Александр Назаров: «Сейчас очень выгодное время для того, у кого есть деньги»

Александр Назаров рассказал, какой стратегии нужно придерживаться, чтобы эффективно и безопасно инвестировать в недвижимость. По его мнению, рынок может сильно измениться, если пандемия не закончится в ближайшие полгода, причем некоторые изменения уже произошли.

Кто сохраняет способность покупать недвижимость сейчас?

— Чтобы ответить на вопрос, надо посмотреть на эту ситуацию со стороны. Не все сейчас несут серьезные финансовые потери. Есть компании, которые зарабатывают огромные деньги, которые находятся на коне, потому что они используют этот период на благо развития. Их много. Плюс — есть очень состоятельная прослойка населения. Логично, что львиная доля этих людей практически не замечает кризис. По факту они продолжают инвестировать в недвижимость. Плюс есть просто богатые и обеспеченные люди, их тоже очень много. У них на счетах десятки и сотни миллионов рублей. Они тоже легче переносят кризис и вкладываются в недвижимость. Хотя понятно, что кризис в какой-то степени касается всех.

Есть еще одна, более массовая часть населения, которая также имеет накопления, но небольшие: до 10- 20 миллионов рублей. Тем не менее, наиболее понятный для них инструмент — это инвестиции в недвижимость: в квартиры в новостройках, в коммерческую недвижимость и в зарубежную.

В каких странах они чаще всего покупают недвижимость?

— Турция, Таиланд, Болгария, Грузия. В этих странах недвижимость стоит относительно недорого. В Грузии можно за 30-50 тысяч долларов купить очень хорошую квартиру в новостройке, а то и две. А можно ли в ряде более дорогих стран? Можно ли в Новосибирске купить квартиру на эти деньги? Наверное, можно, но это будут самые бюджетные варианты в непонятных местах. Возможно, даже жесткий эконом.

Кипр (а он является нашей специализацией) — это более дорогая страна. Недвижимость здесь покупает наиболее обеспеченное население со всего мира. Хотя и здесь можно постараться попасть в бюджет до 100 тысяч евро, но мы не рекомендуем. Это будет неликвидная недвижимость. К тому же, здесь есть инвестиционная паспортная программа, которая предполагает приобретение недвижимости на сумму не меньше, чем 2 миллиона евро. И эта программа одна из самых привлекательных в мире. А, значит, люди, которые спокойно могут выложить из кармана такие суммы, есть. И это точно будут не последние их деньги. У человека скорее всего сумма накоплений и активов раз в 10 больше.

Богатым сейчас выгодно вкладываться в недвижимость, в зарубежную в частности?

— У любых инвестиций всегда есть какая-то цель. Чтобы ответить на этот вопрос, нужно сначала ее понять. Сейчас очень благоприятное время для пристального изучения рынка недвижимости и совершения действий, потому что в мире — неопределенность. Страны, которые очень зависели от иностранных инвесторов, начали страдать, потому что закрыты границы. Нет туристического потока, нет инвесторов —конечно, компании теряют. И когда они теряют, то становятся более гибкими в вопросах цены. В такие моменты недвижимость может продаваться с большими дисконтами, покупателей могут завлекать любыми способами. Сейчас, конечно, еще нет никакой паники, нет «ценовых откровений», но точно это очень выгодное время для того, у кого есть деньги. Зная рынки, застройщиков, проекты, можно получить лучшие условия и очень удачно вложиться. Профессиональные инвесторы всегда используют кризисы, чтобы обогащаться и скупать дешево недвижимость у тех, кому плохо, кто не может выплатить кредиты, кому нужны оборотные средства.

 Сейчас больше выгоды принесут вложения в жилую или коммерческую недвижимость?

— Как таковых серьезных скидок пока нигде нет. Хотя первые «ласточки» уже есть. Еще ничего такого не произошло, чтобы сильно упали цены. Рынок недвижимости очень инертный. Чтобы цена продаж пошла вниз, должно пройти больше времени. От полугода до года. Сейчас прошло всего 2 месяца закрытых границ. Слишком мало для того, чтобы произошли какие-то катаклизмы.

Кстати, если застройщики сейчас начнут продавать с дисконтом, то надо тем более очень внимательно изучить ситуацию. Значит, у них может не быть денег, и они могут не выполнять свои обязательства по строительству. Все всегда надо изучать внимательно и привлекать экспертов.

Если односложно отвечать на этот вопрос, и мы говорим о серьезных деньгах, то коммерческая недвижимость. Во-первых, она более доходная, а во-вторых, там может быть больше потрясений — закредитованные компании, которые могут не справиться с долговой нагрузкой, будут вынуждены продавать недвижимость с серьезным дисконтом.

Вы сказали, что прошло еще мало времени, чтобы произошли серьезные изменения на рынке недвижимости. Если пандемия не закончится в ближайшие полгода, то как будет меняться и развиваться рынок?

— Конечно, будут изменения. Наступит новое осмысление, привыкание, будет меньше паники. Потому что полгода — это уже много. Многое уйдет в онлайн. Банкротства будут. Люди будут понимать, что это надолго, и будут выстраивать по-другому свою жизнь, думать, как и куда вкладываться.

Во всех странах люди озабочены сохранением и приумножением денег. Кто-то вкладывается в недвижимость в своей стране, кто-то смотрит рынки других стран. Эта ситуация существует и будет существовать всегда.

Проблема в том, что сейчас мы не поможем перемещаться и смотреть недвижимость на местах. Но за эти 2 месяца очень далеко продвинулся рынок онлайн-маркетинга. Еще недавно казалось невозможным то, что люди начнут массово рассматривать дистанционно инвестиции в недвижимость, и даже резервировать и покупать. Если ситуация с закрытыми границами затянется, то таких сделок станет больше. Жизнь не остановить. 

Как быстро положение на рынке сможет нормализоваться после того, как вирус отступит и люди вернутся к обычной жизни?

— Быстро ничего не произойдет. Границы будут открывать долго. Правительства будут хотеть обеспечить безопасность для своих граждан. Наверное, будут много новых требований ко въезду и выезду. Некоторые люди будут бояться выезжать, другие при первой же возможности начнут движение. Кто-то устал, у кого-то сорваны отпуска, кто-то не может вернуться домой.

Я предполагаю, что интерес к инвестированию и покупке недвижимости за границей после открытия границ будет хороший. Причины разные. Кто-то просто захочет отдохнуть. И я предполагаю, что срок поездок увеличиться. Те, кто планировал поехать на две недели, захотят поехать на месяц, чтобы отдохнуть от изоляции. А любые туристы — это отели и аренда квартир или домов. Эти рынки начнут восстанавливаться первыми. Наверняка будут те, кто захочет купить недвижимость в любимой стране или у моря на случай, если подобная изоляция повторится. Точно так же, на мой взгляд, увеличится количество людей, которые задумаются о получении статуса постоянного места жительства в другой стране или вообще в оформлении второго гражданства.

Больше захотят инвестировать в недвижимость за границей по причине того, что рубль в очередной раз себя дискредитировал. Кто-то из принципа будет вкладывать в зарубежные активы, чтобы деньги были в валюте.

В целом, спрос после карантина, я предполагаю, увеличится в большинстве стран.

Приобретая недвижимость за границей после карантина, люди будут отдавать предпочтение домам с собственным большим земельным участком, чтобы иметь возможность проводить время на улице, или все же нет?

— Не факт. Потому что в большинстве стран большого земельного участка у домов нет. Например, на Кипре земельный участок 4-6 соток — это норма, там земля очень дорогая, и другие традиции, ценности.

Таким образом, сейчас тем, кто располагает средствами, надо особенно внимательно следить за рынком и вкладываться в недвижимость?

— Если для них это актуально. Есть люди, которым это неинтересно. Может, они играют на бирже, следят за акциями, вкладываются в золото. Может, они занимаются цифровой валютой. Есть много возможностей заработать. И недвижимость — один из них.

Какой способ лучше? Есть миллион экспертов, которые разбирают различные варианты, но часто эти люди на чем-либо специализируются. Недвижимость всегда была одним из самых привлекательных рынков, потому что ты покупаешь осязаемую вещь. И тебе кажется, что ты чем-то обладаешь. Недвижимость всегда можно продать. Если повезет, то она может даже вырасти в цене. Если сейчас рассматривать долгосрочные истории и взвешивать все за и против, умно выбирать недвижимость и страну, привлекать экспертов, то да, на рынок недвижимости стоит посмотреть пристально. Недвижимость всегда стоит в первых рядах по привлекательности вложений.   

Даниил Смывин