эксперты Марина Антонова вице-президент Сибирской гильдии девелоперов и управляющих недвижимостью Федор Голованов аналитик «Сибакадемстрой Недвижимость» Сергей Дьячков управляющий партнер DSO Consu
эксперты
Марина Антонова
вице-президент Сибирской гильдии девелоперов и управляющих недвижимостью
Федор Голованов
аналитик «Сибакадемстрой Недвижимость»
Сергей Дьячков
управляющий партнер DSO Consulting
Елена Ермолаева
директор RID Analytics
Андрей Жулидов
главный специалист по развитию компании «Байт»
Владимир Затримайлов
директор АН «Дельта»
Андрей Конев
заместитель директора коммерческой службы компании «Строймастер»
Дмитрий Манякин
директор новосибирского представительства сети АН «Дом.ру»
Петр Мельников
директор риэлторской компании «Дело Проф»
Сергей Митякин
директор «АН «Ново-Николаевскъ»
Владимир Нечаев
исполнительный директор компании «Фудмастер-консалтинг»
Екатерина Сучкова
руководитель департамента «Консалтинг. Инвестиции. Девелопмент» института «Новосибгражданпроект»
Зафар Умаров
директор риэлторской компании «Акрополь»
В Новосибирске одна из самых низких среди всех мегаполисов РФ обеспеченность загородными коттеджными поселками, констатирует директор исследовательской компании RID Analytics Елена Ермолаева. В Екатеринбурге девелоперы создали уже около 15 коттеджных поселков, а в Новосибирске — ни одного, сетует аналитик. Значительную долю предложения на рынке составляют построенные в 1990-х гг. «крепости с башенками» площадью 0,8-1 тыс. кв. м. Строительство коттеджей остается бизнесом мелких строительных фирм и мелких предпринимателей, поясняет директор риэлторской компании «Дело Проф» Петр Мельников: «Их бизнес успешен, поскольку рынок загородной недвижимости не насыщен».
Реальный платежеспособный спрос — со стороны состоятельных покупателей, способных сразу оплатить 100% стоимости коттеджа, сосредоточен в верхнем ценовом сегменте. Как рассказывает директор риэлторской компании «Акрополь» Зафар Умаров, для таких покупателей реализуют свои проекты одиночные строители.Чаще всего они создают большие строения — 500-700 кв. м, иногда — целые «замки» площадью несколько тыс. кв. м.
«Застройщикам выгоднее возводить большие объекты, — говорит директор АН «Дельта» Владимир Затримайлов. — Построить дом площадью 400 кв. м стоит не намного дороже, чем коттедж площадью 250 кв. м, а разница в доходе от реализации этих двух объектов оказывается существенной». По словам Елены Ермолаевой, это выгодный бизнес, себе- стоимость строительных работ при строительстве (без учета стоимости коммуникаций) загородного дома составляет 12-20 тыс. руб. за кв. м, а рыночная цена после сдачи объекта может вырасти до 60 тыс. руб. за кв. м и выше. Покупатели недорогих коттеджей (см. статистику), устав от поисков подходящих вариантов, решаются строить его самостоятельно.
Директор новосибирского представительства сети АН «Дом.ру» Дмитрий Манякин соглашается с Ермолаевой и указывает на рост объемов самостоятельной застройки. «Если в 2001-2005 гг. регистрировалось около 30 тыс. кв. м индивидуального жилья, то в 2006-м г. — уже 206,5 тыс. кв. м, а в 2007-м г. — 215 тыс. кв. м, — рассказывает он. — Правда, большую часть составили дома в городской черте, а также в селах, входящих в Новосибирский сельский район».
Рынок созрел для концептуальных коттеджных поселков, ориентированных на массового покупателя, считает руководитель департамента «Консалтинг. Инвестиции. Девелопмент» института «Новосибгражданпроект» Екатерина Сучкова.
По ее мнению, покупателям требуются современные коттеджные поселки, для которых характерен единый архитектурный стиль, инфраструктура (включающая охрану, школу, поликлинику, магазин, сферу услуг и общепит), а также обязательную управляющую компанию, обеспечивающую жизнедеятельность поселка.
По мнению Затримайлова, спрос на коттеджи последние несколько лет растет стремительными темпами — не менее, чем на 30% в год. За последние годы количество состоятельных людей увеличилось, все больше из них мечтают жить в собственном коттедже за городом, но существующее на рынке предложение далеко не всегда удовлетворяет их потребностям.
По данным Екатерины Сучковой, сейчас в Новосибирске насчитывается не менее 30 поселков, включающих около 10 тыс. коттеджей на разных стадиях строительства. Существующие коттеджные поселки сформировались стихийно, за счет строительства частных инвесторов на территории нескольких дачных товариществ. Самые дорогие и востребованные коттеджи расположены в живописных местах на окраинах Новосибирска. Сучкова относит к ним «Обкомовские дачи», «Матвеевку» и «Кудряши». Конкуренцию им составляют поселки на берегу Обского моря или Бердского залива — в поселках «Новый», «Элитный», «Светлый» и «Морской».
По данным аналитика «Сибакадемстрой Недвижимость» Федора Голованова, наиболее дорогие предложения(см. статистику) отмечены в поселках «Ельцовка» (в Заельцовском бору) и «Чайка» (на берегу Обского водохранилища). «Высокая цена в этих поселках обусловлена скорее не высоким спросом, а уровнем существующих объектов», — отмечает Голованов.
Директор АН «Ново-Николаевскъ» Сергей Митякин указывает на первостепенный для покупателей фактор — транспортную доступность: «Красоты Бердского залива меркнут перед пробками в часы пик на Советском шоссе». Наиболее удобен для покупателей в транспортном отношении поселок «Мочище», расположенный в сос- новом бору в трех-пяти километрах от города.
С ним согласен Зафар Умаров. По его данным, северное направление — одно из наиболее дорогих и перспективных. «Возможно, в будущем Мочищенское шоссе станет аналогом московской Рублевки, — прогнозирует риэлтор. — Исключительная транспортная доступность — менее получаса до центра города — обусловила высокую стоимость коттеджей и участков. Уже сегодня ценой коттеджа в $1 млн здесь никого не удивишь».
Как отмечает Федор Голованов, для новосибирских агентств недвижимости сделки купли-продажи коттеджа — большая редкость. Чаще всего продавцы не обращаются в агентства недвижимости, а продают дома своими силами, при этом срок экспозиции составляет от года и более. По его мнению, в Новосибирске за год выставляется не более 120-150 коттеджей.
Как отмечает Елена Ермолаева, для существующих коттеджей сложно вывести «среднюю цену», каждый объект можно считать уникальным. Но ценовой максимум предложения постоянно растет: так, максимальная цена предложения 1 сотки земли в марте 2008 г. составляла 1 млн руб. — за год рост составил более 100%, поясняет собеседница.
«Разброс цен на коттеджи достаточно велик», — соглашается с Ермолаевой Сергей Митякин. В качестве одного из самых дорогих предложений на рынке Митякин рассказывает о коттедже в поселке Мочище, выставленном на продажу через АН «Новониколаевскъ». По его словам, владелец просит за дом 450 кв. м с евроотделкой и участком 20 соток (в собственности) $3,4 млн. Другой коттедж, расположенный также на северном направлении, в районе «Обкомовских дач», площадью 344 кв. м и участком семь соток продается за $1,5 млн.
По итогам 2007 г., рост цен по разным коттеджным поселкам составил от 30% до 50%, подсчитал Голованов. По его мнению, больше всего цены выросли в коттеджных поселках, приближенных к городу и имеющих хорошую транспортную доступность.
Умаров также отмечает стабильный рост цен в последние годы. Если три-четыре года назад коттедж площадью 200-500 кв. м вполне можно было купить за $100-$120 тыс., а недострой — за $50-60 тыс., то сейчас нижняя планка поднялась до $500-800 тыс., отмечает он.
Как рассказывает Голованов, сегодня купить жилье в коттеджном поселке могут достаточно обеспеченные люди. Четкого деления по ценовым сегментам пока нет. Рынок только начинает складываться, но наибольшая доля предложения коттеджей приходится на верхнюю ценовую категорию, добавляет риэлтор. Участки под строительство, по словам Голованова, условно можно разделить на три ценовые группы: нижний сегмент — стоимостью до 1,5 млн руб. за участок, средний — до 3 млн руб. за участок и верхний ценовой сегмент — дороже 3 млн руб.
По словам Екатерины Сучковой, стоимость участков зависит не только от местоположения поселка, наличия коммуникаций, но и видовых характеристик. Так, участок в непосредственной близости к водоему может стоить на 40-70% дороже, чем расположенный «в глубине» поселка участок.
Риэлторы отмечают,что сегодня у покупателей еще остается возможность существенно сэкономить при покупке загородного дома. Так, коттеджи, построенные в садоводческих обществах, право собственности на которые зафиксировано лишь в членской книжке владельца-садовода, проигрывают в цене до 50% своим «законным» собратьям, поясняет Умаров. «Такие коттеджи сконцентрированы в «старых» обществах — Ельцовке, Матвеевке, Кудряшах. Большинство выставленных на продажу коттеджей оформлено ненадлежащим образом, — указывает собеседник. — Зачастую после долговременных поисков покупатель, наконец-то определившийся с выбором, в итоге узнает, что по данному объекту невозможно совершить сделку, так как не существует механизма, обеспечивающего ее безопасность».
За последние годы девелоперы неоднократно анонсировали проекты коттеджных поселков, однако большинство из них так и осталось на бумаге, рассказывает Голованов. «Поселки, находящиеся в стадии реализации, можно посчитать по пальцам», — констатирут он.
Как отмечает Екатерина Сучкова, с 2003 г. проекты коттеджных поселков заявляли несколько компаний: «АВС-офис» «Агросиб-Новосибирск», РАТМ-Девелопмент, «Сибакадемстрой», «Эрмитаж», «Фудмастер-консалтинг», «Строймастер» и «Байт». Из них реализуются проекты последних трех компаний, остальные заморожены.
Как ранее сообщал исполнительный директор компании «Фудмастер-консалтинг» Владимир Нечаев, «Фудмастер-консалтинг» планирует начать строительство на площадке в 9,5 га возле села Морозово. Все 34 участка там проданы. Проект предусматривает создание деревянных коттеджей площадью от 150 до 250 кв. м.
«Строймастер» в июне начнет строительство комплекса «Приморский» на площадке 3,5 га в районе ОбьГЭС, сообщил заместитель директора коммерческой службы компании Андрей Конев. Емкость площадки — 9 тыс. кв. м недвижимости. На площадке будут построены индивидуальные коттеджи площадью 170-250 кв. м, таун-хаусы такой же площадью на одного хозяина и один трехэтажный «клубный» дом с квартирами от 50 кв. м до 125 кв. м. Срок окончания проекта — 2010-2011 гг.
«Байт» намерен возвести коттеджный поселок на 200 коттеджей на двух участках — 30 га и 90 га возле Пашино, сообщил главный специалист по развитию компании Андрей Жулидов. По его словам, на участке 30 га построят коттеджный поселок, на другом — спорткомплекс площадью около 14 тыс. кв. м. Средняя цена коттеджей составит около 7,5 млн руб. К работам на обеих площадках приступили в начале года, завершить строительство «Байт» планирует в течение двух-трех лет.
Сучкова считает наиболее интересным проект компании «Байт». Поселок ориентирован на средний класс, удобная транспортная развязка делает проект перспективным, дополнитиельный плюс — создание инфраструктурных объектов, которые в маленьких поселках зачастую не реализуются.
«Тот, кто первый реализует удачный масштабный проект, получит значительное преимущество в будущем», — подчеркивает управляющий партнер исследовательской компании DSO Consulting Сергей Дьячков. Аналитик определяет потенциал рынка на ближайшие 2-3 года — в 400-500 коттеджей.
Сегмент загородной недвижимости является перспективным для девелоперов, единодушно отмечают опрошенные «ДК» участники рынка. «В то время как конкуренция в сфере офисной, торговой, складской недвижимости растет высокими темпами, ниша загородного жилья фактически свободна, — указывает Петр Мельников. — При грамотном подходе сроки окупаемости коттеджного строительства составят менее 5-6 лет, это хороший показатель».
Как рассказывает Мельников, развитию этого направления мешает отсутствие инфраструктуры и проблемы с регистрацией земельных участков. В окрестностях Новосибирска большинство подходящих для коттеджного строительства земель относятся к категории сельхозназначения или лесного фонда. Для реализации поселка необходимо перевести их в земли поселений — что дорого и проблематично, отмечает вице-президент Сибирской гильдии девелоперов и управляющих недвижимостью Марина Антонова.
По словам Елены Ермолаевой, также существенна проблема с инфраструктурой: прокладка коммуникаций к каждому участку приводит к весомому удорожанию строительства.