Владимир Литвинов: «Активность частных инвесторов в коммерческой недвижимости неоднородна»
Как глобальные тенденции повлияли на рынок коммерческой недвижимости в России? Как изменилось поведение частных инвесторов? Какие форматы сегодня популярны на рынке?
Организаторы VIII Сибирского форума «Коммерческая недвижимость. Сибирский регион» попросили президента и генерального директора Группы компаний SKY GROUP Владимира Литвинова ответить на главные вопросы о состоянии рынка коммерческой недвижимости сегодня. «Деловой квартал» публикует интервью эксперта.
Как глобальные тенденции повлияли на рынок коммерческой недвижимости в России? Какие изменения вы наблюдаете?
— Все изменения в большей степени начались после 2022 года. Произошел разрыв глобальных цепочек поставок и уход иностранных компаний, что привело к освобождению площадей, особенно в торговых и офисных центрах. Появилась необходимость в переориентации на отечественных арендаторов и пересмотре концепций объектов. Кроме того, произошел рост инфляции и ключевой ставки, что спровоцировало удорожание финансирования и сделало новые проекты менее привлекательными, а также повлияло на арендные ставки и стоимость объектов.
Из положительных тенденций: импортозамещение и развитие внутреннего производства. Это стимулировало спрос на складские и производственные помещения, особенно в регионах, где развивается промышленность. Кроме того, начался глобальный тренд на цифровизацию и автоматизацию, что ускорило внедрение новых технологий в управлении и эксплуатации коммерческой недвижимости. Изменилось потребительское поведение: рост онлайн-торговли и, как следствие, — смена предпочтений потребителей, что повлияло на форматы торговых площадей и требования к ним. Ну и, безусловно, — геополитическая нестабильность, которая спровоцировала общую неопределенность в мировой экономике и продолжает оказывать давление на инвестиционную активность и принятие решений.
Какие сегменты коммерческой недвижимости сейчас наиболее востребованы?
— В текущей ситуации наиболее востребованными сегментами являются:
- Складская недвижимость — спрос на склады класса А и В остается высоким из-за развития e-commerce (любые продажи товаров онлайн), импортозамещения и необходимости хранения запасов.
- Производственная недвижимость: развитие внутреннего производства стимулирует спрос на производственные помещения, особенно в регионах с развитой промышленностью.
- Торговая недвижимость (с оговорками): Торговые центры, ориентированные на товары первой необходимости, развлечения и услуги, остаются востребованными. Эта тенденция сохранится, если собственники будут оперативно адаптироваться к новым реалиям и потребностям потребителей.
- Объекты под редевелопмент (процесс преобразования с целью улучшения, адаптации к новой среде): старые промышленные зоны и устаревшие объекты становятся интересными для перепрофилирования под новые нужды (например, культурный и деловой кластеры: арт-галереи, выставочные пространства, творческие студии или лофты, коворкинги, апартаменты).
Как изменился инвестиционный климат?
— Инвестиционный климат в сфере коммерческой недвижимости претерпел значительные изменения за последнее время, и готовность частных инвесторов вкладываться в этот сектор напрямую зависит от этих изменений. Это обусловлено:
- повышенной неопределенностью, связанной с геополитической нестабильностью, экономическими колебаниями, инфляцией и изменениями в нормативно-правовой базе. Все это создает атмосферу неопределенности и влияет на принятие инвестиционных решений.
- ростом процентных ставок. Их повышение центральными банками делает финансирование более дорогим, что снижает привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость, особенно для тех, кто планирует использовать кредитные средства.
- изменением спроса, связанного с потребительскими предпочтениями, развитием электронной коммерции и удаленной работы, что повлияло на спрос на разные типы коммерческой недвижимости. Например, спрос на офисные помещения снижается, а на складские и логистические объекты может в какой-то период расти.
- инфляцией, которая влияет на стоимость строительства, операционные расходы и арендные ставки, что требует от инвесторов более тщательного анализа и прогнозирования.
- санкциями и ограничениями: в некоторых регионах их введение затрудняют международные инвестиции и ограничивает доступность финансирования.
Насколько активно частные инвесторы готовы вкладываться в коммерческую недвижимость?
— Я бы сказал, что активность частных инвесторов в сфере коммерческой недвижимости сейчас неоднородна и зависит от нескольких факторов:
- тип недвижимости. Инвесторы проявляют больший интерес к секторам, которые демонстрируют устойчивый спрос и потенциал роста, таким как складская и логистическая недвижимость, объекты здравоохранения и некоторые типы ритейла (например, магазины у дома).
- географическое расположение: здесь инвестиционная активность может варьироваться в зависимости от региона и города. Инвесторы обычно предпочитают рынки с устойчивой экономикой и перспективами развития.
- размер инвестиций: мелкие и средние инвесторы могут быть более осторожными и предпочитать небольшие объекты с более низким уровнем риска. Крупные инвесторы могут быть готовы рассматривать более крупные и сложные проекты.
- инвестиционные стратегии: инвесторы с долгосрочной стратегией могут быть готовы переждать период неопределенности и инвестировать в объекты с потенциалом роста в будущем. Инвесторы, ориентированные на быструю прибыль, могут быть более осторожными.
- доступность финансирования: возможность получения финансирования по приемлемым ставкам остается важным фактором для многих частных инвесторов.
- ожидания доходности: Инвесторы ожидают более высокую доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость, чтобы компенсировать повышенные риски.
Есть ли на рынке коммерческой недвижимости нестандартные форматы, набирающие популярность?
— Есть, и они набирают обороты. Этот процесс отражает потребительские потребности, которые претерпели значительные изменения. Акцент последних трех лет сменился к удаленной работе. Растет конкуренция и оборот маркетплейсов. Стали активно внедряться новые идеи в архитектуре.
Появились коворкинги и гибкие офисные пространства. Их развитие стимулирует растущий спрос на лояльные условия аренды и возможность масштабирования бизнеса. Рост популярности доставки еды способствует развитию формата Dark Kitchens (кухни на доставку), который не требует торговых залов. А формат сервисных апартаментов, сочетающий гостиничный сервис и удобства квартиры, стал востребованным у туристов и бизнес-путешественников.
В тренде сегодня и объекты mixed-use (многофункциональные комплексы): комплексы, сочетающие жилые, офисные и торговые площади. Они предлагают удобство и экономию времени. Набирает обороты формат Self-storage (склады индивидуального хранения): услуга хранения личных вещей становится все более популярной в городах с высокой плотностью населения.
Еще одним интересным и перспективным решением становится стилобат. Это, по сути, платформа, объединяющая несколько зданий в единый архитектурный комплекс. Он представляет собой цокольный этаж, возвышающийся над уровнем земли и служащий основанием для жилых башен или корпусов. И сегодня он становится новым форматом на рынке недвижимости за счет функциональности и удобства, поскольку позволяет создать многофункциональное пространство, объединяющее жилые зоны с коммерческими и общественными. На его территории могут располагаться магазины, рестораны, кофейни, бары, фитнес-центры, детские площадки, паркинги, медцентры, коворкинги и даже офисные помещения. Жители получают доступ ко всем необходимым сервисам, не покидая пределов комплекса. Что называется, закрывают все свои проблемы, находясь в «тапочной доступности».
Стилобат — это безопасность и приватность. Он часто оборудуется системой контроля доступа, обеспечивая безопасность и приватность для жильцов. Закрытая территория, охрана и видеонаблюдение создают комфортную и безопасную среду для проживания. Это эстетика и благоустройство. Стилобат позволяет создать уникальный ландшафтный дизайн, озеленить территорию, обустроить зоны отдыха и прогулочные аллеи, что значительно улучшает эстетический вид комплекса и создает приятную атмосферу для жителей.
Стилобат позволяет эффективно использовать пространство, особенно в условиях плотной городской застройки: разместить парковку под землей, освободив территорию для благоустройства и создания общественных зон. Наличие стилобата в ЖК повышает стоимость недвижимости, что делает ЖК привлекательным вариантом для инвестиций, а коммерческое помещение становится привлекательнее для бизнеса.