О ситуации на рынке коммерческой и жилой недвижимости в Новосибирске, а также о ближайших прогнозах его развития рассказала Президент Клуба Управляющих Бизнес-центрами Татьяна Гениберг.
Все рынки развиваются циклически, имея волнообразную диаграмму: когда рынок находятся «внизу», тогда стоит покупать активы и объекты. Когда он движется вверх и приближается к своей высшей точки, то активы стоит продавать, дальше следует обвал рынка. Такой инвестор выиграет на разнице цены покупки и продажи. А те незадачливые инвесторы, которые вкладывают деньги, когда рынок очень разогрет, близок к эпогею, просто проигрывают. О ситуации на рынке коммерческой и жилой недвижимости в Новосибирске, а также о ближайших прогнозах его развития рассказала Президент Клуба Управляющих Бизнес-центрами Татьяна Гениберг.
- В какой стадии развития находится рынок недвижимости на сегодняшний день?
- В самое ближайшее время на рынке недвижимости наступит «дно» - сейчас самое время покупать объекты недвижимости. Весной 2018 г. цены начнут подниматься как на жилую, так и на коммерческую недвижимость. Это связано с тем, что уже сейчас часть игроков – строительных компаний - уходит с рынка, т.к. упал спрос на их объекты – стройки «замораживаются» или длятся долго с нарушением сроков сдачи объектов. Такое сокращение предложения вызовет в последующем закономерный рост цен на недвижимость.
- В какой сектор недвижимости стоит вкладывать деньги?
- Сейчас доходность по разным сегментам рынка недвижимости несколько разная. В среднем доходность от жилой недвижимости составляет 8%, от офисной – 8,5-9%, от торговой – 12-14%, от складской 15-20% годовых. В связи с тем, что в коммерческой недвижимости доходность выше, некоторые инвесторы переходят с рынка жилой на рынок коммерческой недвижимости. Более того, жилая недвижимость как объект инвестирования становится все менее привлекательной в связи с тем, что некоторые банки, например Росбанк, УБРиР, предлагают вклады по 8-8,5% годовых для физических и юридических лиц. Жилая недвижимость требует внимания и времени для управления. Если же Вы положили деньги в банк, то нет никаких забот. Единственный риск – банк может разориться.
- Какой из сегментов рынка коммерческой недвижимости наиболее интересен с точки зрения доходности?
- На рынке коммерческой недвижимости есть три сегмента: складская, офисная и торговая недвижимость. И здесь наиболее интересным направлением с точки зрения доходности по-прежнему остается торговая недвижимость. Тем более, что Новосибирск является торговым городом с развитой логистической сетью. Поэтому это тот сегмент, которому стоит уделять внимание. И на данный момент у меня есть клиенты, которые приобретают торговую и офисную недвижимость от небольших объектов в 50 кв.м. до крупных в 5 тыс. кв.м. Если у наших читателей есть таковые – то они могут смело обращаться ко мне.
- Какова ситуация на рынке офисной и складской недвижимости?
- Офисная недвижимость для инвесторов менее интересна. При одних и тех же объемах денежных вложений доходность от торговой недвижимости значительно выше, чем от офисной недвижимости. Для сравнения: арендные ставки по офисной недвижимости – 600-700 рублей за 1 квадратный метр, по торговой недвижимости – 700-1500 рублей за 1 квадратный метр.
Если рассматривать складскую недвижимость, то этот рынок у нас еще недостаточно развит, но он потенциально интересен. Качественных объектов складской недвижимости класса А и В+, которые выставлены на продажу, не так много. А объекты класса С инвесторы не очень желают приобрести в свои инвестиционные портфели. Арендные ставки по таким объектам – 220-300 руб./кв.м. в среднем. Это направление перспективно в будущем, но пока я бы не стала сильно агитировать инвесторов вкладывать средства в складскую недвижимость.
- Как Вы оцениваете возможность привлечения банковских средств в покупку недвижимости?
- Предприниматели достаточно активно привлекают банковские средства. Такие банки, как Сбербанк, Россельхозбанк, Юникредитбанк, Акцепт, предоставляют кредиты для физических и юридических лиц, которые в дальнейшем могут быть использованы для приобретения коммерческой недвижимости. Для физических лиц банки предлагают 12-14% годовых под залог существующей недвижимости – это те случаи, когда у инвестора есть другие объекты, и они готовы предоставить их под залог, чтобы вложить дополнительные средства в новые объекты. Для юридических лиц процент выше, но сейчас ставки становятся более интересными и приемлемыми для бизнеса. Если раньше они доходили до 30%, и это было невыгодно, то сейчас – 15-16% годовых. Кредит можно взять как под залог существующего объекта, так и залогом может быть приобретаемый объект. Сроки кредитования на коммерческую недвижимость достаточно хорошие – от 3 до 10 лет.
Татьяна Гениберг
Президент Клуба управляющих бизнес-центрами
Тел. 8-913-901-42-61
Эл. почта:
Сайт: http://nsk-kub.ru