Рынок земельных участков под застройку все еще находится в стагнации и не собирается оживать, сделки купли-продажи возникают хаотично, а механизм ценообразования субъективен.
Летом прошлого года два земельных участка в центре Новосибирска стали известны на весь город, сменив хозяина. Первый — пустырь на пересечении Вокзальной магистрали и ул. Советской, который девять лет был огорожен бетонным забором. Вечный долгострой, уродующий главную площадь города, предназначался для 27-этажного бизнес-центра класса А «Plaza-Новосибирск». Но компания «Сибирьстройинвест» из-за проблем с выносом подземных коммуникаций, а затем и кризиса, так и не начала стройку. Не помогли даже $16 млн, которые вложил в проект инвестиционный фонд Accent Russia Opportunity Fund. Поэтому в феврале 2011 г. мэрия Новосибирска через суд добилась расторжения договора аренды, задумав на этом месте сквер с фонтаном.
Во втором случае участок, напротив, перешел из рук муниципалитета частному застройщику. Сделка купли-продажи участка под жилой дом на ул. Романова стала одной из самых дорогих (а по мнению некоторых аналитиков — самой дорогой) в прошлом году. Застройщик «Краснообск. Монтажспецстрой» на муниципальном аукционе отдал за участок 0,3 га 112 млн руб., или 336 млн руб./га. Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков сомневается в том, что при такой цене участка проект сможет остаться прибыльным.
Рынок упал и не поднялся
В отличие от рынка недвижимости, который к началу 2012 г. практически восстановился после кризиса, на рынке земельных участков все еще наблюдается заметный спад. Аналитик ИК ФИНАМ Анна Мишутина связывает его с общим сокращением ликвидности. Она приводит данные Управления Росреестра по Новосибирской области, согласно которым по итогам 2011 г. общее количество совершенных регистрационных действий на земельные участки сократилось на 31% (128 тыс. в 2011 г. против 185,7 тыс. в 2010 г.). Для сравнения, в секторе жилой недвижимости общее количество регистрационных записей об ипотеке в ЕГРП выросло в области в 2011 г. на 37%, а общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве — на 28%.
Управляющий директор МДМ Банка Юрий Семенчук отмечает, что в 2006-08 гг. стоимость земли в Новосибирске росла на 50-100% в год. «Это существенно перегрело рынок, многие покупки совершались в инвестиционных целях, — рассказал банкир. — Покупатели надеялись, что через 3 года удастся продать участки на более выгодных условиях. Однако в период кризиса спрос резко упал, а предложение, напротив, возросло: на рынок вышла значительная часть «инвестиционных» участков».
По оценке директора аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяны Казаковой, сейчас объем предложения земельных участков под коммерческое строительство в Новосибирске составляет около 400 объектов. «В докризисный период объем предложения был существенно меньше — порядка 250 участков. Год назад объем предложения был на уровне около 350 участков», — говорит она.
Это привело к значительному падению цен на землю. По оценке Сергея Дьячкова, в течение строительного кризиса 2008-09 гг. средняя стоимость земельных участков под строительство в Новосибирске упала примерно вдвое. В 2010-11 гг. средняя стоимость участков росла, но, не дойдя до предельных показателей 2008 г., вновь начала снижаться. Причину нынешнего снижения цен почти 10% за 2011 г. Сергей Дьячков видит в отсутствии спроса. «Подавляющее число застройщиков города обеспечено участками, приобретенными в прошлые годы, так что и мэрия, и земельные спекулянты часто не находят покупателей», — утверждает эксперт. Похожую динамику показывают и исследования «Сибакадемстрой Недвижимости»: сейчас средняя удельная цена предложения земельных участков в Новосибирске составляет 3,54 тыс. руб. за 1 кв. м, что фактически в 2 раза меньше, чем в 3 квартале 2008 г.
Сейчас спрос все еще остается крайне низким и стоимость земельных участков не растет. Но это в общем случае. Частности же могут заметно отличаться от среднерыночной ситуации. «Рынок земельных участков — это очень разрозненная картина с разными тенденциями цен, — объясняет директор компании «Новоград Инвестмент» Илья Маслов. — Одно дело — коммерческие объекты в городе, другое — комплексное строительство микрорайонов, третье — малоэтажная жилая застройка». Сергей Дьячков отмечает, что на периферии города и в пригородах снижение цен было более высоким, а в историческом центре, где остались лишь единичные участки, цены могли расти или, по крайней мере, не снижаться.
Владельцы себя не афишируют
Самое интересное начинается, когда речь заходит о хозяевах новосибирской земли. Все аналитики затруднились назвать крупнейших владельцев земельных участков. Елена Ермолаева, директор агентства RID Analytics, отметила, что крупнейшие владельцы земельных участков в Новосибирске и пригороде — это физические лица, которые не любят это афишировать. У Татьяны Казаковой тоже нет полной информации. Кроме того, она заметила, что «крупнейшие» по площадям — это владельцы участков сельхозназначения в Новосибирском районе, в то время как владельцами наиболее «лакомых» участков могут быть строительные компании, которые в предкризисный период закупили участки впрок и смогли себе позволить с ними пока не расставаться.
Третья категория «хозяев» — банки, которые стали крупнейшими владельцами земельных участков в Новосибирске и пригороде, получив земельные участки в виде залогов «плохих» заемщиков. Но Юрий Семенчук с уверенностью сказал, что эту информацию не раскрывает ни один банк. Тем не менее МДМ Банку приходилось продавать участки, полученные в залог, в том числе и в черте города. Но их стоимость, по словам банкира, была незначительная — от 3 до 20 млн руб., соответственно, они не были особо ликвидными. Он отметил, что стоимость участков по сравнению с докризисным 2008 г. снизилась на 30-70%. Это особенно заметно в пригороде и на участках большой площади.
Где выгоднее: у города или с рук?
Покупать участки застройщики могут и на муниципальных аукционах и у частных владельцев. «В ситуации ограничения вариантов приобретения площадок, которая сейчас присутствует на рынке, выбирать не приходится, — сетует генеральный директор компании «Строитель» Дмитрий Боковиков. — Мы беремся за те площадки, которые максимально подходят под требования, а способ приобретения такой площадки — это уже второй вопрос».
Однако покупка участка у коммерческой компании тоже не всегда гарантирует приемлемую, или хотя бы фиксированную, цену. Управляющий партнер Nazarov & Partners Александр Назаров привел пример, когда участок около 1 га по Каменской магистрали, напротив БЦ «Ланта», владельцы хотели продать за 350-400 млн руб., хотя покупатели были готовы заплатить только 200 млн руб. Другой пример — участок площадью 0,5 га в районе метро Октябрьская, принадлежащий компании «Строитель». «В 2009 г. компания решила продать площадку за 180 млн руб., покупатели соглашались только на 120 млн руб. Год спустя покупатели решили вернуться к переговорам, но компания повысила цену вдвое», — пояснил риэлтор.
Застройщики выжимают все соки
Высокая цена естественным образом заставляет застройщиков «выжимать» из участков все до последнего рубля. Время необдуманных девелоперских проектов и неэффективного использования земли остались в далеком 2008 г. «Сейчас, даже если назначение участка не позволяет построить на нем объект с максимальной выгодой, компании предпочитают изменить назначение участка или адаптировать его к нуждам объекта, — говорит генеральный директор компании «Отелит Девелопмент» Евгений Бурденюк. — Процедура эта достаточно сложная, но решаемая. Кроме того, даже без смены назначения участка всегда можно немного «лавировать». Например, в рамках здания общественного назначения можно построить достаточно большой спектр объектов».
Кроме того, при проектировании площадки застройщики чутко ориентируются на решения муниципалитета, а иногда работают исключительно с расчетом на них. «Решения властей о развитии транспортных коммуникаций могут привести к изменению стоимости участков после строительства, — объясняет Татьяна Казакова. — При этом растет не столько стоимость самих земельных участков, сколько возможность их использования в другой ценовой категории. Например, если до строительства третьего моста участки вокруг него могли быть использованы преимущественно для строительства производственно‑складских помещений, то после строительства моста эти же участки будут уже привлекательны для строительства многоэтажных жилых домов и офисно-торговых зданий. Разница в цене таких участков — в 2-3 раза.
Тем не менее Евгений Бурденюк не очень любит связывать свои проекты с перспективным развитием территории. «Сроки окупаемости значительно увеличиваются, а мы не готовы заморозить несколько миллионов и ждать, что произойдет, — объясняет свою позицию строитель. — В городе слишком часто бывают ситуации, как с развязкой возле автовокзала: строительство внезапно заморозили, и развитие территории встало».
Еще один год спада
Аналитики отмечают, что постепенный рост в сегменте жилой недвижимости подстегивает и рынок земельных участков, предназначенных под жилую застройку. «Строительные компании, рвущиеся в бой после кризисного застоя, активно скупают земельные участки и начинают новое строительство, — замечает Татьяна Казакова. — Поэтому с рынка постепенно «вымываются» наиболее удачно расположенные земельные участки под многоэтажное жилищное строительство».
Тем не менее аналитики «Сибакадемстрой Недвижимости» заостряют внимание, что жилая недвижимость — это единственный сегмент рынка, где все выглядит хорошо, а земельные участки, предназначенные под строительство прочих видов недвижимости, спросом не пользуются. Поэтому средняя цена земли не растет — большая часть участков остается по той же или даже несколько меньшей цене, а единичные участки подороже вымываются из базы.
«Тем не менее земля — это тот товар, которого больше не становится, — не теряет оптимизма Юрий Семенчук. — Поэтому можно предположить, что при стабильном восстановлении экономики, когда у населения появится уверенность в завтрашнем дне и будущих доходах, спрос на землю также начнет восстанавливаться». Но это, скорее, перспектива 2-3 лет. В 2012 г. значительного роста спроса не ожидается, а соответственно, рост цен на землю возможен только в пределах официальной инфляции 8-10%. Для более существенного роста цены необходимым условием является восстановления спроса до уровня предложения.
Сергей Дьячков отмечает, что подавляющее число застройщиков города обеспечено участками, приобретенными в прошлые годы. Так что и мэрия, и земельные спекулянты часто не находят покупателей. Он предположил, что такой баланс продлится как минимум весь 2012 г., а дальше нас могут ждать последствия нового кризиса перепроизводства жилья в России и в Новосибирске, так что цены на участки могут снижаться и далее.
Согласно прогнозам Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», уже в ближайшие месяцы спрос на жилую недвижимость начнет снижаться, в результате чего на рынке начнется «затоваривание», и новые земельные участки под строительство уже не будут представлять большой интерес. Соответственно, причин для роста цен также не будет.
Андрей Чепурко, Яна Янушевич, Дмитрий Сердцев