Аналитики оценили активность заключения договоров купли-продажи недвижимости и договоров долевого участия в регионах РФ в первом полугодии 2024 г. и назвали причины лидерства некоторых из них.
С начала 2024 г. Росреестр в свободном доступе раз в квартал публикует статистику количества регистрируемых договоров купли-продажи с детализацией до региона, а также статистику по договорам долевого участия в регионах РФ. Аналитики Циан оценили, как изменились эти показатели в первом полугодии 2024 г. относительно предыдущих шестимесячных периодов и подсчитали, как соотносится количество сделок на первичном и вторичном рынках по регионам РФ в указанный период.
По данным аналитиков, в первом полугодии текущего года в России было зарегистрировано 1500 тыс. ДКП, относительно того же периода прошлого года спрос просел на 22%, в сравнении со вторым полугодием 2023 г. — на 34%.
Снижение спроса на треть относительно рекордных продаж в период ажиотажного спроса 2-й половины 2023 г. было ожидаемым (сказался эффект высокой базы), к этому также добавился фактор заградительно высоких ипотечных ставок, в результате чего число ДКП меньше и чем за аналогичный период в прошлом году, отметили эксперты.
Результат первого полугодия 2024 г. один из самых низких за последние шесть лет (данные Росреестра доступны с 2018 г.) — меньше ДКП за первые 6 месяцев года было заключено только в 2020 г., когда активность была ограничена пандемией коронавируса, пояснили аналитики.
На рынке новостроек РФ за первое полугодие текущего было заключено 440 тыс. ДДУ, и это, наоборот, один из самых успешных показателей для первых 6 месяцев года (больше ДДУ в 1 полугодии было лишь в 2019 г.). Результат на 18% выше, чем в первом полугодии 2023 г. и на 31% ниже, чем во втором полугодии прошлого года, посчитали эксперты.
Столь высокое для первого полугодия значение обусловлено динамикой его последних двух месяцев, считают аналитики: во второй половине мая и в июне на рынке новостроек фиксировался высокий спрос, связанный с приближением окончания льготной ипотеки — покупатели спешили купить квартиру до того, как программа будет завершена. Еще одна причина роста ДДУ — увеличение количества сделок с нежилыми помещениями (в числе ДДУ учтены все регистрации — от квартир до кладовых).
Топ-10 регионов по количеству ДКП и ДДУ в первом полугодии 2024 г. очень похожи, отметили в Циан. По данным специалистов, больше всего ДКП заключается обычно в регионах с наибольшим числом населения. Список лидеров почти идентичен топ-10 регионам РФ по населению, различие лишь в двух строках — вместо Челябинской области и Дагестана, занимающих по численности населения 9 и 10 места, в топ-10 регионов по числу ДКП оказались Самарская и Новосибирская области, по населению занимающие 11 и 15 места соответственно. Именно для вторичного рынка характерна высокая доля сделок, связанных с естественным и миграционным движением населения, пояснили аналитики.
Число ДДУ во многом зависит не только от численности населения, но и от девелоперской активности в регионе, говорят специалисты, — именно поэтому в лидерах оказались Тюменская, Новосибирская и Ленинградская области, которые по численности населения занимают 29, 15 и 23 места, при этом в них ведется активное жилищное строительство.
На топ-10 регионов по числу ДКП приходится около 37% всех ДКП в стране, а на топ-10 лидеров по числу ДДУ — 61%. Новосибирской области принадлежит 2% от общего количества ДКП по стране в 2024 г. По ДДУ регион занимает 4%. Для сравнения: у лидера топа по ДКП (Краснодарского края) — 8%, у лидера по ДДУ (Москвы) — 16%.
В результате того, что рынок новостроек продемонстрировал нестандартно высокие для первого полугодия результаты, а рынок вторички и загородки, наоборот, — низкие, изменилось соотношение этих сегментов, которое длительное время было удивительно стабильным, отметили эксперты. В первом полугодии 2019-2023 г. на одну сделку в новостройке приходилось 2,5-3 сделки на вторичном и загородном рынках. В первом полугодии 2024 г. разрыв сократился до одной сделки к двум.
Наибольший разрыв показали регионы, где на рынке новостроек очень мало объектов (Мурманская область, Чечня, Ингушетия, Камчатский край, Карачаево-Черкесия, Калмыкия, Алтай и др.). Есть и регионы, где в первом полугодии 2024 г. совсем не было сделок с новостройками (Магаданская область, Ненецкий АО, Чукотский АО и Еврейская АО).
Доля новостроек в общем количестве сделок выше, чем в целом по стране, — в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, а также в регионах с миллионными агломерациями и развитыми рынками жилья (Новосибирской и Тюменской областях), регионах с недостатком современного жилья (Тыва).
Первое полугодие 2024 г. для вторичного рынка стало не очень успешным, чего не сказать о рынке новостроек. В результате по итогам шести месяцев заметно изменилось соотношение числа сделок в этих сегментах. В ближайшие месяцы сокращение числа льготных программ и ужесточение их условий приведет к частичному смещению спроса на вторичку за счет более низкого уровня цен, и соотношение сегментов вернется к норме, — прокомментировала эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.