«ДК» провел круглый стол с застройщиками и аналитиками рынка недвижимости, чтобы обсудить вопрос отмены классификации жилых комплексов. К чему это приведет?
Модератором дискуссии стал генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.
В заседании приняли участие управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков, основатель СК «Метаприбор» Владимир Мартыненков, независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, генеральный директор SKY Group Владимир Литвинов, директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков, генеральный директор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов, директор «Новый мир Химметалл» Александр Веретенин.
По мнению Игоря Белокобыльского, строительному рынку давно пора отказаться от классификации жилья:
«В наше время, когда рынок кардинально меняется, когда меняются правила игры, когда даже лидеры думских фракций не имеют никакого представления о том, что происходит в строительной отрасли, вдруг ни с того ни с сего подняли проблему классификации жилья. Я не смог пройти мимо этого вопроса. У меня возникло жгучее желание раз и навсегда «похоронить» попытки создания классификаций жилья от имени строительного сообщества. Считаю, что эти попытки нас классифицировать выгодны риелторскому и экспертному сообществу, покупателей и продавцов жилья они вводят в заблуждение, отбирают время у участников рынка. Та классификация, которая существует сегодня, — это лишнее звено в наше интеллектуальной цепочке, и если оно исчезнет, жизнь станет проще, честнее и продуктивнее. Моральный аспект в том, что вводятся ценности, которые вносят раздрай в общество. Эта мысль — вредная, общественно порочная, морально неправильная. Наличие классификации в публичном пространстве в качестве критерия для оценки жилья скорее вредит процессу приобретения нежели помогает».
С этим тезисом сразу согласились участники круглого стола. Застройщики поделились мнениями — почему классификацию нужно отменить, и чем на самом деле она опасна.
«Абсолютно поддерживаю мысль. Классификация — это чушь. Она была придумана как попытка причесать рынок, никто не понимал, зачем на самом деле это делается. Если говорить о выгоде для риелторского сообщества, то это ведь, по сути, даже не легитимный орган, поэтому надо было обосновать, для какой цели они существуют на рынке. И в итоге действительно вышло так, что они стали просто вводить в заблуждение покупателей. Этот классификатор — один из ложных пропагандистских трюков для введения в заблуждение граждан, чтобы «отобрать» у них больше денег. Жилье должно продаваться иначе, оно должно восприниматься только с точки зрения — твое или не твое. Для кого-то важно, чтобы возле дома был детский сад, для кого-то — наличие трамвайной остановки и так далее. Но дом бизнес-класса не гарантирует наличие необходимой инфраструктуры. Нужно отталкиваться от того, что получит покупатель, какие потребности закроет, а не какой статус жилья он купит. Это вопрос приоритетов», — сказал Владимир Литвинов.
Владимир Мартыненков выразил опасения относительно возможности возникновения гораздо большего количества последствий, чем можно увидеть на первый взгляд, так как ведение официальной классификации необходимо будет закреплять на законодательном уровне и регулировать силами государства.
«С социальной точки зрения классификация вредна. Неправильно разделять общество на базе жилья. Тем более, это не единственная проблема, которая возникает при введении официальной классификации. Появятся не только новые риелторские сообщества, но и новые непонятные сертифицированные эксперты, которые на самом деле таковыми не будут являться. Когда появится классификация, кто-то должен будет ее внедрять.
Есть сообщество, которое заинтересовано в поддержке этих идей, и они будут придумывать разные положительные составляющие — почему это можно и нужно делать. Потом еще Минстрой придумает классифицировать самих застройщиков по наличию/отсутствию классификации, потом спустят еще какие-то распоряжения банкам, как работать с такими застройщиками и так далее. А банкам классификация грозит проблемами с точки зрения оценки реальных рисков при работе с застройщиками. Это может спровоцировать новые законодательные сложности на рынке.
Классификацию застройщикам нужно использовать для себя, а не для рынка. Конечно, мы для себя определили какие-то понятия в девелоперском и экспертном сообществе — что и как мы строим — но транслировать это на покупателей не стоит.
Классификация, которая может быть создана на базе потраченных государственных денег, породит необходимость ее легализовать в виде какого-нибудь закона, и за это может заплатить не только девелопер, но и потребитель», — отметил эксперт.
Сергей Дьячков ответил на высказывания коллег с позиции аналитиков. По его мнению, этим игрокам рынка действительно удобно работать с классификацией, однако он согласен с тем, что она не должна быть транслирована обществу:
«Как человек, который сам разрабатывал классификацию, убежден, что ни в коем случае нельзя ее использовать для того, чтобы «обобрать» население или девелоперов. Смысл той классификации, которую делал я, был в том, чтобы помочь строительному бизнесу изнутри. Выводить это в открытый доступ ни в коем случае нельзя — каждый потребитель должен выбирать то, что нужно ему с точки зрения комфортной жизни. Потому что, действительно, и госорганы, и агентства недвижимости, и многие другие найдут, как на этом можно спекулировать. Это очень важный момент. А уважаемые девелоперы должны делать то, что нравится им, и что нравится потребителям. И в этом смысле ни к каким классам привязываться не нужно. Мы как консультанты готовы показать девелоперам свои классификации — где, с нашей точки зрения, находятся рыночные возможности, но не более того. В открытый доступ мы это выпускать не будем».
В небольшой оппозиции оказались аналитики Сергей Николаев и Максим Марков, которые, однако, в целом подтвердили бессмысленность введения классификации для покупателей.
«Я как аналитик без классификации работать не могу. Чтобы помочь девелоперу понять, что строить на том или ином участке, мне нужно посмотреть, что есть вокруг него, для какого количества людей это будет квартирная карьера, какие площади квартир и так далее. Классификация нужна для внутренней работы застройщиков — они должны представлять, что будут строить, и по какой цене продадут. Мы, эксперты, разрабатываем собственную классификацию, для того чтобы разговаривать с застройщиком на одном языке», — сказал Сергей Николаев.
«Поскольку я работаю и как эксперт, и как девелопер, моя позиция раздвоена. У нас внутренней классификации не существует в принципе, мы для себя определились, что в Новосибирске есть два ЖК бизнес-класса («Жуковка» и «Монблан»), а остальное — все примерно одинаково. Мы у себя классификацию просто вымыли. Мы в принципе не рассуждаем внутри категории классов. Но когда я начинаю заниматься маркетингом, мне классификация нужна. Потому что у меня есть проблема: для продажи нужно разговаривать на одном языке с покупателем, мне важно, чтобы ко мне приходили люди со сформированной системой. Мне как продавцу недвижимости классификация необходима для понятного разговора с потребителем. Я — за публичную классификацию, хотя согласен с опасениями коллег-девелоперов: она не должна приводить к дополнительным нагрузкам на игроков рынка и каким-то издержкам», — добавил Максим Марков.
«Я согласен с тем, что каждый эксперт пользуется своим классификатором, чтобы вместе с застройщиками определять, что и как строить в том или ином месте. И мы можем общаться на языке одного эксперта или другого, но для горожан, по сути, это все маркетинг», — парировал Евгений Гаврилов.
Александр Веретенин предложил немного изменить ракурс общественной дискуссии, так как, по его мнению, есть смежная, но более важная проблема, о которой важно сегодня говорить:
«Раньше, когда мы смотрели у себя квартирографию, для нас квартира была просто квартирой, а сейчас мы смотрим и на район, и на инфраструктуру. Раньше человек покупал просто квадратный метр, а теперь он выбирает по другим параметрам. И попытки классифицировать жилье, мне кажется, будут продолжаться, и чем больше мы будем их отбивать, тем больше будет и новых попыток. Всегда будут какие-то идеи для маркетинга. Но чтобы внести в этот вопрос какой-то позитив, я бы хотел сказать: если мы говорим о том, что такое квартира — это квадратный метр или целый район с его инфраструктурой — то давайте тогда к вопросу инфраструктуры и вернемся. Он намного актуальнее сейчас. Мы не понимаем, как будет развиваться инфраструктурная составляющая. Нас всех заставляют ею заниматься, чтобы как-то защищать граждан, видимо. То есть зачем вдаваться в демагогию по поводу самих квартир, когда есть вопрос инфраструктуры? Лучше вместо классификации думать о программах инфраструктурного развития. И государство должно бы направить внимание и инвестиции туда. Я бы перенес общественную дискуссию в это русло, а не в классификацию. Казалось бы, это два разных вопроса, но они взаимосвязаны, когда мы воспринимаем жилье не просто как квартиру, а как целую среду».
Поделившись мнениями, девелоперы и эксперты все-таки сошлись на том, что как бы ни работали застройщики с аналитиками, какими бы инструментами ни пользовались внутри рынка, покупатели не должны быть сбиты с толку навязанными ярлыками. Поэтому тема классификации жилья, по мнению новосибирских девелоперов, не должна рассматриваться всерьез, и рынку стоило бы уделить внимание более важным проблемам, которых у застройщиков сегодня довольно много.