Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости. Разговор экспертов. Часть 2

Руководитель агентства владельческого контроля «О`Лайф» Ольга Теодорович и коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко) в совместном проекте «Налогообложение при управлении коммерческой недвижимостью».

Идея проекта — подготовка серии интервью между экспертами в области бухгалтерии и брокериджа коммерческой недвижимостью с целью раскрытия основных специфических нюансов обсуждаемой темы.

В процессе знакомства с публикациями читатель:

— получит развернутые ответы от профессиональных игроков рынка на важные вопросы;

— познакомится с наиболее актуальной информацией с учетом действующего законодательства;

— повысит уровень своей компетенции;

— и самое главное — с учетом полученных новых знаний сможет сократить расходы при управлении своей недвижимостью.

Часть 1 можно прочесть здесь

Марина Белых (Лысенко), «Деловой Новосибирск»:

— Ольга, начнем с наиболее распространенного вопроса продавца недвижимости: будет ли он оплачивать налог при продаже коммерческой недвижимости и в каком размере? Прошу в ответе учесть несколько вариантов использования помещения — сдача в аренду от физического лица, сдача в аренду от ИП и отсутствие арендных отношений в течение срока владения объектом.

Ольга Теодорович, «О`Лайф»:

— Вы задали довольно сложный вопрос, кодекс содержит множество условий и исключений.

Короткий ответ — да. Все, что участвует в коммерческой деятельности, по умолчанию облагается налогом, но есть некоторые варианты.

Сразу хочу обратить внимание, что в терминах налогового кодекса существуют жилые и нежилые помещения. Если они дают доход владельцу, значит, они коммерческие. Далее давайте по очереди рассмотрим разные типичные ситуации.

А) Вы — «физик», не зарегистрированный в качестве ИП, продаете нежилую недвижимость, которая не использовалась в коммерческой деятельности. По умолчанию налог составит 13% от разницы между продажной и покупной ценой.  

Б) Вы — «физик», не зарегистрированный в качестве ИП, продаете нежилую недвижимость пятый раз за год, или недвижимость, от которой вы получали доходы. В общем случае так же, как в предыдущем пункте. Однако есть важный момент. Вы занимаетесь де факто предпринимательской деятельностью и обязаны зарегистрироваться. Риск заключается в том, что ваши доходы контролирующий орган может расценить как доходы предпринимателя, оштрафовать за незаконное занятие предпринимательской деятельностью, рассчитать налог исходя из 13% и исчислить налог на добавленную стоимость, поскольку операции с нежилой недвижимостью не освобождаются от НДС, а вы на упрощенную систему не переходили. Редкий случай в практике, но, если вы по каким-то причинам избегаете регистрации предпринимательской деятельности, обратите внимание и на эти факты.

В) Вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя и продаете нежилую недвижимость. Здесь не важно, сдавали вы ее в аренду или нет. Сделка с нежилой недвижимостью по умолчанию коммерческая. Вы можете захотеть заплатить 13% с разницы между ценой приобретения и ценой продажи объекта, но следует иметь в виду, что имущественные вычеты вы применить не сможете, здесь сделка облагается по выбранной вами системе налогообложения, т.е., например, при наиболее распространенной системе УСН (доходы) вы оплатите 6% от цены объекта.  Напомню, патент не работает. Исключением, пожалуй, может быть личный гараж, который по классификации — нежилая недвижимость, но он в коммерческой деятельности зачастую не участвует, а используется для личных целей.

Г) Вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя и продаете квартиру как физическое лицо (собственник недвижимости), которая сдавалась в аренду. Как ИП вы имеете налог 6% от дохода, как физик должны платить 13% с разницы между ценой приобретения и ценой продажи объекта. Здесь может показаться большая выгода применения НДФЛ и возможность гибкого подхода к стоимости. А теперь представьте, что вы получили продаваемую квартиру в наследство и стоимость приобретения нулевая. Конечно, вы захотите платить 6% со сделки. Доказать коммерческое использование возможно наличием договоров аренды.

Д) Вы — физик, незарегистрированный как ИП. Продаете жилое помещение, которое не использовалось для извлечения дохода. В такой сделке вы можете воспользоваться всеми возможными вычетами, которые обещает статья 220 налогового кодекса. Вероятна ситуация, когда ваш объект не будет облагаться никаким налогом. Если же вы заключаете пятую сделку за год, владели жильем менее 5 лет, а еще и решили сэкономить и заключили договор с покупателем на сумму меньше кадастровой, то будьте готовы, что 13% вы заплатите с суммы, равной кадастровой стоимости вашего объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Тема на самом деле очень развернутая, формат интервью ни в коем случае не может служить руководством к действию. Много зависит от вида объекта, от доходности, от статуса продавца. Я остановилась только на самых типичных вопросах. Остальное — предмет детального и непубличного рассмотрения частных случаев. Резюмируя, могу сказать, что очень полезно снизить хаос, который рождает наш налоговый кодекс, просто разделив свои карманы на личные и коммерческие. Определиться, кто вы — брокер на рынке недвижимости или частник, — зарегистрироваться и пользоваться всеми видами поддержки, которые государство оказывает малому бизнесу.

М.Б.:

— Можно ли продавать объекты ниже кадастровой стоимости?

О.Т.:

В предыдущем вопросе коснулись этой темы. Ответ здесь совсем краткий: можно.

Но налоговые последствия такой сделки очень желательно рассчитать. А также иметь в виду, что при притворном уменьшении продажной цены продавец рискует недополучить своих денег. А также не подтвердить легальности получения своих доходов. В общем, комплексная задача и для каждой сделки — своя.