Управляющие бизнес-центрами

«Спад деловой активности привел к тому, что уровень заполняемости большинства бизнес-центров класса «А» и «B» в Новосибирске снизился, а условия аренды смягчились», — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Афина Паллада» Инна Аверьянова. Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков уточняет, что к снижению уровня заполняемости и ставок аренды подтолкнул не только общеэкономический кризис: «Городской рынок бизнес-центров вступил в стадию насыщения еще в середине 2008 г., после того, как была введена в эксплуатацию «РосЕвро- Плаза». Перепроизводство офисов привело к тому, что в бизнес-центрах класса «А» и «B» сейчас пустует значительная доля аренднопригодных площадей».

По сведениям Инны Аверьяновой, средняя заполняемость бизнес-центров класса «А» в Новосибирске не превышает 54%, класса «B» — 76%. По данным Дьячкова, соответственно, около 60% и около 85%. «Чтобы сохранить бизнес, многие компании сейчас стараются минимизировать расходы на аренду офиса. Им уже не до имиджа — переезжают в бизнес-центры более низкого класса», — говорит Аверьянова. По данным АН «Афина Паллада», ставки аренды в бизнес-центрах класса «А» снизились до 0,9-1,3 тыс. руб. за 1 кв. м (уровень ставок в бизнес-центрах класса «B» в августе 2008 г.). Ставки аренды в бизнес-центрах класса «B» по сравнению с августом 2008 г. снизились на 23% и составляют сейчас в среднем 650-950 руб. за кв. м. «Бизнес-центры класса «B» меньше пострадали от снижения спроса. Во-первых, они получили арендаторов, ранее занимавших площади в бизнес-центрах класса «А». Во-вторых, в классе «B» снимают, как правило, незначительные по площади кабинеты (15-30 кв. м), так что сдать в аренду освободившееся помещение удается быст- рее и проще», — поясняет Аверьянова. По ее словам, срок окупаемости бизнес-центров из-за их низкой заполняемости увеличился. Дьячков говорит, что в имеющихся в городе условиях бизнес-центры класса «А» будут окупаться в среднем не менее 10 лет с момента ввода в эксплуатацию, класса «B» — не менее 8 лет.

Директор бизнес-центра «Кронос» Эдуард Ляхов отмечает, что уменьшаются ставки аренды лишь свободных офисов: «Объявления «Аренда подешевела на 30%» относятся исключительно к цене предложения тех площадей, которые до сих пор пустовали. У таких офисов соотношение цена/качество было чрезвычайно завышено».

«Сокращение спроса на аренду офисов обострило конкуренцию между бизнес-центрами», — констатирует Инна Аверьянова. «Кризис усилил конкуренцию на перегретом рынке арендных отношений Новосибирска», — отмечает и Эдуард Ляхов.

Опрошенные «ДК» эксперты расходятся во мнениях, насколько именно от профессионализма управляющего зависит, будет ли бизнес-центр пустовать или в него выстроится очередь потенциальных арендаторов. «Личность управляющего ничего не решает», — уверена генеральный директор «Альфа групп менеджмент» (управляет бизнес-центром) Ольга Каламейцева. По ее мнению, ключевые факторы успешности бизнес-центра — месторасположение, технология управления, концепция, техническое состояние, качество работы управляющей компании. Личность управляющего и репутация управляющей компании в нынешних условиях имеют намного меньшее значение, чем экономические факторы, полагает Инна Аверьянова.

Директор агентства RID Analytics Елена Ермолаева считает, что на этапе выбора офиса для клиентов важны его местоположение, ставки аренды, размер предлагаемых помещений, наличие парковки. Уже после въезда в офис — стабильность функционирования всех инженерных систем, надежность охраны и другие вещи, которые зависят от качества работы управляющей компании. «Личность управляющего, безусловно, оказывает влияние на работу бизнес-центра, но все же не решающее. Успешность функционирования бизнес-центра зависит скорее не от одного управляющего, а от коллектива управляющей компании», — говорит она.

Эдуард Ляхов с ней не согласен: «Только успешный управляющий в условиях кризиса способен сформировать вокруг себя эффективно работающий коллектив бизнес-центра». По его мнению, эффективным может стать только такой коллектив, в котором все сотрудники однозначно понимают поставленную перед ними цель и методы ее достижения.

В сложившихся условиях, помимо классических навыков топ-менеджера, начинает особенно цениться эффективность управляющего в качестве антикризисного менеджера. Важно умение отбрасывать устаревшие и неэффективные методы управления. «Из нашей практики окончательно уходят так называемые листы ожидания, предварительные договоры аренды. При этом появляются системы бонусов и скидок. Зачастую управляющие компании готовы предоставить больше услуг за те же деньги», — рассказывает Эдуард Ляхов.

По мнению Елены Ермолаевой, тем, кто управляет бизнес-центрами, сейчас важно проявлять гибкость во взаимоотношениях с арендаторами. «Прямое снижение ставок — не единственный способ удержания арендатора. Можно предпринять и другие меры: предоставить арендные каникулы в конце года, внести улучшения в офис (например, сделать ремонт, установить кондиционер) или предоставить разрешение на субаренду», — отмечает она.

«Значение личности управляющего в контексте отношений «арендодатель — арендатор» будет возрастать. Будет цениться универсальность управляющего. Его умение не только снижать издержки и увеличивать продажи, но и находить взаимопонимание с арендаторами», — считает Сергей Дьячков.

Пока же далеко не все управляющие компании готовы идти навстречу арендаторам. «Некоторые бизнес-центры, где ставки долго оставались выше среднерыночных, остро почувствовали снижение заполняемости», — говорит Ермолаева. Ставки аренды продолжат уменьшаться, считает Ольга Каламейцева. По ее мнению, нижнего предела они достигнут в августе-сентябре 2009 г. «Для арендаторов это будет самое подходящее время выбрать хороший офис за оптимальную стоимость», — говорит она. Эдуард Ляхов ждет, что в этом году компании станут активнее искать новые офисы: «Для тех арендаторов, которые уверены в своих силах и потенциале своего бизнеса, самое время задуматься об улучшении своего офиса».

«Сейчас арендаторам нередко удается диктовать свои условия при заключении договоров», — делится наблюдениями Инна Аверьянова. По словам Дьячкова, «запас прочности» у каждой УК разный, возможности явного или скрытого уменьшения ставок не бесконечны, поэтому управляющим компаниям предстоит перейти к неценовым методам конкурентной борьбы. «Подавляющее большинство возможностей для удержания арендаторов и привлечения новых содержится в совершенствовании сервиса», — считает он.

Как считает Аверьянова, кризис окажет положительное влияние на подход управляющих компаний к ведению бизнеса: «Качество оказываемых услуг должно повыситься».