С 1 июля в России перестала действовать льготная ипотека на новостройки под 8% годовых. Это, по мнению некоторых аналитиков, стало причиной переориентации россиян на другие рынки для вложения денег.
Руководитель отбора квартирного фонда Colife Invest Ольга Полетцкая
— Льготной ипотекой успели воспользоваться более миллиона человек, однако у очевидной выгоды есть и минус — цены на недвижимость стремительно росли. За четыре года стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья выросла в два раза — в среднем 75 000 руб. за кв.м. летом 2020 г. и 150 000 руб. за кв.м. летом 2024 г. А значит, и вырос размер первоначального платежа. Схема — купить квартиру в ипотечный кредит под 8%, сдавать ее в аренду под те же 8% годовых и погашать платежи по ипотеке — теперь не будет работать ни в одном из городов, популярных среди инвесторов (например, Москва, Сочи).
Инвесторы из Новосибирска смотрят в сторону инвестиций в недвижимость Дубая, а не Москвы. Сейчас рыночная ставка по ипотеке составляет 18%, добавьте к этому высокую ключевую ставку ЦБ 18%. Чтобы приобрести недвижимость как инвестицию, то есть зарабатывать на ней, нужно сдавать ее с доходностью не менее тех же 18%, а это нереально. Например, купив квартиру за 13 млн руб. с первоначальным взносом 20%, нужно ежемесячно выплачивать по ипотеке 156 000 руб., получить такой же арендный доход непросто. Реальная стоимость аренды такой квартиры — около 80 000 ежемесячно. Средняя доходность сдачи в аренду квартиры в Москве составляет 4-8% годовых. Не только инвесторы, но и многие из тех, кто хочет купить квартиру для собственного проживания, просто не смогут позволить себе ипотеку. Из-за высокой процентной ставки по ипотеке ежемесячный платеж теперь вырастет в два раза (по сравнению со временами льготной ипотеки). А чтобы банк одобрил ипотеку, зарплата должна быть в полтора-два раза больше — около 300 тыс. руб. в Москве.
Рынок московских новостроек потерял свое главное для инвестиций преимущество — низкую ставку по ипотеке, а значит, доходность.
Например, сдача в аренду двухкомнатной квартиры у м. Войковская приносит собственнику 80 000 руб. ежемесячного арендного дохода (960 000 руб. в год). Примерная стоимость этой квартиры — 20 млн. руб. При льготной ипотеке 8% ежемесячный платеж по ипотеке составлял 123 000 руб., сейчас это 235 000 руб. (по ставке 17,5%).
На фоне происходящих изменений на российском рынке недвижимости мы видим повышение спроса на покупку недвижимости в Дубае среди россиян и, в частности, инвесторов из Новосибирска. Покупают жилье преимущественно (90% всех покупателей Colife) инвесторы в качестве инвестиции и последующей сдачи в аренду для получения пассивного дохода. Люди понимают, что приобрести квартиру в Дубае сейчас выгоднее по условиям ипотеки, инвестиционной привлекательности, и даже по цене, чем в Москве.
Мотивы покупки квартиры в Дубае понятны. Во-первых, это надежный актив, который приносит пассивный доход от сдачи в аренду, — в среднем 6-9% годовых, а средний рост стоимости в год самой квартиры — 13%. Во-вторых, это право на получение долгосрочной резидентской визы (аналог ВНЖ) при покупке объекта стоимостью от $205 000. В-третьих, инвестор, который покупает недвижимость в Дубае, защищен со стороны государства. Законы и работа специальных органов по контролю за сектором недвижимости гарантируют защиту каждого покупателя от недостроя и банкротства застройщика.
Почему новосибирцы предпочитают Дубай?
Рассмотрим на реальном примере двух квартир по одинаковой стоимости в двух городах. Москва — двухкомнатная квартира в районе Некрасовка, площадью 65 кв. м, стоимостью 16 900 000 руб. По ипотечной ставке 18% ежемесячный платеж составляет 205 000 руб. при минимальном необходимом доходе 342 000 руб. Срок ипотеки — 25 лет, первоначальный взнос — 3 380 000 руб. Среднерыночный доход от аренды составляет 80 000 руб. в месяц, то есть он не покрывает платеж по ипотеке. Тем не менее, при сдаче в аренду срок окупаемости самой цены квартиры составит 17,5 лет. Годовая доходность от сдачи составляет около 4%.
Дубай — квартира с одной спальней в районе Al Furjan, площадью 68 кв. м, стоимостью 16 900 000 руб. По ипотечной ставке 4,2% ежемесячный платеж составляет 76 800 руб. Срок ипотеки — 25 лет, первоначальный взнос — 3 563 000 руб. Доход от аренды составляет 115 000 руб. в месяц, то есть он покрывает платеж по ипотеке. При сдаче в аренду срок окупаемости самой цены квартиры — 11,5 лет. Годовая доходность от сдачи составляет 7,5%.
Однако ипотека в Дубае доступна не всем. Нужно подходить по нескольким критериям: быть владельцем бизнеса в ОАЭ с двумя и более годами работы, либо наемным сотрудником с официальным трудоустройством с выплатами зарплаты от компании не менее полугода. К дополнительным требованиям относятся: счет в местном банке, резидентство, возраст от 21 до 65 лет.
Если покупатель соответствует этим требованиям, то можно переходить к первому этапу процесса получения ипотеки. Это предодобрение в банке. Документы можно подавать как самостоятельно во все банки, так и через ипотечного брокера. Лучше выбрать второй вариант, так как практика показывает, что процент одобрения выше. Если банк дал pre-approval, можно переходить к поиску объекта. У покупателя есть несколько месяцев, чтобы подобрать подходящий объект, а после оплатить первоначальный взнос (около 20%) и завершить сделку. Два главных финальных шага: банк выпускает менеджер-чек и отправляет его в Trustee офис (отделение регистрации и договоренностей), а покупатель и продавец приходят регистрировать сделку.
Если покупатель не подходит под эти критерии, выручает рассрочка. Рассрочка — один из способов покупки недвижимость без оплаты полной суммы сразу. Первый взнос, как правило, составляет от 10% стоимости. До завершения строительства собственник платит 50-70% от цены квартиры, остальное делится на равные платежи на определенный период времени. Девелоперы ОАЭ часто предлагают привлекательные условия рассрочки без необходимости оплаты процентов, что делает этот способ доступным и удобным для многих покупателей. Россиянам легко оформляют рассрочку у всех девелоперов ОАЭ.
После сдачи объекта платежи по рассрочке можно перекрывать доходом от аренды. А еще на один и тот же объект можно оформить и рассрочку, и ипотеку. Можно купить в ипотеку готовую студию за $190 000, сдавать ее за $1500 в месяц минимум и за 10 лет доходом на аренде закрыть долг.