Что происходит на строительном рынке? Обзор новостей июля

ДК публикует обзор последних новостей портала Единого реестра застройщиков. Что изменилось для строителей этим летом, и какие новшества вступают в силу в августе

1. Приказом Минстроя России утвержден порядок расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств

Приказ отменяет инструкцию ФСФР России №06-137/пз-н от 30.11.2006, которая не менялась с 2010 г., и уточняет порядок расчета нормативов, принятый постановлением правительства РФ №1683 от 26.12.2018 г.

Для расчета нормативов финансовой устойчивости застройщика необходимо будет предоставлять данные бухучета и договоров долевого участия (ДДУ). Норматив обеспеченности обязательств рассчитывается остается прежним: это отношение суммы активов застройщика к сумме обязательств по договорам участия в долевом строительстве

Норматив же целевого использования средств изменился: теперь это отношение суммы активов застройщика, не связанных со строительством, к сумме чистых активов и общей сумме обязательств, минус сумма обязательств по ДДУ. При этом в активах, не связанных со строительством, необходимо учесть внеоборотные активы, дебиторскую задолженность, краткосрочные финансовые вложения.

В расчет не берется сумма активов незавершенного строительства и средств дольщиков, предоставленных с отсрочкой платежа. Расчет производится ежеквартально по состоянию на последний календарный день отчетного периода.

Застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, также должны рассчитывать норматив размера собственных средств. Он должен составлять не менее 10% планируемой стоимости строительства объектов, указанных в проектной декларации. Расчет нормативов финансовой устойчивости не требуется для застройщиков, перешедших на счета эскроу.

Приказ минстроя вступит в силу с 3 августа 2019 г.

2. Достройку каких незавершенных объектов могут отменить и почему?

В проекте нового постановления правительства РФ прописаны условия, позволяющие Фонду защиты дольщиков принимать решения о нецелесообразности финансирования завершения долгостроев (домой, возведение которых было прервано из-за банкротства застройщика), вместо него выплачивается денежная компенсация пострадавшим гражданам.

В документе содержится перечень правил, согласно которым Фонд защиты дольщиков будет принимать решение, финансировать ли проблемные объекты или же это нецелесообразно.

Проекте постановления детально описывает условия, при которых наблюдательный совет Фонда принимает решение о финансировании завершения долгостроя или о его нецелесообразности.

Финансирование объекты не получают, если:

— сумма предполагаемых выплат гражданам меньше либо равна сумме расходов, необходимых для завершения строительства указанных объектов и погашения требований кредиторов (за вычетом рыночной стоимости жилых помещений, машиномест и нежилых помещений, в отношении которых отсутствуют требования дольщиков);

— если достройка МКД не может быть завершена в течение трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче Фонду имущества и обязательств застройщика;

— если долгострой расположен на территории субъекта РФ, учредившего собственный региональный фонд по защите дольщиков.

Общественное обсуждение проекта правительственного постановления продлится до 6 августа.

3. К проектному финансированию застройщиков готовы меньше половины из 96 уполномоченных банков

По информации советника директора Департамента обеспечения банковского надзора Банка России Ирины Карповой, слова которой приводит ЕРЗ, из 96 уполномоченных банков 53 сообщили, что финансовые операции с застройщиками не осуществляют и не планируют.

Как отметила специалист, в список 96 финансовых организаций также включены банки с заниженным рейтингом BBB-, 8 кредитных организаций из числа вновь включенных проинформировали, что они готовятся и планируют предоставлять проектное финансирование застройщикам.

На конец июня, по данным Банка России, поступило 1,8 тыс. заявок от девелоперов в 19 банков и открыто более 4,1 тыс. счетов эскроу. Сумма остатков средств на них составляет более 11,7 млрд руб.

4. Почти 60 млн кв. м жилья достроят без использования счетов эскроу

По словам замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, согласно данным единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в стадии строительства сейчас находится 122 млн кв. м жилья. На них действует более 8,6 тыс. разрешений, распределенных между почти 4 тысячами застройщиков. По старой схеме, с прямым привлечением средств дольщиков, будет завершено примерно половина, около 60 млн кв. м.

Как рассказал Стасишин, по России на 22 июля 627 разрешений на строительство в объеме 9,6 млн кв. м (это 373 застройщика) переведены на эскроу-счета, порядка 3 350 разрешений на строительство площадью 59,3 млн кв. м (1833 юридических лица), будут достраивать проекты по схеме с прямым привлечением средств граждан, но под жесточайшим контролем региона. Срок реализации таких проектов не превышает двух лет, уточнил он.   

Напомним, для завершения домов по старой схеме, в соответствии с постановлением правительства №480 от 22.04.2019 и обновленными нормами 214-ФЗ, необходима не менее, чем 30% готовность объекта  (в ряде случаев степень готовности проектов снижается до 15% и до 6%), а доля средств дольщиков, привлеченных по этому объекту в рамках ДДУ, составляла не менее 10%.