Эксперты Циан.Аналитики рассчитали доступность жилья в городах-миллионниках. Где средней зарплаты хватит на ипотеку и комфортную жизнь, а где после выплаты кредита остается только прожиточный минимум?
Расчеты проводились для однокомнатных квартир в городах-миллионниках. Средняя стоимость квартиры рассчитана как средняя цена кв. м в предложении на сайте cian.ru, умноженная на 38 (типовой метраж однокомнатной квартиры). При расчете среднего платежа по ипотеке учитывались ставка в 17%, срок кредитования в 25 лет, первоначальный взнос в 20%.
Информацию о среднем размере зарплаты аналитики получили из Базы данных показателей муниципальных образований Федеральной службы государственной статистики (данные за 2023 г., за вычетом НДФЛ). Для расчетов выбрана величина прожиточного минимума для трудоспособного населения в каждом конкретном регионе на 2024 г.
Согласно результатам исследования, в среднем по городам-миллионникам сейчас ипотечный платеж за однокомнатную квартиру на вторичном рынке лишь на 3,6 тыс. руб. ниже, чем средняя зарплата. То есть после погашения ежемесячного платежа у покупателя фактически не остается денег на другие расходы.
В Нижнем Новгороде, Казани, Санкт-Петербурге и Москве средней зарплаты не хватает на погашение ипотеки. В Москве — особенно острая ситуация, там типовой ежемесячный платеж превышает размер зарплаты на 27 тыс. руб. Больше всего средств после оплаты ипотеки остается у красноярцев, пермяков и екатеринбуржцев (~14-17 тыс. руб.), однако этих сумм не хватает даже на прожиточный минимум. У новосибирцев при средней месячной зарплате в 68,5 тыс. руб. после погашения ипотечного платежа в средние 56,2 тыс. руб. остается лишь 12,3 тыс. руб.
В случае, если квартиру приобретает семья из двух работающих человек, ситуация становится существенно лучше, отметили аналитики. В среднем по миллионникам 46% от общего дохода домохозяйства уходит на погашение жилищного кредита. Показатель различается от 38% в Красноярске и Перми до 62% в Москве и Казани. Доля расходов на выплату ипотеки от общего дохода семьи из двух человек в Новосибирске составляет 41%.
Если из дохода семьи вычесть прожиточный минимум (на двоих взрослых), то оставшихся свободных средств все равно хватит на обслуживание ипотеки. В среднем ипотечные платежи составляют 61% от оставшихся после вычета прожиточного минимума средств. Сложная ситуация складывается в Москве, Казани и Санкт-Петербурге, где почти 80% свободных средств уходит на погашение ипотеки. Показатель в Новосибирске составляет 54%.
Наиболее комфортное обслуживание ипотеки — в Перми и Красноярске, где лишь половина оставшихся свободных средств расходуется на выплату жилищного кредита, и покупателям нет необходимости сокращать повседневные расходы до прожиточного минимума.
Год назад, по данным экспертов, разрыв между ипотечным платежом и зарплатой был больше — в среднем по миллионникам 24 тыс. руб. (сейчас — 3,6 тыс. руб.). Больше всего свободных средств оставалось в Красноярске (34 тыс. руб.) и Екатеринбурге (30 тыс. руб.), меньше всего — в Казани (13,7 тыс. руб.) и Санкт-Петербурге (17,8 тыс. руб.). Во всех городах одной зарплаты хватало на обслуживание ипотеки, причем во всех городах, кроме Москвы, оставшаяся сумма превышала прожиточный минимум (хотя и на минимальную сумму). Главная причина — более выгодные ипотечные условия. Ставка находилась на уровне 10% годовых, а не 17-20% как сейчас.
29% от общего дохода семьи из двух работающих человек уходило на погашение жилищного кредита в среднем по городам-миллионникам: от 21% в Челябинске до 39% в Москве (сейчас 46%). После вычета прожиточного минимума значение составляло в среднем по миллионникам 39%: от 30% в Челябинске до 50% в Казани и Москве (сейчас 61%).
Расчеты показали, что для комфортного обслуживания ипотеки покупатель должен получать доход выше среднего по городу. В случае, когда покупатель приобретает квартиру один, это актуально для всех городов-миллионников, так как оставшихся средств после выплаты жилищного кредита не хватает даже на прожиточный минимум. Если же расходы на ипотеку идут из семейного бюджета пары, то для того, чтобы не урезать повседневные расходы до минимума, доход выше среднего должен быть как минимум в Москве, Казани и Санкт-Петербурге. Такая высокая ставка (от 17%) вряд ли останется неизменной на весь срок обслуживания кредита. При снижении ключевой ставки ЦБ появится возможность рефинансирования, а значит, расходы на ипотеку снизятся, — рассказала эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.