Опрошенные «ДК» риэлторы затруднились точно определить объем рынка элитной недвижимости в городе. Отчасти это объясняется закрытостью рынка. «Далеко не все сделки заключаются через агентства недвиж
Опрошенные «ДК» риэлторы затруднились точно определить объем рынка элитной недвижимости в городе. Отчасти это объясняется закрытостью рынка. «Далеко не все сделки заключаются через агентства недвижимости. Просто потому, что круг людей, покупающих дорогую недвижимость, слишком узок, и нередко они находят друг друга через знакомых. С другой стороны, понятие элитности во многом субъективно, поскольку таких критериев, как цена и местоположение дома зачастую недостаточно, чтобы определить грань между жильем повышенной комфортности и элитным. Эти сегменты недвижимости отчасти пересекаются», – объясняет Ильдар Шариппаев, генеральный директор Железнодорожного агентства недвижимости «Афина Паллада».
Граница между элитными квартирами и жильем повышенной комфортности проходит на уровне 55-65 тыс. руб. за кв. м, считает управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков: «Жилье повышенной комфортности стоит 45-65 тыс. руб. за кв. м, элитное – от 65 тыс. руб. за кв. м». Шариппаев полагает, что область ценового пересечения – 80 тыс. руб., директор агентства недвижимости «Эрмитаж» Тимур Тагиров – 90 тыс. руб. за кв. м. «Жилье повышенной комфортности стоит 60-90 тыс. руб. за кв. м, элитное – 90-150 тыс. руб. за кв. м», – говорит он. Руководитель филиала на ул. Трудовой «Центрального агентства недвижимости» Марина Анисенкова нижней ценовой планкой для жилья повышенной комфортности считает 70 тыс. руб. за кв. м, для элитного – 100 тыс. руб. на стадии строительства и 120 тыс. руб. за кв. м.– в готовых домах. Генеральный директор агентства недвижимости «Дельта» Владимир Затримайлов говорит, что в Новосибирске элитное жилье стоит от 100 тыс. руб. за кв. м, а в престижном пригородном комплексе «Изумрудный» (Бердск) – от 60 тыс. руб. за кв. м.
Большие площади престижных квартир напрямую отражаются на их стоимости. Трехкомнатную квартиру площадью 122,5 кв. м с мебелью и бытовой техникой в доме на улице Романова «Дельта» сейчас продает за 23 млн руб. В «Афине Палладе» выставлена на продажу квартира в доме на ул. Щетинкина стоимостью 21 млн руб.
По сведениям Шариппаева, одновременно в городе продается не более 50 квартир: «Но это с допуском на субъективность оценки. Возможно, если предъявить более строгие требования, то окажется, что их не больше десяти». С тем, что 50 квартир – это максимальный объем предложения в элитном сегменте, согласна специалист филиала на Красном проспекте «Центрального агентства недвижимости» Ирина Шалаева. По мнению же Тимура Тагирова, максимум – примерно 25 квартир.
Различить жилье повышенной комфортности и элитное, по мнению Дьячкова, можно не только по стоимости, но и по их местоположению: «Настоящее элитное жилье может быть либо в центре, либо в субцентре города, во второй линии домов на магистральных улицах или в первых линиях улиц «тихого» центра. В свою очередь, дома классом ниже (повышенной комфортности) могут располагаться по линии метро, в том числе и в первой линии улицы. При этом и не элитное жилье может обладать рядом свойств, присущих домам высшего уровня, например, в некоторых домах могут быть и ограждение, и видеонаблюдение, но при этом они не могут претендовать на элитное жилье в полной мере. Важна совокупность характеристик».
Кроме местоположения у элитного жилья есть и другие отличительные признаки, рассказывает Дьячков: «Это кирпичные или каркасно-кирпичные здания с внешней отделкой из лицевого кирпича, декоративной фасадной плитки или штукатурки. Придомовая территория огорожена и находится под видеонаблюдением, здание охраняется, в нем дорогостоящая отделка помещений общего пользования (входов, лестничных клеток), чистота и порядок в подъездах».
По словам Анисенковой, для элитного жилья обязательно наличие удобной транспортной развязки, развитой социальной инфраструктуры (магазинов, парикмахерской, фитнес-клуба, детских садов, школ). В самом доме должна быть подземная парковка, попасть на которую можно на лифте. Обязательные элементы такого дома – охрана, огороженная и находящаяся под видеонаблюдением придомовая территория, наличие консьержа. «Элитное жилье должно иметь определенный набор услуг – охрану, подземную парковку или охраняемую территорию около дома, консьержа. Площадь однокомнатной квартиры должна быть не менее 70 кв. м, двухкомнатной – от 100 кв. м, трехкомнатной – от 130 кв. м», – рассказывает Затримайлов. Шалаева считает, что площадь элитных квартир начинается от 150 кв. м. «Элитное жилье – это качественный дом в престижном месте и в недоступной для основной массы населения ценовой категории», – говорит Тагиров.
К элитным Шалаева относит, например, дома по адресам: Ермака, 4, Щетинкина, 32, Трудовая, 10. Ее примеры домов повышенной комфортности – Гоголя, 42, Красный проспект, 77 В. Она говорит, что элитное жилье расположено преимущественно в центре города, но географические границы размещения элитного жилья расширяются. По словам Тагирова, в Новосибирске нет массивов элитного жилья, но есть его «островки», ограниченные квадратами улиц в основном в Центральном и Железнодорожном районах: «Впрочем, признакам элитного жилья отвечают некоторые дома, расположенные в Калининском и Ленинском районах, в Верхней зоне Академгородка». С тем, что элитное жилье расположено и в Академгородке, согласен и Шариппаев. Но все же наиболее престижным местом для элитного жилья, по его словам, считается тихий центр на территории, ограниченной улицами Урицкого, Ленина, Коммунистической и Революции. В левобережной части города, по его мнению, элитного жилья нет. Шалаева и Тагиров считают, что элитные дома есть и в левобережной части города. А по мнению Затримайлова, «островки» элитного жилья существуют не только в центре Новосибирска и в Академгородке, но также в Краснообске и Бердске. По мнению Дьячкова, в ближайшие годы элитными могут стать строящийся жилой комплекс «Тимирязевский» в Заельцовском районе и формирующийся субцентр вдоль улицы Фрунзе.
Стоимость элитного жилья увеличивается. «Квартира площадью 180 кв. м в Академгородке в 2003 г. была продана за $220 тыс., а сейчас ее стоимость возросла бы примерно до $1 млн», – приводит пример Затримайлов. По словам Шариппаева, за минувший год стоимость элитного жилья возросла примерно на 50%. Тагиров говорит, что в 2006 г. стоимость элитного жилья увеличилась на 62% (в 2005 г. – на 38%). С тем, что цены за минувший год выросли на 60%, согласны Затримайлов и Шалаева. Дьячков и Затримайлов считают, что цены на элитное жилье, так же как и на жилье эконом-класса, сейчас не растут. Тагиров, Шариппаев и Шалаева полагают, что рост все-таки продолжается, и, по их сведениям, продавцы увеличивают цены. «Стагнация на рынке типового жилья не коснулась сегмента элитной недвижимости. С апреля цены выросли примерно на 10%», – утверждает Шариппаев. Тагиров говорит о 10-15% роста, Анисенкова оцевает его в 15-20%. Рост цен на элитное жилье Тагиров объясняет его дефицитом и увеличением доходов потенциальных покупателей вследствие благоприятной макроэкономической ситуации в стране. «Спрос растет быстрее, чем предложение», – говорит Шариппаев. По мнению Шалаевой, спрос превышает предложение вдвое.
Элитное жилье покупают не только для проживания, но и с инвестиционными целями, для последующей перепродажи, говорит Шариппаев. «При такой динамике роста цен, какая была в 2006 г., это естественно», – считает Тагиров. Однако, на взгляд Владимира Затримайлова, такой вариант вложения средств не самый эффективный: «Инвестиции в торговую или офисную недвижимость окупятся быстрее». Дьячков полагает, что доля спекулянтов среди покупателей дорогого жилья ничтожна: «Им выгоднее сделки с жильем более низких потребительских классов. Продать массовый товар проще, чем элитный». Окупить вложения путем сдачи жилья в аренду еще труднее. Ставки аренды элитного жилья – 30-150 тыс. руб. в месяц, говорит Затримайлов. И растут они, по его словам, в пределах уровня инфляции.
Найти покупателя на элитную квартиру сложнее, чем на типовое жилье. «Средний срок экспозиции элитной квартиры – шесть месяцев», – рассказывает Анисенкова. О полугоде говорит и Затримайлов. По его словам, покупателя на коттедж ищут дольше – в среднем год, на квартиры эконом-класса – намного быстрее – всего 2-3 месяца.
По наблюдениям Анисенковой, на рынке элитного жилья есть «мертвый» сезон, период с мая по сентябрь, когда потенциальные покупатели предпочитают отдыхать. «Срок поиска покупателя зависит по большому счету от соотношения цены и качества. Бывает, что и элитные квартиры продаются за неделю, максимум за месяц. Иногда у людей так складываются обстоятельства, что они вынуждены продать квартиру дешевле, чем затратили на ее покупку и ремонт», – рассказывает Тагиров.
Элитное жилье – товар штучный, и выбрать его сложнее. «Покупателям очень редко нравится дизайн предлагаемых квартир. Из-за этого некоторые предпочитают покупать квартиры в строящихся домах», – замечает Анисенкова. Шариппаев рассказывает, что один из клиентов «Афины Паллады» рассчитывал вложить в покупку элитного жилья 30 млн руб., но не смог найти устраивающую его квартиру и в итоге решил строить загородный дом. Между жильем в элитных многоквартирных домах и коттеджами есть конкуренция, полагает Дьячков. Тагиров же уверен, что конкуренции между этими сегментами недвижимости нет: «Жизнь в коттедже сильно отличается от проживания в квартире». «Многие состоятельные люди могут себе позволить и коттедж, и элитную квартиру», – говорит Затримайлов.
Сегодня новосибирские застройщики элитное жилье строить не жаждут, отмечает директор компании «Дело Проф» Петр Мельников. Их можно понять, с высокой рентабельностью позволяют работать и проекты жилья эконом-, и бизнес-класса, поясняет риэлтор. Затримайлов говорит, что в Новосибирске нет компаний, которые бы занимались строительством только элитного жилья: «Некоторые позиционируют себя так, но фактически строят все, что приносит прибыль». «Создание такого жилья требует очень больших вложений. Местные застройщики позиционируют как элитный лишь один из строящихся ими домов», – объясняет Шалаева. Шариппаев называет еще одну причину: «В этом сегменте покупатель очень капризный. Выбирая место, проект здания, определяя цену, застройщик рискует сильнее, чем при строительстве более дешевого жилья». Дьячков считает, что попытку специализироваться на возведении элитного жилья предприняла компания «Русь», строящая комплекс «Тимирязевский».
Ряд строящихся домов называют элитными, но зачастую это лишь маркетинговый ход застройщиков, говорят участники рынка. «Смогут ли эти дома заслужить такое название, станет ясно лишь со временем. Дом должен обрести репутацию», – говорит Тагиров.
А заслужить ее становится сложнее. Требования к элитному жилью постепенно ужесточаются, рассказывает Анисенкова: «Несколько лет назад претендующему на престижность дому достаточно было иметь огороженную придомовую территорию и охрану. А сейчас для каждой квартиры требуется несколько парковочных мест в подземном гараже, в вестибюле здания должен следить за порядком консьерж». По словам Шариппаева, пока функции консьержа в новосибирских домах как у вахтера. «Консьерж следит за порядком в подъезде, не пропускает нежелательных посетителей. Обычно он еще и передает жильцам корреспонденцию», – рассказывает Тагиров. Дьячков полагает, что конкуренция между элитными домами только начинается и поэтому говорить о расширении перечня услуг, оказываемых жильцам элитных домов, еще рано.
В 2005 г. девелоперская компания «Труд» построила на улице Урицкого первый в городе клубный дом «Паркхаус». В нем 39 квартир, большинство площадью около 130-140 кв. м. По мнению Анатолия Пастушенко, заместителя гендиректора компании «Труд», «Паркхаус» стал ответом на потребность в «доме для своих», в безопасном, психологически комфортном жилье. Для покупки квартиры в доме требовались рекомендации известных, уважаемых людей города и области. Квартиры продавались топ-менеджерам и владельцам легального, прозрачного бизнеса, говорит Пастушенко. На момент сдачи дома квартиры продавались по цене от $2 тыс. за кв. м, сейчас на продажу выставлена одна квартира по 95 тыс. руб. за кв. м, пояснил он.
«В клубном жилье на первый план выходит однородность социальной среды, общность интересов и психологическая совместимость обитателей. Случайных людей в таком доме быть не должно», – отмечает директор «Вита-Нова» Татьяна Мамлеева. Иногда все квартиры в здании выкупают партнеры по бизнесу, уточняет она.
«По-настоящему клубным будет дом, если определенная группа людей объединится для конкретизации его архитектурной концепции, местоположения и совместно профинансирует строительство», – говорит Тагиров. И такие дома уже существуют, хотя и их жильцы предпочитают не афишировать категорию своих квартир. По словам Мельникова, В Новосибирске есть несколько небольших домов в центре, созданных по клубному принципу. Это не коммерческие проекты компаний-застройщиков, а частная инициатива самих будущих жильцов, как правило, друзей или партнеров по бизнесу, родственников. Квартиры в таких домах продаются крайне редко и только «своим людям».