«Рынок недвижимости всегда был местом для инвестиций. За последние несколько лет он претерпел много изменений, которые привели к тому, что уровень доверия со стороны инвесторов резко снизился».
Генеральный директор АН «Большой Город» Жанна Волобуева
Примерно с 2009 по 2014 гг. он был в фазе роста — спрос был и с каждым годом повышался. Продавцы недвижимости, в том числе и застройщики, пробовали покупателя на прочность, постепенно, по чуть-чуть, поднимая цены. Инвесторы покупали — цены росли. А потом денег у потенциального покупателя стало меньше, и цены начали «сползать» к более адекватному уровню. Но это больше характерно для вторичного рынка недвижимости, «первичка» все-таки пытается держаться — застройщикам надо отбивать вложенные деньги. И закончится эта турбулентность, пока никто не знает. Что делать продавцам? Либо терпеть, либо пытаться искать альтернативы продаже. Покупателям — либо выжидать, либо торговаться.
Экспертам по недвижимости часто задают вопрос: насколько сегодня, в кризисное время, предложение превышает спрос? А кто сказал, что это так? Например, здесь и сейчас предложение выше спроса, но наш рынок инертный: за ним нужно наблюдать длительный период. В какой-то момент времени предложение и спрос, в принципе, находятся в равновесии, только продавец и покупатель еще не договорились по цене, они в процессе. По данным нашего агентства, инвесторы не совсем ушли с рынка, они всего лишь изменили стратегию поведения. Рыночные условия способствовали появлению новых предложений для данной категории клиентов.
Первое, что мы рекомендуем, — это не искать универсальный вариант, а требовать индивидуального подхода к управлению вашими ресурсами и консультироваться со специалистами по управлению недвижимостью, а не с рядовыми риелторами.
Второе: при небольших вложениях, до 10 млн руб., рассматривать рынок недвижимости как площадку для сохранения денежных средств.
Третье: подумать о покупке готовых и работающих бизнесов как источников роста своего капитала, обратив особое внимание на реальную отчетность покупаемого объекта и срок его окупаемости. Сегодня на рынке есть достойные варианты для разного уровня инвестиций.
Четвертое: при единовременных инвестициях от 10 млн руб. рассмотреть рынок новостроек как инвестиционную площадку через организацию аукционов с застройщиками. Суть заключается в создании условий, при которых застройщики борются за капитал инвестора путем максимального дисконта на свой объект. В аукционе участвуют только проверенные объекты, с точными сроками сдачи. На них всегда есть большой спрос. Все эти факторы положительно влияют на решение инвестора о вложениях.
Оптимистичный прогноз по инвестиционной привлекательности недвижимости дает стабильное снижение процентных ставок на ипотечные продукты. Спрос стал расти, а, значит, и стоимость квадратного метра, по нашим прогнозам, вырастет. В этом году, при поддержке государства, вступило в силу беспрецедентное предложение от Сбербанка: семьи, в которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребенок, имеют право на получение льготной ипотечной ставки в 6%. Действовать она будет не весь срок кредитования, а от 3 до 5 лет. Если добавить к этому сумму материнского капитала, то взять такой кредит будет очень выгодно. Я считаю, это приведет к такому же всплеску на рынке, как в период губернаторского субсидирования. Пока рынок не адаптировался под новые привлекательные инструменты, нужно брать и действовать. Потому что рост цен действительно не за горами.
Наш опыт работы с инвесторами позволяет говорить откровенно, честно и обоснованно. Действительно, инвестиции в недвижимость сегодня — это территория осторожности.
Колонка написана специально для женского выпуска журнала «Деловой квартал» от 5.03.2018 г.