Российский рынок недвижимости весь прошедший год демонстрировал стабильность. По данным аналитиков агентства Standard&Poor’s, цены на квартиры в 2014 г. будут расти — медленно, но верно.
Российская гильдия риэлторов (РГР) разработала и предложила рынку «Единую классификацию проектов многоквартирных жилых домов». РГР, являющаяся профессиональной саморегулируемой организацией в сфере недвижимости, разделила городское жилье на классы. Их четыре: «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элит».
Массовые и штучные проекты
Названия говорят сами за себя. Самый массовый — «эконом» — это дома, построенные в непрестижных или удаленных районах, по серийным проектам, в большинстве случаев панельные, со стандартной отделкой. Дома класса «комфорт» одни эксперты называют улучшенным «экономом», другие поднимают ближе к категории «бизнес». Класс «комфорт» предполагает улучшенную планировку общественных зон, с качественной отделкой, помещением для консьержа. В квартирах — свободная планировка, большая, чем в экономе, высота потолков, площадь кухни и санузла, и есть гостевой санузел. Для таких проектов характерно наличие тщательно благоустроенной, но не огороженной прилегающей территории. Хороший проект может не дотянуть до бизнес-класса по причине месторасположения (в неудачном районе, далеко от транспортных узлов) или отсутствия паркинга, охраняемой территории.
Дома бизнес- и элит-класса принадлежат к категории «нетипового жилья». Они строятся по индивидуальному архитектурному проекту и, как правило, по технологии монолитного домостроения.
Недвижимость класса «бизнес» отличает удачное месторасположение, в частности, рядом с парковыми зонами. Прочие признаки жилых комплексов этого класса — улучшенные отделочные материалы, современная инженерия, огороженная благоустроенная территория с подземным паркингом (от одного машиноместа на квартиру), детская и нередко спортивная площадки. Такой дом должен быть насыщен всеми опциями: от телекоммуникационных систем до профессиональной службы охраны. Минимальная площадь квартиры в таком комплексе должна составлять 40‑50 кв. м.
Особое место занимают элитные проекты. Это всегда штучные объекты, построенные, как говорится в документе по классификации, «по индивидуальному авторскому проекту известного архитектора». Располагаться они могут только в престижных районах, обязательна абсолютно автономная инфраструктура, собственная управляющая компания и не менее 1,5 машиноместа на квартиру. Собственник такой квартиры должен иметь возможность спуститься к машине на лифте из дома, не выходя на улицу. «Премиальный» дом обязывает к применению лучших инженерных систем, статусных материалов в отделке фасадов и холлов (натурального камня, дерева, художественного стекла), эксклюзивных элементов декора, мебели. Зачастую в домах есть пентхаусы. Особые требования предъявляют к площадям и планировкам квартир: минимальная площадь квартиры, даже однокомнатной,— от 60 кв. м, площадь кухни — от 20 кв. м, только свободная планировка.
Очевидно, что таких объектов много быть не может по определению. Это значит, что многие проекты, заявленные региональными девелоперами как «элитные», согласно классификации РГР могут быть отнесены лишь к бизнес-, а то и к комфорт‑ классу.
Принятая Российской гильдией риэлторов классификация вызвала много споров и дискуссий в профессиональном сообществе. Привести к общему знаменателю все многообразие российской недвижимости оказалось делом неблагодарным. Однако, при всех ее минусах и недочетах она, как говорят эксперты, все же полезна рынку, поскольку позволяет дать ориентир всем его участникам: с одной стороны, инвесторам и девелоперам, а с другой — покупателям. Если нет единых ориентиров, общей точки отсчета, любой маркетолог может навешать любой ярлык на продвигаемый им объект, присудив новостройке элитную категорию исключительно из рекламных целей.
Геннадий Стерник, главный аналитик Российской гильдии риелторов, профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г. В. Плеханова, один из основных авторов классификации, уверен: появление федеральной классификации должно положительно сказаться на качестве объектов — застройщики вряд ли смогут теперь завышать в рекламе класс недвижимости.
«Сейчас это придется делать с оглядкой на все критерии, которые положены этому классу. Документ будет обязателен для членов РГР, но и другие участники рынка потом подтянутся», — уверен эксперт.
Классификация уже принята и опробована в регионах, часть объектов в настоящее время официально получила определенный класс. Сейчас речь идет о том, чтобы принять законопроект, обязывающий девелоперов придерживаться данных стандартов. Если это произойдет и документ будет продвинут на государственный уровень, то классификация может быть прописана в обновленных СНиПах. Скорее всего, как предполагают эксперты, коснется она и закона «О рекламе». Словом, придерживаться классификации обяжут всех участников рынка недвижимости.
В тренде — массовая застройка
Создание пространства для жизни человека в крупных городах страны сегодня невозможно без комплексного подхода к освоению территорий. Особенно сейчас, когда ресурс для точечной застройки в мегаполисах практически исчерпан. Будущее — за комплексной застройкой, предусматривающей возведение концептуально единых территорий. Такова мировая практика. Под массовой застройкой понимаются не просто спальные районы, размещенные вдоль основных трасс, ведущих в крупные города. Это функционально зонированные территории, своеобразные «мини‑города». Пример тому — Сколково, чья градостроительная концепция предполагает отказ от возведения монументальных и дорогих зданий. Все максимально просто и комфортно — это главные принципы застройки территории. На такие проекты и в регионах есть востребованный спрос, утверждают девелоперы. Самое главное — хорошая логистика, транспортная доступность, все элементы системы должны быть продуманы и грамотно спроектированы. На подобных территориях можно создавать концептуальные пространства, обеспечивающие комфортную среду для городских жителей. Причем интересно их было бы зонировать с функциональной точки зрения, концентрируя определенные направления (промышленные, интеллектуальные) на отдельных территориях. Как тренд, безусловно, такое строительство позитивно скажется на развитии мегаполисов. С точки зрения доступности такое жилье эконом-класса в рамках комплексной глобальной застройки должно быть сверхдешевым. Но это в теории. А на практике, пока есть востребованный спрос, дешеветь оно вряд ли будет.
Наталья Новикова