Как меняется рынок складской недвижимости Новосибирска в период пандемии?
Ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании «Деловой Новосибирск» Дмитрий Белых
В конце апреля текущего года стало понятно, что пандемия COVID-19 ударила по всем сегментам коммерческой недвижимости. Но, в отличие от двух предыдущих кризисов, когда в первую очередь страдали складская и офисная недвижимость (а вот на street retail они влияли в меньшей степени), сегодняшний кризис в меньшей степени затрагивает сферу складской недвижимости по сравнению с офисной и торговой.
С офисами ситуация каждый раз неизменно плачевная и связана она именно с экономической составляющей, так как аренда офисов занимает не малую долю расходов компании, сокращение штата сотрудников или перевод их на удаленную работу логично подталкивает уменьшать площади или вовсе отказываться от аренды данного типа недвижимости. А вот торговая недвижимость пострадала именно от ограничительных мер, связанных с пандемией.
Так с чем же связано то, что складской рынок оказался наименее подверженным кризису?
Во-первых, с тем, что весь ритейл и до кризиса, хоть и постепенно, но все же уходил в интернет-торговлю, для которой одной из важнейших задач стала скорость доставки товара до покупателя. Сложившаяся ситуация ускорила этот процесс и стала точкой колоссального роста, а соответственно и увеличения именно складских площадей.
Остановка большого числа производств в Китае и закрытие границ между странами подтолкнули продавцов максимально увеличить запасы продукции на своих действующих площадках, а в большинстве случаев еще и увеличить объем этих запасов за счет аренды дополнительных складских площадей. Основными игроками в этом сегменте рынка недвижимости стали крупные интернет-магазины и маркетплейсы («Wildberries», «OZON», «AliExpressRussia», «Ситилинк» и др.), транспортные компании, компании оказывающие логистические услуги и услуги по ответственному хранению, продуктовый ритейл и, конечно же, фармацевтические компании.
Во-вторых, с уникальным расположением нашего города, ведь Новосибирск — крупнейший транспортный узел Западной Сибири, расположенный на пересечении транспортных магистралей, включая Транссиб. Население Новосибирска, по данным Росстата на 2020 год, составляет 1 625 600 человек. С учетом Новосибирской области, это уже 2 798 170 человек, а в радиусе всего 230-270 км расположены такие крупные города, как Кемерово, Томск, Барнаул.
Эти факторы, несомненно, поддерживают складскую недвижимость Новосибирска сейчас.
А что дальше? Предполагаю, что главная экономическая составляющая этого кризиса у нас еще впереди. Вероятнее всего, она придется на июль-сентябрь 2020 г., когда весь рынок столкнется с крайне низкой покупательской способностью населения. При этом, анализируя планируемый объем вводимых в этом году новых складских площадей, можно прогнозировать их востребованность.
Что касается арендных ставок на складскую недвижимость, то сейчас они без значительных изменений в целом, не считая краткосрочный дисконт на апрель/май. Не предвижу существенного падения аренды после завершения карантина, так как, во-первых, в последнее время мы наблюдали дефицит качественных складских площадей, а во-вторых, каждый кризис бьет по стоимости строительных материалов, что означает перерасчет будущих проектов и уменьшение вводимых кв. м в долгосрочной перспективе. А при росте е-commerce это означает только стабильный спрос.
В ближайшей перспективе (максимум до конца года) возможен точечный дисконт на уровне не более 5-7% для якорных арендаторов, чтобы избежать издержек при смене партнеров.