Каким мы увидим строительный рынок Новосибирска в ближайшие годы? Экспертное мнение

ГК «ЁЛКА девелопмент» и Новосибирское Представительство Российской Гильдии управляющих и девелоперов собрали новосибирских игроков и аналитиков рынка недвижимости, чтобы обсудить итоги прошедшего года и перспективы 2017-го. В мероприятии приняли участие руководители и собственники компаний-застройщиков, представители инвесторов и банковских структур, руководители компаний-производителей строительных материалов, руководители аналитических и оценочных агентств, риелторских и брокерских компаний.

Сначала аналитики привели общие данные по отрасли. По их информации, за прошедший год в Новосибирской области было сдано в эксплуатацию 36 901 квартир (общий объем ввода – 2,210 млн. кв. м), что на 16,8% выше показателя 2015 г. На долю многоэтажек в общей массе пришлось 67,8% (1 498 тыс. кв. м), малоэтажное жилье заняло 32,2 % (712 тыс. кв. м). 74% (1,6 млн кв. м) составило многоквартирное домостроение, 26% (604 тыс. кв. м) пришлось на индивидуальное.

Согласно анализу специалистов «ДЕКАРТ.онлайн», в 2016 г. в Новосибирске жилой фонд составил 43 792 тыс. кв. м, а строящегося жилья насчитывалось 4418 кв. м. Что касается обеспеченности квадратными метрами на человека в Новосибирске, то эта цифра в 2016 г. была равна 27 кв. м.  2017 г. по этим показателям немного обогнал год прошедший. Жилой фонд в этом году составляет 45 320 тыс. кв. м, строящееся жилье – 4537 тыс. кв. м, объем ввода – 1413 тыс. кв. м, а обеспеченность квадратными метрами на человека – 28 кв. м.

По данным аналитиков, на январь прошлого года количество квартир в обороте составило 133 745, вне оборота – 686 955, в январе 2017 г. в обороте – 130 293, вне оборота – 762 953.

Что касается структуры и динамики рынка, то здесь эксперты привели такие данные: в 2017 г. из общего объема квартир 48% попали в сегмент «строится, продажи есть», это, по информации специалистов, 43 304 квартир; 16% попали в категорию «сдано, продажи есть» (14 236); 13% составила группа «строится, продаж нет» (1362) и 21% – категория «проекты, продаж нет» (18 761).

На вторичном рынке динамика 2017 г. такова: на январь рынок составил 26 711 квартир, рост предложений к январю 2016 г. – на 9% (в квартирах – на 2,1 тыс. шт.), в метрах – на 10% (или 122,7 тыс. кв. м), в стоимости – на 7% (или 4,7 млрд руб.).

Наиболее активно, по данным аналитиков, строительство жилья в 2016 г. проявило себя в Октябрьском (23% от ввода, или 344 тыс. кв. м) и Ленинском районах (19%, или 289 тыс. кв. м), а также в Центральном округе (18%, или 270 тыс. кв. м). Объем введенных в эксплуатацию многоэтажных жилых домов на комплексных площадках составил 756 тыс. кв. м.

Также специалисты сообщили со ссылкой на данные РОССТАТа, что объем выполненных работ по строительству в Новосибирской области в 2016 г. был порядка 36,1 млрд руб., что на 39,4% ниже 2015 г. Средневзвешенные удельные цены продаж жилых площадей в регионе на первичном рынке составили 52 724 руб./кв. м в прошлом году, цена «вторички» была равна 49 665 руб. кв. м.

Что касается структуры ипотеки в Новосибирской области, то за период 2015 - 2016 гг., согласно исследованию аналитиков, заметных изменений отмечено не было. Доминирующими сегментами остались физические лица – в сегментах участников сделок доля изменилась с 73,5% до 74,6%; жилые помещения – в сегментах по видам объектов прав доля изменилась с 48% до 49%.

По договорам долевого участия итоги 2016 г. были таковы: доминирующее количество договоров с участием физлиц снизилось на 16% (или на 4,8 тыс. шт.), их доля в общем объеме ДДУ по региону упала с 86 до 83%. Доля ДДУ с участием юрлиц выросла с 3% до 17%, (или на 530 шт.). Если смотреть по объектам, то специалисты выяснили, что в 2016 г. количество ДДУ на жилые помещения упало на 18% (или 5,2 тыс. шт.), по нежилым объектам снижение было на 16% (или на 4,8 тыс. шт.). Но при этом с 18 до 28% выросла доля ДДУ с привлечением кредитов и займов. По информации аналитиков, население все меньше инвестирует в объекты строительства: снижение в 2015 г. по отношению к 2016 г. составило 12%.

Говоря о прогнозах на 2017 г., аналитики отметили, что вероятно в текущем году будет наблюдаться снижение сданных в эксплуатацию жилых площадей на 7-8%, что составит 1,99 млн. кв. м. жилья.

Эксперты предполагают, что соотношение индивидуальной и многоквартирной застройки в период 2017–2018 гг. будет таково: около 27% придется на первую, и примерно 73% – на вторую. Также в этом году прогнозируется повышение цен на жилую недвижимость на 4-6%.

Специалисты «ДЕКАРТ.онлайн» провели системный анализ ретроспективных данных по 2014-2016 гг. и с учетом всех макро- и микроэкономических факторов сделали выводы о том, что повлияет на объемы ввода жилья до 2018 г., и какого уровня ввода стоит ожидать.  

Так, по их прогнозам, в 2017 г. на новосибирском рынке жилой недвижимости произойдет общий спад ввода жилья, даже несмотря на тот задел, который сформирован объектами, заложенными в 2015 г., так как, по данным мониторинга «ДЕКАРТ.онлайн», в 407 домах, находящихся на этапе строительства, продажи идут только на 63%, что, по мнению аналитиков, не вполне ненормально. По их оценкам по состоянию на 31 января 2017 г., 47% площадей в сегменте новостроек (905 тыс. кв. м.) могут быть не сданы в этом году, так как имеют проблемы от переноса срока сдачи до полной заморозки строительства. Объемы ввода 2017 г., как считают эксперты, будут поднимать те 134 строящихся и проектируемых объекта, которые подобных проблем не имеют, а также 8 объектов, которые уже сданы в январе 2017 г.

Также аналитики поделились опасениями, что с учетом текущего состояния объектов и истории конкретных застройщиков, 22% проблемных объектов могут не преодолеть свои трудности, и жилой фонд Новосибирска может быть пополнен в 2017 г. только на 1,1 млн. кв. м. Однако они предупреждают, что это наихудший сценарий, который не учитывает размеры муниципального строительства (реконструкции ветхого жилья).

Полную версию информационно-аналитического обзора «Жилищный рынок Новосибирска 2016-2017» можно получить по ссылке - http://analytics.yolka.pro/produkty/18

Комментарий недели