«Новостройки и вторичный рынок жилья — это, по сути, сообщающиеся сосуды. Если завысить цены на первичном рынке, то риэлторы найдут для своих клиентов готовые квартиры».
Независимый аналитик Сергей Николаев
Новостройки и вторичный рынок жилья — это, по сути, сообщающиеся сосуды. Если завысить цены на первичном рынке, то риэлторы найдут для своих клиентов готовые квартиры. Но есть нюанс: еще один игрок на рынке недвижимости — государство. Ему все равно, сколько квартир граждане продадут друг другу, задача власти — развивать строительную индустрию как один из локомотивов экономики. Поэтому с разной степенью эффективности государство всегда пытается стимулировать строительную отрасль, мы помним и Губернаторскую субсидию, и господдержку ипотеки, и другие формы поддержки строителей. Но как только все возвращается на круги своя, рынок быстро восстанавливает ценовой баланс между новостройками и готовым жильем.
После отмены ипотеки с господдержкой клиенты начали возвращаться на рынок готового жилья, и удельный вес сделок во «вторичке» стал стремительно расти. Если в 2015 г. на каждую покупку новостройки приходилось 1,9 сделок на вторичном рынке, в 2016 г. уже 2,3 сделки, в 2017 г. 2,5 сделки, а в первом полугодии 2018 г. — 3,1. К середине этого года наиболее интересные варианты ушли и со вторичного рынка. Как и на рынке новостроек, вектор цены показывает уверенный рост.
Если считать среднюю цену квадратного метра готового жилья как «среднюю температуру по больнице», то необходимо отметить один сегмент, который достался в наследство от «эффективного» стимулирования. Напомню, что губернаторская субсидия в размере 300 тыс. руб. выдавалась и на 3-комнатную квартиру в центре, и на студию на окраине. В результате доля однокомнатных квартир и студий в общем вводе превысила 60%, а в 2013, 2015 и 2016 годах превысила 63%. В половине случаев это были инвестиционные квартиры для получения субсидий и «обналичивания» материнского капитала. В результате на вторичном рынке мы имеем 2,5-3 тысячи крошечных студий на окраинах города, половина из которых стоит без отделки уже несколько лет. С учетом этого сегмента и большого количества ветхого и старого жилья цена вторичного жилья уже меньше цены новостроек.
Еще одним фактором, стимулирующим рост цены готового жилья, является падение ввода индустриального жилья (общий ввод за минусом индивидуального строительства). По итогам 9 месяцев в Новосибирской области продали 20100 квартир, а построили только 9750. А снижение процентов по ипотеке за 2 года уменьшило ежемесячный платеж за аналогичную квартиру на 30%. Поэтому люди стараются не откладывать решение квартирного вопроса, а рост спроса почти автоматически повышает цены.
По итогам 9 месяцев 2018 г., средняя цена квадратного метра у надежных застройщиков выросла на 10-12%, а на вторичном рынке рост составил 6%. Но по отдельным сегментам вторичного рынка был нулевой рост, а по другим — больше 10%.
Если процент по ипотеке останется на том же уровне или вырастет на 1-2%, рост цен в 2019 г. будет более существенным. На сегодня средняя цена квадратного метра в новостройке составляет 59 600 руб., на вторичном рынке — 56 680 руб.
За 2018 г. среднее время ожидания ввода квартиры, купленной в новостройке, увеличилось на 7-9 месяцев, до 15-18 месяцев.