Сибирская реновация

Последние месяцы жители России следят за развитием событий вокруг программы реновации жилья в Москве. Городские власти приняли решение снести более 8 000 пятиэтажек. Тем временем по данным Государственной статистики (ЕМИСС) доля ветхого и аварийного жилья в Москве — 0,33 % всего жилого фонда, это лучший показатель по стране. В других регионах дела обстоят куда хуже. И если в Москве эта проблема решается на средства местного бюджета, то в некоторых регионах программа реализуется с привлечением средств застройщиков.

Одним из субъектов, где проблема расселения ветхого и аварийного жилья решается успешно, является Новосибирская область. Драйвером программы в регионе выступает группа компаний «Стрижи» и созданный ими некоммерческий фонд «ВАЖНО».

В 2012 году ГК «Стрижи» взялись за комплексное освоение территории в северной части Новосибирска. После начала работы стало ясно, что без обновления жилого фонда Карьер Мочище (сейчас — микрорайон Стрижи) не станет привлекательным и благополучным. Однако в программе «Развитие застроенных территорий» (РЗТ), регулирующей снос и расселение ветхого и аварийного жилья, нашлись недоработки. Тогда застройщик выступил с законодательной инициативой и в 2014 году были внесены поправки, благодаря которым стало возможно поэтапное расселение ветхого и аварийного жилья и освоение территорий. В результате появилась возможность осуществлять комплексную застройщику больших территорий, а не брать маленькие участки и строить точечные объекты.

По этой программе «Стрижи» расселили 14 аварийных домов в Заельцовском и Октябрьском районах Новосибирска. Новые квартиры получили 120 семей, а затраты на реализацию программы составили более 350 млн. рублей. В настоящее время они осваивают еще одну площадку — в районе улиц Аренского и Кубовая. Там необходимо произвести расселение 8 аварийных домов, где проживает 70 семей, и общие затраты составят 166 миллионов рублей.

В чем проблема

В настоящий момент программа начала буксовать и это связано с рядом проблем, в том числе в законодательстве, и для ее эффективной реализации необходим ряд изменений. Например, в 2016 году на территории Новосибирской области было объявлено 23 аукциона, но только 9 из них окончились оформлением договоров. Казалось бы, при отсутствии свободных земель под жилищное строительство в городе интерес к данной процедуре должен быть гораздо выше. Но причина не в экономическом спаде, а в том, что условия РЗТ не достаточно эффективны.

— На сегодняшний день в городе Новосибирске признано аварийными и не включены в действующие программы расселения 200 домов, — говорит Илья Поляков, председатель совета директоров ГК «Стрижи» и учредитель фонда «ВАЖНО», о ещё одной причине недостаточной эффективности программы. — По предварительным оценкам еще порядка 1200 домов могут признать аварийными и подлежащими сносу. Таким образом общие затраты на расселение всех домов могут составить порядка 50 миллиардов рублей. Не будем заниматься подсчетом за сколько лет нам удастся расселить все семьи, если в 2016 году выделено только 90 миллионов рублей на решение этой проблемы. Наверно, более логично будет сейчас найти пути решения этой проблемы. На сегодняшний день одним из наиболее эффективных механизмов по ликвидации аварийного жилого фонда с участием средств застройщиков является РЗТ. Но он требует доработок.

Как решать

Для решения проблем программы по инициативе группы компаний «Стрижи» был создан Фонд содействия развитию территорий, занятых ветхим и аварийным жильем Новосибирской области «ВАЖНО».

— Я не первый год общаюсь с жителями таких домов у нас на микрорайоне, где мы осуществляем комплексный подход к освоению территории, и на практике знаю, что нужно сделать, чтобы ликвидировать аварийный фонд, — говорит Илья Поляков о предпосылках создания фонда.

Тысячи жителей Новосибирской области на сегодняшний день ожидают переселения, а несколько сотен гектаров земли занято жилыми объектами, изношенными более чем на 70%. В настоящее время существует острая необходимость в объединении административных, финансовых и правовых инструментов для эффективной работы по расселению ветхого и аварийного жилья. Силами фонда формируется реестр домов, которые могут быть признаны аварийными, проводится анализ площадок, на которых возможно осуществить мероприятия по РЗТ, осуществляется проработка предложений по объемам участия бюджетов и застройщиков в освоении территорий, готовятся предложения в областную долгосрочную целевую программу, а также федеральные и местные нормативно-правовые акты. Это своего рода центр помощи всем участникам процесса: начиная от жильцов ветхих домов и местных органов власти, заканчивая строительными компаниями, участвующими в мероприятиях по расселению аварийного жилого фонда.

— Основным отличием фонда от существующих государственных структур является индивидуальный подход, — отмечает учредитель фонда. — Здесь поиск решений будет осуществляться не только в плановом, но и оперативном режиме. То есть, фонд будет работать как с объектами, которые включены в программы расселения, так и с теми домами, которые не признаны аварийными или по ним не принято решение о расселении. По обращениям граждан специалисты фонда изучат проблему и окажут помощь по взаимодействию с органами власти для расселения аварийного жилья. Все обратившиеся граждане получат квалифицированную юридическую помощь и правовую защиту. 

Силами фонда уже разрабатывается региональная долгосрочная целевая программа расселения, где четко проработаны вопросы об определении тех домов, которые являются по факту аварийными, предусмотрено участие застройщиков в развитии территории, для чего оценивается потенциал каждой территории, на которой расположены такие дома, чтобы запланировать необходимое финансирование. По оценкам специалистов фонда «Важно» полностью ликвидировать аварийный жилой фонд в Новосибирске возможно в течение 10 лет.

— Если мы найдем пути решения существующей проблемы по расселению двухэтажных бараков уже сейчас, это позволит нам планово подойти к осуществлению расселения тех домов, которые через 10 лет устареют в силу своих технических характеристик и подойдут к порогу аварийности.

По словам Ильи Полякова, фонд «ВАЖНО» ставит себе цель решить проблему расселения ветхого и аварийного жилья на федеральном уровне. В рамках встречи в Москве с Председателем комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галиной Хованской, стало известно, что Закон №185 «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда» будет продлен еще на год. В течение этого периода должна быть разработана новая программа. Совместно с Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА) фонд «Важно» разработает предложения по эффективному использованию бюджетных средств и улучшению жилищных условий граждан, проживающих в аварийном жилье.

— Например, на федеральном уровне необходимо предусмотреть возможность включения в состав территорий не профильных объектов, подлежащих развитию, которые на сегодняшний день не входят в эту территорию. Необходимо внести изменения, касающиеся выкупа помещений, не являющихся жилыми, у их собственников, этот порядок не определен в федеральном законодательстве. На региональном уровне упростить порядок заключения договоров о развитии застроенной территории, что позволит в более короткие сроки осуществлять подготовку территорий, на которых возможно осуществлять строительство. Все это позволит людям не ждать десятки лет переселения.

РЗТ → реновация

Продолжением программы РЗТ в регионах может стать реновация по примеру московской программы. Но ряд норм фонд «Важно» будет предлагать использовать и при проведении РЗТ.

— Прежде всего необходимо об этой проблеме говорить с жителями города Новосибирска, — говорит Илья Поляков — Отработав весь механизм уже сейчас при освоении территорий на которых не такие объемные строения – бараки в два-три этажа, мы получим необходимый опыт для более масштабных проектов. Необходимо обсуждать с гражданами возможные процедуры переселения, решения данного вопроса. Но данная программа в связи с этим не должна проходить хаотично, нельзя отдавать всё на откуп застройщикам, например, архитектурное решение жилых домов, которые будут строиться на месте снесенных хрущевок. Субъекту совместно с городом необходимо разработать поэтапный план застройки таких территорий с определением характеристик домов, которые могут быть построены на данных территориях.

По мнению Полякова, программа реноваций должна быть разработана не только в рамках города Москвы, она должна действовать и в других крупных городах России, так как проблема стареющего жилого фонда, который уже не отвечает по своим качествам ни комфортному уровню проживания, ни безопасности проживания граждан, становится все более актуальной. И к подготовке данной программы необходимо приступать уже сейчас.