За строительные подряды на новосибирском рынке конкурируют две тысячи организаций. И хотя жилья в эксплуатацию они сдают все больше, но при этом рынок подрядных работ сужается.
В начале 2008 г. архитектурно‑планировочная мастерская «АПМ‑2002» Игоря Поповского получила крупный заказ на проектирование здания необычной архитектуры с нетривиальными планировочными решениями. Однако, когда рабочая документация была готова, грянул кризис, и заказчик переуступил права новому заказчику, который отказался оплачивать выполненные работы, сказав, что ему нужен совершенно другой проект.
В результате у «АПМ‑2002» возникли долги перед другими партнерами. И Игорь Поповский был вынужден пойти в суд, что называется, за справедливостью, чтобы расставить точки над «i» во взаимоотношениях с партнерами. «Все суды мы выиграли. И хотя никаких денег от должника так и не получили, главное — восстановили свою репутацию», — доволен Поповский.
«На строительном рынке репутация очень важна. От нее зависит степень доверия клиентов и партнеров, а значит, и потенциальные доходы компании. Могу сказать, что на строительном рынке Новосибирска сегодня случайных людей практически нет», — отмечает генеральный директор изыскательской организации «Стадия НСК» Алексей Кузнецов.
Десятки, а может, и сотни компаний в Новосибирске ежедневно делают выбор: одни думают о том, брать ли подряд у нового заказчика, не обманет ли он с оплатой, другие — можно ли доверять незнакомому подрядчику, сделает ли он работу в срок и качественно? Ошибка в выборе партнера обходится очень дорого.
При подготовке этого номера мы обратились к руководителям крупнейших строительных компаний Новосибирска с просьбой заполнить анкету, оценить репутацию подрядных организаций города. К сожалению, далеко не все согласились ответить. Очень уж болезненным для строительного рынка является репутационный вопрос. Несмотря на наши заверения о том, что мы не раскроем в печати, кто какие поставил баллы, многие застройщики так и не решились на откровенность.
Партнеров выбирают как друзей
Директор проекта «Альпийский домик» Артем Начаров уверяет, что подрядчиков выбирают так же, как друзей, то есть очень тщательно. У большинства строительных компаний — свой круг партнеров по бизнесу. Но рано или поздно этот круг приходится расширять, и в этот момент важно не ошибиться.
В прошлом году строительная компания «Энергомонтаж» столкнулась с тем, что новый подрядчик сорвал сроки отделочных работ, из‑за чего объект соцкульт-быта не удалось сдать вовремя. Гендиректор компании «Энергомонтаж» Иван Сидоренко рассказывает, что не мог мириться с репутационным ущербом, нанесенным предприятию по вине подрядчика, и поэтому обратился в суд. Тяжба закончилась победой «Энергомонтажа», но у Сидоренко все равно осталось неприятное чувство разочарования: «Мы разошлись бортами и стараемся больше не встречаться».
Президент строительной компании «Строймастер» Евгений Коновалов говорит, что его предприятие работает только с доказавшими свою надежность, проверенными подрядчиками. «Однако каждый раз, начиная новый проект, обязательно проводим тендер, от результатов которого отталкиваемся в работе с подрядной организацией», — рассказывает он.
А Игорь Поповский подчеркивает, что, приступая к работе с незнакомым партнером, всегда старается на этапе составления договора выяснить все «узкие моменты»: «Если я получаю четкие ответы на свои вопросы и собеседник готов к абсолютной прозрачности во взаимоотношениях, то мы будем работать. Если нет — это повод задуматься над тем, целесообразно ли приступать к сотрудничеству».
«Сегодня очень непросто выиграть тендер на выполнение любого рода подрядных работ. Заказчики сомневаются в профессионализме незнакомых подрядчиков, поскольку всем известно о грубых ошибках при использовании новых технологий и материалов», — отмечает технический директор компании «Лаборатория комфорта» Василий Холмогоров.
По словам Алексея Кузнецова, из иногородних компаний шансы получить подряды в Новосибирске имеют лишь проектировщики. «Невыгодно привозить из других городов людей и технику», — объясняет он.
Строить ли своими силами
По словам президента Ассоциации строителей и инвесторов г. Новосибирска и Новосибирской области Константина Бокова, некоторые крупные застройщики стараются создавать свои подрядные организации, чтобы прибыль от всех этапов строительства оставить у себя. Это особенно выгодно, если застройщик ведет «поточное строительство». «Впрочем, многие предпочитают нанимать субподрядные организации, например, на выполнение монтажа фасадных систем и электрических сетей», — объясняет он.
Строительная компания «Энергомонтаж» действует именно в таком ключе: у нее есть собственные подрядные организации, которые занимаются общестроительными работами, установкой сантехники, монтажом грузоподъемных механизмов. Но, например, проекты домов для «Энергомонтажа» выполняют сторонние подрядчики — ВНИПИЭТ, «Новосибгражданпроект» и «12 Военпроект».
Впрочем, в последние годы даже среди крупных застройщиков все чаще встречаются такие, у которых вообще нет собственных подрядных организаций. «На заре деятельности нашей компании у нас были собственные монтажные бригады. Однако опыт работы показал, что это экономически невыгодно. Собственного подрядчика надо постоянно загружать работой, в противном случае его просто нечем кормить. Поэтому еще в 2007 г. мы отказались полностью от этой идеи», — объясняет президент компании «Строймастер» Евгений Коновалов.
Бизнес компании «Сибакадемстрой» строится в формате классического девелопера. «Все генподрядные работы на площадках выполняются разными генеральными подрядчиками. В микрорайоне «Европейский берег» — это хорватская компания «Комплекс Строй». При больших объемах строительства для компании важны высокое качество продукта и динамика работ, поэтому мы очень трепетно относимся к выбору подрядчиков, их репутации и компетенциям», — отмечает Динар Зарипов, директор по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой».
Подрядчиков стало меньше
До 2009 г. лицензии на различные виды строительных работ в Новосибирской области имели около 5 тысяч компаний. Теперь, когда лицензии отменены, а допуск к строительным работам выдают саморегулируемые организации (СРО), количество компаний на рынке существенно сократилось.
Начальник управления архитектуры и строительства министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области Ирина Бокова считает, что в регионе осталось около 3 тысяч строительных компаний, из них лишь 350‑400 совмещают функции застройщика и подрядчика. Большинство же — подрядчики в чистом виде.
По оценке Константина Бокова, на строительном рынке Новосибирской области работает более 2 тысяч строительных организаций, четвертая часть из них не состоит в СРО, так как не попадает под действие закона о саморегулировании.
Стоимость услуг генподрядной организации в Новосибирской области договорная. По словам Константина Бокова, она может оцениваться в 3‑5%, а иногда и более 5% от сметной стоимости строительства объекта. «Если условно стоимость одноподъездной девятиэтажки составляет примерно 100 млн руб., то за генподрядные услуги доход будет в пределах 5 млн руб. За эти средства генподрядчик должен организовать строительную площадку, проконтролировать и принять работу у субподрядчиков и ввести объект в эксплуатацию. Основной доход генподрядчик получает за строительно‑монтажные работы, которые выполняет собственными силами», — объясняет Константин Боков.
То, что подрядные работы — достаточно привлекательный бизнес, подтверждает появление «с нуля» крупных подрядных организаций, таких, как, например, «Арго». Генеральный директор и совладелец «Арго» Олег Мирошников рассказывает, что несколько лет назад в приобретение строительной техники для ведения подрядных работ инвестировал несколько десятков миллионов рублей и не прогадал. По его словам, доходность различных видов подрядных работ колеблется от 30 до 100%.
Игорь Цыганков, управляющий филиалом Банка «Петрокоммерц» в Новосибирске, говорит, что банки охотно кредитуют покупку подрядными организациями строительной техники: «Доходность таких компаний на сегодняшний день очень высока, это связано как с растущими темпами строительной отрасли, так и с тем, что, опасаясь несвоевременности расчетов за выполненные работы, компании‑подрядчики устанавливают высокую наценку за свои услуги».
В расчетах между собой строительные компании исходят из рыночных расценок, но государственные и муниципальные контракты на строительство оплачиваются по нормативам. А эти нормативы даже с повышающими коэффициентами давно не соответствуют рыночным ценам.
«На рынке за кубометр кирпичной кладки платят 1,5 тыс. руб., а по нормативу — в несколько раз меньше», — рассказывает Константин Боков. По словам Алексея Кузнецова, то же происходит и в сфере изысканий: «Расценки на изыскательские работы не поднимались ни разу за последние десятилетия. При этом рыночная стоимость изысканий в городе существенно ниже рассчитанной по устаревшим нормативам. Сейчас обновились почти все СНиПы, СП и ГОСТы, регламентирующие проведение инженерно-геологических изысканий. Мы вынуждены увеличивать объемы полевых опытных работ. Конечно, это позволяет нам давать обоснованно более высокие характеристики грунтов, но стоимость изы-сканий для заказчика при этом остается прежней. Приятным исключением для нас являются федеральные контракты».
Впрочем, подрядчики все равно бьются за госконтракты. Руководитель одной из строительных компаний, просивший не раскрывать его имени, говорит, что несоответствие государственными нормативами и рыночными расценками строительные компании компенсируют стоимостью материалов, накладными расходами и сметной прибылью.
Рынок сползает в новую стадию кризиса
В первом квартале 2013 г. в Новосибирской области сдано в эксплуатацию более 474 тыс. кв. м жилья. Это на 56 тыс. кв. м больше, чем за аналогичный период 2012 г. Ввод жилья растет, но при этом объем рынка подрядных работ начал сокращаться. Это наблюдение только на первый взгляд может показаться парадоксальным.
«Только по вводу объектов нельзя судить о благополучии отрасли. Надо смотреть на соотношение задельных и вводных объектов. А оно ухудшается: новых строек начинается все меньше, количество реально строящихся сейчас объектов тоже сокращается. Судя по этим и другим показателям, в последнее время начался спад на рынке строительных работ», — объясняет он.
Стройка — один из индикаторов состояния экономики в целом. «Фондовый рынок, банковский сектор, промышленность — все уже давно сигнализировали, что в экономике дела ухудшаются. Строительство очень инерционно, постфактум тоже подтверждает этот факт», — рассказывает Константин Боков. По его словам, если бы не развитие ипотеки, ситуация в жилищном строительстве сейчас была бы гораздо хуже.
С тем, что благополучие строительного рынка в последнее время во многом держится на ипотеке, согласен и Артем Начаров. По его мнению, это довольно опасная конструкция, поскольку она может рухнуть даже в том случае, если у людей изменятся ожидания: «Ипотечные кредиты люди берут только тогда, когда уверены в стабильности своих доходов на будущее. Пошатнется эта уверенность — и все».
Артем Начаров говорит, что сейчас рынок жилья искусственно перегрет за счет государственных субсидий, выдаваемых бюджетникам и многодетным семьям. «Люди, производящие реальные материальные блага, но не получающие субсидий от государства, не имеют возможности покупать жилье — они слишком мало зарабатывают. Если цены на углеводороды хотя бы немного подвинутся вниз, то субсидии прекратятся, и рынок рухнет», — уверен он.
Константин Боков считает, что ситуация осени 2008 г. — зимы 2009 г. на рынке недвижимости все же не повторится: «Тогда все разом рухнуло. Сейчас идет плавное снижение темпа роста, а впереди — стагнация».
То, что строительная отрасль так и не вышла окончательно из кризиса, подтверждает большая доля бартерных сделок в расчетах с подрядчиками. «Бартер и сейчас процветает. Многие подрядчики за выполненные работы вынуждены брать не деньги, а квартиры. Некоторые потом больше года не могут продать это заработанное жилье», — рассказывает Константин Боков.
По его словам, негативные тенденции на рынке строительства постепенно нарастают: заказчики задерживают и даже сокращают оплату подрядчикам, если те с ними не аффилированы, многие строительные организации, особенно в районах области, сейчас «обрастают» долгами, их ждет банкротство и ликвидация. «Мы снова, как и несколько лет назад, все чаще слышим о конфликтах по поводу задержки оплаты выполненных работ», — говорит Константин Боков.
Тем не менее участники строительного рынка смотрят в будущее со сдержанным оптимизмом. «Сейчас мы проводим изыскания на 250-300 площадках в год, — отмечает Алексей Кузнецов. — Мы очень диверсифицированы, среди наших заказчиков — крупные новосибирские застройщики, администрации городов СФО, Минобороны, сетевые федеральные компании. Город активно застраивается как в центре, так и на окраинах. На этих наблюдениях основан мой оптимизм».
Екатерина Варгасова,
Ирина Овдина, Дмитрий Сердцев