По прогнозам консалтинговой компании Nazarov partners, объем ввода в 2019г. составит 289 000 кв. м, это в 2 раза больше, чем в 2018 г.
Последние подобные всплески, говорят эксперты, наблюдались в 2009 г., когда были введены складские комплексы Raven Russia (120 500 кв. м), Эльдорадо (40 500 кв. м), Itella (20 000 кв. м), и в 2012 г., когда были введены PNK-Толмачево (86 000 кв. м), СК Сибирский (Евразия 91 000 кв. м), Сибирский грузовой терминал (СГТ 44 000 кв. м).
Руководитель отдела Складской и индустриальной недвижимости Nazarov&partners Рустам Сатышев
Большинство этих объектов сконцентрировано в районе Промышленно-логистического парка. С вероятностью 90% все они будут введены в эксплуатацию в указанный срок, так как объекты уже в высокой стадии готовности. Если мы заглянем в 2020 г., то там также запланирован ряд крупных проектов: АО Тандер (45 000 кв. м), Монро (20 000 кв. м), RBT.RU (26 000 кв. м).
По типу строительства 80% запланированных объектов на 2019-2020 гг. — это Build-to-suit с индивидуальными проектами. Основными их потребителями являются сетевые ритейлеры — продукты, фэшн, электроника. Все компании уже представлены в регионе, это означает, что после ввода своих РЦ будет отток с арендованных складов и увеличение вакансии.
В горизонте 3 лет на территории Промышленно-логистического парка Новосибирской области инвесторов и девелоперов ожидает самая высокая конкуренция. Парк «PNK-Толмачево» почти весь застроен, остался небольшой участок под застройку в 30 000 кв. м, объекты сданы по высоким ставкам, новые контракты будут с явным дисконтом. Ближайший конкурент — «СК Сибирский» — напротив, имеет большую территорию, 134 га, с возможностью строительства еще 435 000 кв. м. Готовая инфраструктура позволяет построить новый корпус в короткий срок.
Несмотря на рекордный объем ввода, мы прогнозируем новые проекты Build-to-suit для ритейла и транспортных компаний, а также увеличение спекулятивных проектов в черте города от 1 500 до 10 000 кв. м, направленных на городскую логистику. В горизонте 2-3 лет мы прогнозируем активное освоение Восточного промышленно-логистического парка, участков в районе Северного объезда и Пашинского переезда.
Мы вступили в «эпоху профицита и высокой конкуренции», маржинальность бизнесов по многим направлениям ниже 10%, это отражается и на складском девелопменте. Арендаторы требуют более «персонализированных» складов под свои процессы, происходит более тщательная сегментация рынка по удаленности, качеству и назначению склада.
Инвесторы становятся осторожнее, себестоимость строительства увеличивается, мы наблюдаем, как одни проекты «проваливаются», а другие, наоборот, «взлетают». На первое место выходит более глубокий SWOT-анализ месторасположения, конкуренции, целевой аудитории и концепции проекта. Для инвесторов мы предлагаем Build-to-suit проекты под конкретного арендатора с договором аренды от 5-7 лет или универсальные концепции складских комплексов под массовый сегмент.