Арендаторы — за комфорт и человеческие отношения

Современные инженерные решения и развитая инфраструктура влияют на конкурентоспособность, но не оказываются решающими в борьбе за арендаторов и посетителей. «Локация» и «проходимость» тоже не настолько важны. Объявлениями «Сдам», «Продам», пустующими помещениями в суперсовременных торгово-офисных зданиях даже в центре Новосибирска никого не удивишь. В чем же секрет успеха на рынке коммерческой недвижимости?

Как бизнес-центру, находящемуся в «спальном районе» города, в стороне от линии метро и«стратегических» магистралей, удается более десяти лет удерживать крупных арендаторов? Что дает ему возможность выбирать себе лучших партнеров и в непростые для рынка времена достигать 86% заполняемости? Своим опытом управления бизнес-центром делится председатель правления, являющийся одним из собственников ТОЦ «Олимпия» Вадим Безносиков:

— В настоящее время понятие «комфортная среда» и успешность торгово-офисных центров определяется далеко не только технической начинкой, интерьерами и локацией здания. Заставить арендатора где-то разместиться невозможно. В городе сотни вакантных мест. Сдается в аренду или продается всё.

Возможно проблема в том, что большинство инвесторов в коммерческую недвижимость не хотят ею сами управлять. Ведь надо ежедневно ходить на работу, общаться с текущими и потенциальными арендаторами, решать мелкие, но столь важные для них проблемы, улаживать неурядицы, возникающие в силу «человеческого фактора»…

Казалось бы, продав БЦ за сотни миллионов рублей, можно долгие годы ничего не делать, не переживать по поводу привлечения арендаторов. Но даже продать такую недвижимость вдвое дешевле первоначальной суммы часто не удается. Почему это происходит?

В распоряжении работающих в здании ТОЦ «Олимпия» сотрудников предприятий и организаций в двух шагах магазины и точки общепита на любой вкус. Все желающие обеспечены бесплатной парковкой в любое время суток. Есть все необходимое для успешной деятельности арендаторов — теплые склады, удобные зоны разгрузки, грузовые лифты. Но не это главное.

Кроме того, объект коммерческой недвижимости жестко привязан к месту. Поэтому нужно уметь даже «минусы» превращать в «плюсы». «Олимпия» находится на тупиковой улочке в 100 метрах от улицы Нарымской. Круглогодично в ухоженном состоянии межквартальные дороги вокруг здания. Прилегающая территория значительно чище, чем в центре города. С торцевой части здания торгового центра сохранен уголок живой природы и оборудована площадка, где можно отдохнуть от городской суеты. «Олимпия» идеальное место для тех, кому важны атмосфера покоя и тишины.

Наверное, недаром одна из ИТ-компаний, известных своей требовательностью к офисам, выбрала площади в нашем здании! Если кто-то из арендаторов за 12 лет сотрудничества с 40 квадратных метров превратился в группу предприятий, арендующих площадь 300 с лишним квадратных метров, значит ему комфортно? Но и это не всё.

В «Олимпии» долгие годы работают и расширяют свой бизнес такие компании как ковровый центр «Енисей», салон интерьерных решений «Sierra», салон интерьера «Антураж», супермаркет товаров для единоборств «Атака», салон мужской одежды «Mister», центр бизнес-мастерства «Харизма» и другие.

Может быть дело в том, что для меня и многих сотрудников ТОЦ «Олимпия» стерлась грань между рабочим и личным временем? Мы живем нашим делом и вкладываем в него душу. Я по натуре стайер и выстраиваю долгосрочные отношения с партнерами. Уверен, — решающее значение в бизнесе приобретают вложенный труд и отношения между людьми.

Даже те компании-арендаторы, которые по определенным причинам сужаются или расширяются, «перетекают» внутри здания, а прежние арендаторы покупают недвижимость в этом же здании. У «Олимпии» 78 собственников. Это непросто в управлении, но отрадно. То, что человек арендовал площади в нашем здании 10 лет, а затем купил здесь помещение, дорогого стоит.

Многие задаются вопросом, как удерживать старых и привлекать новых арендаторов? Как говорит Герман Греф, be agile (англ., «будь гибким»). У ТОЦ «Олимпия» восемь десятков собственников. У каких-то объектов четыре собственника и они не могут между собой договориться. А мы работаем, ищем и находим взаимоприемлемые решения…

Дело в уважении друг к другу. Мы с партнерами и сотрудниками как члены семьи и откровенны друг с другом. Возможно поэтому, ротация в «Олимпии» очень невелика. Заполняемость составляет 86%. Свободны 5 помещений площадью 50-60 кв. метров.

На 100% заполнить здание для любой управляющей компании — предел мечтаний. Однако мы проводим тщательный отбор арендаторов. Нам важна не «заполняемость» любой ценой, а чтобы было комфортно всем. Если новый партнер по причине «химических» запахов создаст проблемы для арендаторов соседних помещений, мы не готовы его принять. Делается все, чтобы арендаторы могли проводить в «Олимпии» как можно больше времени. Однако меня спрашивают, можно ли здесь работать ночью, я отвечаю: «С 7-00 до 23-00 — пожалуйста. Ночное время больше подходит для отдыха, восстановления сил, чтобы грядущий рабочий день был продуктивным».

При всем том говорить, что мы «лучшие» или «уникальные», неправильно. Рассмотрите нас как «одних из» и сделайте объективные выводы…