Управляющие новосибирскими бизнес-центрами дали свои прогнозы относительно жизни офисных площадей: согласно их совершенно разным мнениям, в 2015 г. арендная ставка может снизиться на 10% и даже 50%.
Как считает управляющий партнер, компания «Назаров и Партнеры» Матвей Ляпин, экономическая ситуация сегодня сложна, и новые условия в сфере офисной недвижимости – не лучшие.
«Наиболее чувствительными на негативное развитие экономической ситуации всегда были офисы класса А и Б. Именно они испытывают первыми наибольший отток бизнеса и давление на уровень арендной ставки. По моим прогнозам, снижение средней арендной ставки будет минимум на 30%», – спрогнозировал он.
В свою очередь, директор компании Александр Назаров назвал цифру еще более невероятную – ставки могут понизиться и на 50%:
«Очень любопытно сейчас наблюдать поведение рынков недвижимости в разных городах – общие тенденции одинаковые везде, но каждый локальный рынок ведет себя по-своему. Например, в Новосибирске бизнес-центры класса А и В пока не подвержены массовой тенденции снижения арендных ставок. Арендодатели готовы быть очень лояльными. В первую очередь это касается вакантных площадей в БЦ. Если ситуация будет усугубляться, то будет и вторая и третья волна снижения ставок. И уже на второй волне 50% будет нормой».
А вот управляющий БЦ «Меридиан» (актив РАТМ Холдинга) Никита Некипелов считает, что ситуация не так страшна, и паника, связанная с ожиданием оттока арендаторов и падения ставок, идет из столиц.
«Что касается БЦ «Меридиан», положение с арендаторами остается стабильным. У нас по-прежнему почти 100%-заполняемость и съезжать пока никто не планирует. Разговоры о снижении ставки если и идут, то только на уровне разговоров. Мало того, мы продолжаем, как и планировали, повышать ставки по окончанию годовых контрактов. В целом, по поводу «истерики» о якобы катастрофе на рынке аренды, мне бы хотелось сказать следующее: в любой период экономической ситуации ставки будут падать или отставать от рынка по объектам, которые являются по какой-либо причине неконкурентоспособными. И, напротив, есть реальные объекты, которые арендаторами справедливо ценятся, и там ставки были и будут стабильными, и такие примеры в Новосибирске точно есть, и не один. В связи с тем, что такой «разрыв шаблонов» существует, и вопросы мне такие задают все чаще, я сделал для себя вывод, что «паника» эта идет из столиц, и, скорее всего, там она справедлива, по одной простой причине: там ставки в валюте. Поэтому там и ставки снижаются, и арендаторы переезжают. И копировать эту тенденцию на Новосибирск не совсем верно».
«В связи со сложившейся финансовой и внешнеполитической ситуацией в стране, начало 2015 года – самое неблагодарное время для составления каких-либо прогнозов. Можно с уверенностью сказать одно: проекты, которые находятся на финишной прямой, девелоперы будут заканчивать и пытаться сдавать. Все амбициозные планы по новым объектам придется оставить до лучших времен. При вводе всех площадей, которые были запланированы в начале 2014 года, а это 15 объектов, общей площадью больше 110 000 кв.м, рынок офисной недвижимости Новосибирска станет рынком арендатора. И за арендатора будут бороться. Что касается арендных ставок, то они напрямую будут зависеть от спроса и уровня вакантных площадей. Собственники офисных зданий будут привлекать арендаторов более выгодными условиями аренды: увеличением срока арендных каникул или предоставление помещения не в shell-and-core, а с отделкой. На мой взгляд, арендаторы сейчас просят фиксировать арендные ставки в рублях и не увеличивать более чем на 10%. Тактика компаний в 2015 году будет очень осторожной. Оптимизация расходов – главный тренд нового года. Спрос на большие площади уступит место спросу на малые и средние площади. Часть арендаторов предпочтет класс В классу А».
С ним согласна и управляющая БЦ «На Красном» Дина Сурду. Она рассказала, что в ее бизнес-центре около 30-40% свободных площадей на сегодняшний день, и арендаторы просят о снижении ставки на 20-25%.
«В нынешней экономической ситуации давать прогнозы крайне сложно. При ее сохранении, в среднем ставки в офисах будут снижаться, в большей степени это будет касаться больших помещений (от 100 кв.м. и больше). Бизнес-центры с мелкой нарезкой (офисы площадью около 15-25 кв.м.) меньше пострадают от кризиса, ставки в них снижаться не будут (или снизятся незначительно). Это связано, в первую очередь, с тем, что компании, пытаясь сэкономить, съезжают из крупных офисов в более мелкие. При снижении ВВП, либо затяжной стагнации средние ставки могут снизиться в номинальном исчислении на 10-20%. С учетом высокой инфляции, реальное снижение может быть еще более значительным. Рынок превратился в «рынок арендатора», а занятое помещение, даже по низкой ставке, всегда лучше, чем помещение пустующее».
О том, что свободных площадей, несомненно, станет больше, сказала и коммерческий директор БЦ «10 Столиц» Ярослава Семенова. По ее мнению, предложение уже сегодня превышает спрос, и это однозначно повлияет на формирование арендной ставки.
Комментарии собраны рамках подготовки к V ежегодному региональному Форуму «Коммерческая недвижимость. Сибирский регион»: CESA – Commercial Estate. Siberian Area» - 2015. В нем примут участие игроки как российского, так и еровпейского рынков. Он пройдет 21-22 мая.