяли 34 города с численностью населения от 500 тыс. человек. Аналогично были отобраны только те локации, где на сайте cian.ru размещено не менее 100 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынках.
Согласно их данным, в октябре 2023 г. только в четырех городах из 34 анализируемых «квадрат» на вторичном рынке дороже, чем на первичном — это Махачкала, Самара, Ставрополь и Севастополь. Разрыв в ценах составляет 10-19%, минимальный — в Махачкале, максимальный — в Севастополе. В Новосибирске разница составила 15,5% (138,5 тыс. руб. за квадратный метр первички, 119,9 руб. за кв. м. вторички).
В большинстве локаций дороже новостройки. Наиболее рельефно разница в стоимости жилья между сегментами рынка выражена в Челябинске («квадрат» в новостройках на 55% дороже, чем на вторичном рынке), Астрахани (48%), Набережных Челнах (34%), Нижнем Новгороде (31%) и Краснодаре (29%).
В эту группу городов попали как локации, которые характеризуются небольшими объемами первичного рынка в расчете на одного жителя и значительными объемами ветхого и морально устаревшего жилого фонда, так и города с очень высокими ценами на первичном рынке (сопоставимыми с ценами в Подмосковье).
Универсального ответа на вопрос, насколько первичка дороже вторички, нет. Значения различаются для разных локаций и в зависимости от методики расчета. В ближайшее время цены на первичном рынке продолжат увеличиваться на фоне высокого спроса, в то время как на вторичном рынке скорее всего перейдут к стагнации или даже начнут сокращаться за счет удорожания ипотеки. В связи с этим ценовой разрыв между сегментами только усилится, многие покупатели столкнутся с трудностями при попытке улучшить свои жилищные условия — «обменять» старую «вторичку» на квартиру в новом доме, — прокомментировал руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.