Дмитрий Холявченко: «В новом году рынку недвижимости станет еще хуже»

Часть 1. Традиционно в последние недели уходящего года подводятся его итоги. «Деловой квартал» побеседовал с новосибирским экспертом в сфере недвижимости, собственником и основателем агентства недвижимости «Республика» Дмитрием Холявченко о том, что нового в течение 2024 г. происходило на рынке, как изменилось поведение застройщиков, какие «уловки» они применяют для привлечения покупателей, о новых законах и предстоящих изменениях в сфере жилья и др.

 

Что знакового произошло на рынке недвижимости в 2024 г.?

— Этот год был переломным для первичного рынка. Особенно серьезно на нем сказалась отмена ипотечной программы с господдержкой под 8% годовых и частичный демонтаж других программ (например, была порезана семейная и IT-ипотека). Единственные ипотеки, оставшиеся на прежнем уровне, — это дальневосточная и арктическая. Особенность семейной ипотеки в том, что с нею можно купить только новостройку и только у застройщика. Она не работает для вторичного рынка и инвесторов, купивших жилье, которое после сдачи дома тоже стало «вторичкой». Теперь инвесторы не могут сделать переуступку покупателю по семейной ипотеке — отмена такой возможности произошла перед прошлым новым годом. Вся эта ситуация полностью «вынула» застройщиков из конкурентной среды. Поэтому первая половина 2024 г. стала для них последней возможностью заскочить в вагон уходящего поезда по продажам.

Да, был сравнительно небольшой ажиотаж в мае и июне 2024 г., но после этого у застройщиков продажи упали в разы. Скорее всего от предыдущих объемов они потеряли и по стране, и в частности в Новосибирске около 60-70% сделок. Произошло это потому, что их зависимость от льготных программ кредитования была просто огромной. Из-за спада продаж и того, что маржа у новосибирских застройщиков сравнительно небольшая (около 15%), а себестоимость строительства — высокая, снизить цены они не смогли. Вторичный рынок резко стал для них неконкурентным. Компенсировать издержки поступлениями от текущих продаж у большей части стройкомпаний тоже не получается. Рынок недвижимости расслоился на два параллельных: первичный, где конкурируют только застройщики, и вторичный.

 

Продажи квартир рухнули. Какие «уловки» сейчас применяют застройщики, чтобы привлечь/вернуть покупателей?

— Во-первых, они предлагают субсидирование. Причем застройщики совместно с банками формулируют такие схемы, при которых оно может быть спрятано в цене квартиры. То есть застройщики сами участвуют в субсидировании процентной ставки для банка. Также может стать выходом для человека, у которого недостаточный первоначальный взнос, так называемый кэшбэк. В этом случае он покупает квартиру по более высокой цене, а банк впоследствии возвращает ему часть суммы.

Есть рассрочка, которая по факту опять же является скрытой скидкой, причем это явление становится все более массовым. Сейчас застройщики предлагают ее где-то на 1,5-2 года, плюс — проценты. Рубль со временем обесценится, и процентная ставка получится ниже — что-то около 13%. Продавцы апартаментов быстро подстроились и вовсю пользуются таким приемом, но им проще, потому что спрос в их секторе стабильный. Покупатели же «первички» в этой ситуации завязаны на семейную ипотеку и зависят от лимитов, которые теперь обновляются не так аккуратно, как раньше. 

Там же, где люди покупают за наличку, рассрочка — вариант, который поможет сэкономить. Человек должен выплатить в итоге ту же сумму, и она даже у него есть, но вместо этого он может положить свои деньги на депозит, получать 20% годовых, а застройщику платить за рассрочку всего 13%. Финансово он в выигрыше. То есть это тоже нужно воспринимать как скрытую скидку, плюс — согласие застройщика получать обесценившиеся деньги.

 

Эксперты говорят, что к концу года немного выросли продажи. Почему люди торопятся купить/продать квартиру в декабре?

— Во-первых, это психологический момент: часто люди просто торопятся завершить все дела до конца года. А во-вторых, неизвестно, какие изменения принесет 2025 г. Например, уже почти принят новый закон об обязательном нотариальном заверении договоров дарения — теперь это касается и сделок между родственниками. Об этом законе еще пару недель назад мы не могли и помыслить. Если госдума принимает такое множество законов за неделю до Нового года, то в 2025 г. нам может грозить все что угодно.

Также есть те, кто продал жилье в 2024 г., и у них возникла налоговая база — им обязательно нужно купить недвижимость в этом же отчетном периоде. Кроме того, когда приближается новогоднее время, то продавцы, у которых упали продажи, начинают думать, что цена слишком высокая, и чуть-чуть ее снижают в рекламе. Это тоже провоцирует покупательную активность на рынке.

 

Получается, цены на жилье могут еще подняться перед Новым годом?

— Ситуация тут следующая. Получается, что у застройщиков, которым банкротство не грозит, есть возможность не торопиться. Действительно, почему бы, раз нет конкуренции со стороны рыночной ипотеки и «вторички», не попробовать взять денег больше. Для тех же, у кого потенциально ситуация непростая, это попытка получить перед банкротством максимально большое количество средств. Поэтому цены здесь могут повышаться ситуативно, чтобы поймать предновогодний подъем, который хоть в этом году и слабый, но все же есть.

Во-вторых, они могут расти, например, потому что на рынке закончились более дешевые варианты жилья, из-за чего «средняя температура по больнице» (цена предложения — прим. ДК) выросла. Но ведь с нового года сразу станет еще хуже...

 

А что будет в новом году?

— С 1 января 2025 г. вступает в силу ипотечный стандарт (ИС), а с февраля за его нарушение начнут применять санкции. ИС предусматривает запрет концентрации денег покупателей на аккредитиве вместо эскроу-счета, и он запрещает кэшбэк. Центробанк обещает, что если будут попытки обойти этот закон, он будет принимать новые меры, потому что первоначальный взнос должен быть точно только из накопленных денег покупателя. Также он запрещает снижение процентной ставки за счет субсидирования застройщиком, если это влечет за собой увеличение цены квартиры. Что можно? ИС не запрещает две вещи: когда банк предлагает заемщику внести какой-то разовый платеж за снижение процентной ставки, либо когда он уменьшает размер процентов первых платежей, но потом распределяет их на оставшийся срок кредита. Это дорого и невыгодно для заемщика, но зато ему легче на старте. При этом будут ужесточение требований к банкам по информированию о последствиях таких услуг.

 

Думаю, ИС довольно сильно скажется на рынке недвижимости. Он отсечет все схемы, которые в последние полгода приводили хоть к какому-то увеличению продаж.

 

Второй удар по застройщикам — вступление в силу закона о распространении схемы эскроу-счетов и проектного финансирования на индивидуальное жилое строительство (ИЖС). А так как в Новосибирске у застройщиков есть резкий перекос в сторону многоквартирных домов, то на них это скажется довольно сильно. Раньше ИЖС не могло полноценно конкурировать с многоквартирных домами, так как люди считали такую покупку небезопасной: раз деньги нельзя блокировать на эскроу-счетах, то их инвестиции не защищены. При этом по опросу ДОМ.РФ, до 2/3 до 3/4 людей скорее купят частный дом, если будут защищены их инвестиции. Вместе с тем введение эскроу-счетов для ИЖС повлечет за собой удорожание самого проекта. Дома станут чуть менее конкурентными, но не сильно: в тех регионах, где ИЖС, как в Новосибирской области, было не очень развито, этот сектор «откусит» довольно много от остатков рынка.

Третье ограничение для застройщиков — с 1 июля 2025 г. (для «вторички» — с 1 января 2026 г.) вступит в силу макропруденциальный лимит (МЛ). Макропруденциальные надбавки уже были для ипотеки — попытка ЦБ сделать выдачу некоторых форматов кредитов для банков не очень выгодными. Чем более «неблагонадежным» заемщикам банк выдает кредит, тем больший процент он должен концентрировать на спецсчетах — для формирования подушки безопасности. Это непропорционально удорожает такой заем, и в этом проблема надбавок. Поэтому сейчас ЦБ вводит для ипотеки МЛ.

В чем суть МЛ? Есть у банка общий пул денег, который забронирован на выдачу по какому-то кредитному продукту. И теперь людям с высокой степенью закредитованности можно будет выдавать только какую-то определенную долю этого пула: то есть пока не придут все «хорошие» заемщики, у которых низкая закредитованность и большой первоначальный взнос, то даже при наличии у банка нужной суммы, «неблагонадежным» клиентам ее выдать будет нельзя. Такие выдачи должны быть пропорциональны тому, что банк выдает всего.

 

Для вторичного рынка это тоже будет работать?

— Эти лимиты для «вторички» будут не очень жесткими. Там исторически доля людей, покупающих квартиры с высоким первоначальным взносом, в среднем больше, чем на первичном, также у них ниже уровень закредитованности. Да и закон о МЛ начнет действовать в этом секторе только в 2026 г.

 

 Откуда взялись «неблагонадежные» покупатели?

— Именно покупатели по льготным ипотечным программам, особенно с лета 2023 по лето 2024 гг., отличаются очень высокой степенью закредитованности. На тот период больше половины, а иногда 2/3 заемщиков — те, у кого на платежи по кредитам могло уходить более 80% дохода. И первоначальный взнос у них был максимально маленьким. С точки зрения будущего ипотечного рынка — это риск качества портфеля. Но риск зависит от того, как будет с доходами в стране. Просто из-за того, что выдали ипотеку людям с высокой закредитованностью, она хуже не становится. Потому что ипотека — кредит долгосрочный и надежный по умолчанию. Но тут умолчание до конца не работает.

Если у человека начинаются трудности с платежами по кредитам, то у него два варианта. Либо он продает свою квартиру, получает разницу, гасит ипотеку, пока по ней еще не начались просрочки. А так как на вторичном рынке нет ценового «пузыря», то он продаст жилье не дешевле, чем покупал. Дальше, возможно, он берет ипотеку на меньшую сумму, покупает меньшую квартиру и так выходит из ситуации. Либо он делает реструктуризации через банк. То есть тоже решает проблему в легально русле.

В чем проблема с первичным рынком? Первое — например, человек понял, что не может больше обслуживать кредит, и решил продать свою квартиру. Но так как он не застройщик, то у него не смогут купить ее по льготной ипотеке. К тому же его жилье теперь стоит на 20-30% дешевле, чем было приобретено у стройкомпании. Это значит, что он не сможет его продать. Банку в момент он должен больше, чем может выручить за свое жилье. Вообще остаток ссудной задолженности у подавляющего большинства, кто брал льготной ипотеку в последние 1,5 года, больше стоимости их квартиры. Для них сейчас доступна только рыночная ипотека под 20-30% годовых.

Второе — если у застройщика начнутся проблемы, предположим, что он становится банкротом, тогда у покупателя вообще все процессы «заморозятся». Пока не завершится арбитражный процесс, ему придется просто сидеть и платить по кредиту. Квартиру он не получает, а судебные процессы здесь длятся в среднем два года. У банка есть возможность либо отдать человеку деньги с эскроу-счета и отпустить, а потоми достраивать дом своими силами. Либо сначала достроить дом и потом отдать квартиру. Это — на выбор банка. Конечно, он выберет наиболее выгодный для себя вариант, и все будет происходить за счет покупателя. Но с банкротством — это еще простой вариант, потому что может стать еще хуже...

Продолжение — в следующей части.