В Новосибирске больше не строят офисы

Коммерческая недвижимость до кризиса привлекала многих инвесторов. Но сейчас девелоперы «сворачивают» проекты и переключаются на строительство жилья.

Главным новосибирским проектом «ПЛП Девелопмент групп» было офисное здание «Ланта-Центра» общей площадью 22 тыс. кв. м. Вложенные в строительство бизнес-центра 1 млрд руб. компания планировала окупить за 5-6 лет. Но ставки аренды упали. «Если до кризиса мы сдавали помещения до 1,2-1,4 тыс. руб., то сейчас ставки аренды в лучшем случае доходят до 1 тыс. руб.»,— сетует генеральный директор «ПЛП Девелопмент групп» Руслан Люзенков. Увеличились и сроки окупаемости— до 10 лет. Поэтому девелопер надолго потерял интерес к коммерческой недвижимости. По словам Руслана Люзенкова, теперь компания планирует заработать на более «живом» рынке жилой недвижимости— возводит четыре дома в Дзержинском районе, а в следующем квартале начинает строительство еще одного.
«В 2006-2007 гг. только ленивый девелопер не инвестировал в коммерческую недвижимость. При доходности до 20-25% годовых торговые и офисные здания интересовали их намного больше, чем жилье. В результате в начале 2008 г. стало понятно, что рынок перегрет»,— отмечает директор агентства RID Analytics Елена Ермолаева. Во время кризиса предложение коммерческой недвижимости окончательно обогнало спрос, ставки аренды поползли вниз, а многие объекты так и не нашли арендаторов.
По оценке RID Analytics, ставка аренды в бизнес-центрах с 2008 г. упала на 44%— до 540-580 руб. за кв. м и все равно пустыми стоят около 7% помещений. Однако с перегревом рынка девелоперы не смогли быстро остановить маховик строительства. Так, в середине 2009 г. был сдан в эксплуатацию офисный центр класса А «Кобра» общей площадью 22 тыс. кв. м. Инвестор строительства— девелоперская компания «Труд»— вложила в него около $25 млн, но арендаторы не торопятся в новый бизнес-центр.
В Новосибирске сейчас заморожено строительство 23 бизнес-центров общей площадью почти 230 тыс. кв. м в разной степени готовности, подсчитала Елена Ермолаева. Руслан Люзенков уверен, что предложение офисной недвижимости будет превышать спрос еще 2-3 года.
Рынок торговой недвижимости также обрушился в прошлом году. По оценке Федора Голованова, руководителя аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», арендные ставки упали в среднем на 34%. Елена Ермолаева считает, что 5-7% помещений стоят пустыми. По данным «Сибакадемстрой Недвижимость», общая площадь торговых центров Новосибирска составляет около 900 тыс. кв. м. Еще 500 тыс. кв. м торговой недвижимости— на стадии строительства. Большинство проектов девелоперы заморозили до лучших времен.
­УК «Успех» отложила и ввод в эксплуатацию ТЦ «Голден Парк» (30 тыс. кв. м). Как пояснил генеральный директор УК «Успех» Ашот Рафаэлян, запуск торгового центра перенесен с декабря 2009 г. на июнь 2010 г. в связи с тем, что компания «Кора», соинвестор строительства, вышла из проекта. «Нам пришлось договариваться с Народным банком Казахстана о дополнительном финансировании»,— говорит он, не раскрывая недостающей суммы. По его словам, компания уже заключила предварительные договоры с будущими якорными арендаторами на половину площади «Голден Парка», а к июню торговый центр будет заполнен на 70%.

Топ 5 девелоперов бизнес-центров  Данные за 2007-2009 гг., в тыс. кв. м

Номер	Девелопер	Название объекта	Площадь объекта
1	ЗАО «Строитель»	Кронос	48
2	УК «Гринвич»	Гринвич	34,2
3	«РосЕвро­Девелопмент»	РосЕвроПлаза	27,6
4	ПЛП Девелопмент Групп	Ланта-Центр	23,1
5	ЗАО «Труд»	Кобра	18

Источник: RID Analytics Топ 5 девелоперов торговых центров Данные за 2007-2009 гг., в тыс. кв. м

Номер	Девелопер	Название объекта	Площадь объекта
1	IKEA	Мега	130
2	Верда	Большая Медведица	83,1
3	ВЭБ-Инвест	Сибирский молл	64,527
4	УК «Гранд Сити-Сибирь»	Гранд-сити	45,3
5	УК «Успех»	Роял-Парк	43,6

Источник: RID Analytics