Какой ошибки следует избегать, если вы решились стать участником долевого строительства и попали в ситуацию, когда застройщик не передает квартиру в срок?
Партнер юридической компании «Адвоком» Алексей Рябов
Несмотря на то, что с июля 2019г. в России от института долевого участия в строительстве решили отказаться, ряд объектов продолжат достраиваться по старым правилам. Приобретение квартиры по ДДУ имеет неоспоримое преимущество — цена. Она существенно меньше цены готового жилья. Это связано с отсутствием рисков банкротства застройщика, затягивания сроков строительства, потенциальных судебных разбирательств.
Если вы все же решились стать участником долевого строительства и попали в ситуацию, когда застройщик не передает квартиру в срок, постарайтесь не совершать следующую ошибку: «Дождусь подписания акта приема-передачи и тогда обращусь с иском о взыскании неустойки».
Многие ошибочно считают, что обратиться в суд с иском о взыскании неустойки возможно только после подписания акта приема-передачи квартиры, поскольку иначе: а) невозможно будет охватить и рассчитать неустойку за весь период просрочки; б) нужно будет обращаться еще с одним иском по неохваченному периоду. Напротив.
В суд необходимо обращаться как можно скорее, с момента, когда застройщиком допущено начало просрочки. Расчет твердой суммы производится на дату подготовки иска. Далее в иске указывается требование о взыскании неустойки до момента фактического исполнения обязанности (т.е. до даты передачи застройщиком квартиры). Суд присуждает неустойку до даты передачи квартиры из расчета процентной ставки, указанной в законе.
Пример резолютивной части решения суда:
— взыскать неустойку в сумме 1 000 руб. за период с 01.01.2018 по 02.01.2018.
— с 03.01.2018 взыскивать неустойку по день фактического исполнения обязательства по передаче квартиры, из расчета 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ на день исполнения обязательства.
Преимущества такого варианта:
— Неустойку невозможно снизить! Часто суды значительно снижают размер неустойки. Когда не определена твердая сумма, ее невозможно снизить
— Максимально быстрое взыскание. Вы получаете исполнительный лист и предъявляете его к исполнению (в банк или в службу судебных приставов). Банковский работник или пристав рассчитают итоговую сумму и перечислят вам деньги. Если квартира не передана на момент предъявления исполлиста к исполнению, деньги будут взыскиваться ежедневно до даты передачи квартиры.
— Реальное получение денег, а не решения суда, которое годится только для размещения в рамочке. Как правило, застройщик создает отдельное юридическое лицо под конкретный дом и после прекращения строительных работ и ввода дома в эксплуатацию прекращается движение денежных средств по счетам. С такой организации уже невозможно что-либо взыскать. В итоге она ликвидируется, не исполнив обязательства кредиторов.
Таким образом, для получения с застройщика причитающихся вам сумм необходимо:
— не медлить с обращением в суд,
— не ждать подписания акта приема-передачи,
— процесс взыскания неустойки не влияет на обязанность застройщика передать вам квартиру, это нужно делать параллельно,
— отказаться от добровольного урегулирования вопроса о неустойке с застройщиком; сумму вам всегда предложат меньше, чем вы сможете получить в суде,
— обратиться за юридической помощью к квалифицированному специалисту, который сможет быстро, качественно и эффективно решить ваш вопрос.