На рынке коммерческой недвижимости происходит серьезная трансформация формы бизнеса, понимания вложений и доходности от них. Кто выиграет, и кто проиграет, рассказали совладельцы компании «ДЕЛО-Проф».
Называть происходящее на рынке кризисом неверно, как неверно и рассчитывать на то, что это временное явление, которое вот-вот закончится, и все будет по-прежнему. Не будет, убеждены совладельцы компании «ДЕЛО-Проф», действующие брокеры Петр Мельников и Игорь Чертков.
Каковы современные тенденции развития рынка коммерческой недвижимости?
Петр Мельников:- Рынок коммерческой недвижимости не может не реагировать на кризисные явления в экономике. Именно поэтому мы сегодня наблюдаем падение спроса в сегментах и продажи, и аренды.
Игорь Чертков:- Сделок купли-продажи стало в целом проходить существенно меньше. Спрос на офисную и торговую недвижимость все больше смещается в сторону аренды. Многие руководители и собственники бизнеса, исходя из того, что арендные ставки понизились, а стоимость объектов недвижимости довольно высока, пришли к пониманию, что арендовать помещение выгодней, чем покупать. Если бизнес приносит хорошие деньги, целесообразней вкладывать их в его развитие и арендовать недвижимость, чем замораживать средства, залезать в долговые обязательства ради приобретения собственного помещения. Эта тенденция наметилась еще до кризиса.
Другое дело, что сегодня, в период экономического спада, далеко не все могут себе позволить даже аренду. Есть компании, которые ищут более «бюджетные» варианты или даже переходят (полностью или частично) в режим «хоум-офиса». Все менее востребованы имиджевые объекты. Так, помещений на рынке становится все больше, а клиентов, готовых их арендовать, все меньше. В результате у арендаторов есть выбор, и теперь они диктуют условия арендодателям.
П.М.- Но это тенденции. Если посмотреть на ситуацию более масштабно, стоит сказать, что происходит серьезное и необратимое структурное изменение рынка коммерческой недвижимости – таким, каким был прежде, он уже не будет.
А каким он будет?
П.М. – Рынок должен стать более закрытым, в нем должны участвовать профессиональные игроки, для которых эта сфера бизнеса – не побочная деятельность или хобби, которое приносит деньги. То, что сегодня вымывается слой любителей, правильно по отношению к рынку.
Как следствие на рынке будут появляться проекты, соответствующие спросу, а не безумные объекты с непонятными архитектурными решениями и планировками. Установится профессиональный подход к управлению недвижимостью. Будет сформирован правильный – более рациональный и взвешенный – рынок с вероятно меньшей, доходностью, но более стабильный, упорядоченный, прогнозируемый. Хотя, я уверен, грамотные инвестиции в недвижимость по-прежнему будут приносить хорошие проценты.
И. Ч. – Приходит время прагматичных проектов, разработанных конкретно под клиента и его потребности.
Разве клиента можно просчитать?
П. М. - Клиента можно и нужно просчитывать. Более того, в Новосибирске без серьезной инвестиционной концепции строить коммерческий объект просто бессмысленно. Она призвана сделать проект коммерчески успешным в перспективе. Ведь концепция определяет потенциальных арендаторов в разных районах города, учитывает их платежеспособность, рассчитывает экономическую выгоду, срок окупаемости инвестиционного проекта.
Необходимо входить в проект с адекватными ожиданиями от доходности объекта. Вместо того чтобы рассчитывать на сверхприбыль и стараться «отжать» от площади максимум выгоды и в результате получить объект, который никому не интересен, уйти в убыток и просить помочь хоть как-то заселить его или реализовать за бесценок, лучше просчитать нормальную стабильную доходность.
Такие случаи происходят, когда у инвестора нет опыта, но есть большое желание войти в строительство, стать собственником и получать сверхприбыль. Это желание загоняет таких горе-инвесторов в тупик. Если раньше рынок прощал какие-то ошибки, то сегодня ситуация изменилась. Пришло время профессионалов и взвешенных действий, а также меньшей, но более адекватной доходности.
И. Ч. - Разработать экономически успешную концепцию проекта, реализуемого в нашем городе, могут лишь профессионалы коммерческой недвижимости, работающие на местном рынке. Компания «ДЕЛО-Проф» на рынке новосибирской недвижимости около 10 лет, она имеет большой опыт работы в этой сфере с различными региональными и федеральными компаниями. Мы действующие брокеры рынка коммерческой недвижимости.
Почему вы используете термин «брокер», а не «риэлтор» или, например, «агент»?
И.Ч. - Брокер – более широкое понятие, чем риэлтор. От агента, риэлтора брокер отличается объемом полномочий и уровнем ответственности. Например, если нашему партнеру необходимо не только найти квадратные метры, но и решить вопросы, связанные с запуском бизнеса (обеспечение требуемой мощностью, выполнение техусловий, поиск оценщиков, строителей), несмотря на то, что это не в нашей профессиональной юрисдикции, мы готовы помочь и в этом. Благодаря большому опыту работы, широкому кругозору в области организации и настройки бизнеса мы можем решать различные задачи для разных отраслевых компаний.
Вы работаете только в сегменте коммерческой недвижимости? Почему не расширяете штат, не переходите на поточную систему работы?
П.М.- Компания «ДЕЛО-Проф» занимается всеми видами сделок на рынке недвижимости, но коммерческая недвижимость – наша специализация. Однако поставить это направление на поток не получится. Рынок коммерческой недвижимости специфичен, это не рынок жилья, здесь выстроить грамотную структуру из множества сотрудников-агентов по недвижимости сложно, поскольку может пострадать качество работы. На массовом рынке это, может, и простительно, там есть право на ошибку. У нас – нет. Рынок коммерческой недвижимости более персонализирован, в нем участвует гораздо меньше игроков. И ошибка здесь стоит дороже: это серьезные финансовые обязательства и репутационные издержки. На этом рынке можно работать или хорошо или не работать вообще.
Кроме того, основные доходы, сделки, проекты идут от контактов, которые ты лично создал, поддерживаешь, развиваешь – поэтому и получаешь результат. Пока ты работаешь, встречаешься, двигаешь свое дело, оно работает, только ты отвлекся или делегировал другому, оно или развалится, или будет работать, но уже не на тебя, а на того, кто будет его двигать вместо тебя. Это такой бизнес. Он не продается как, например, компании другого рода, потому что все держится на собственнике, руководителе, персоне. Нет человека – нет бизнеса.
Поэтому приходится скрупулезно подходить к каждому новому сотруднику и фактически замыкать каждую сделку на себе. Наши агенты работают у нас как на подряде – мы их подряжаем на определенные работы, но ответственным лицом перед клиентом выступаем мы с Игорем лично – только так можно качественно работать. Проверено.
И.Ч. - Мы бы с удовольствием создали структуру, которая бы работала автономно, но опыт показывает, что при таком подходе почти всегда будет страдать клиент. Поэтому поточная система исключена. Тем более что она будет противоречить нашим принципам работы.
Что это за принципы?
П. М. - Мы относимся к своим клиентам, как к партнерам, союзникам, поэтому отстаиваем интересы клиента как свои собственные и предлагаем только те решения, которые бы выбрали сами. Бывают случаи, когда мы вкладываемся в проект вместе со своим партнером. Эти инвестиции позволяют нам иначе смотреть на эффективность той или иной сделки. Благодаря знанию процессов рынка коммерческой недвижимости изнутри, мы можем прагматично оценить экономическую эффективность того или иного проекта и найти наиболее оптимальное для нашего партнера решение.
Я убежден: если ты занимаешься коммерческой недвижимостью, ты должен быть собственником коммерческой недвижимости. Только когда ты на своем опыте знаешь все процессы, все проблемы, которые возникают при эксплуатации или сдаче объекта, ты понимаешь своего клиента полностью.
И.Ч. – И тот факт, что мы состоятельные люди, позволяет нам держать в фокусе реальные интересы клиента, а не комиссионные от сделки. Недаром большинство клиентов компании «ДЕЛО-Проф» пришли по рекомендациям и стали постоянными.