Дом, где жизнь удалась

120 млн руб. стоит самый дорогой коттедж в Новосибирске в 2011 г. 1000 кв. м площадь самого большого коттеджа в Новосибирске 240 тыс. руб. за кв. м максимальная cтоимость квадратного метра жилья в Новосибирске

 

В 2006-м в Новосибирск приезжала Ирина Жарова-Райт— президент девелоперской группы Sesegar, а в ту пору— управляющий партнер швейцарской фирмы Nordblom Group. У швейцарцев были планы на Новосибирск, и гостья желала ознакомиться как с местами проживания будущих сотрудников, так и с районом, где можно было бы создать «Золотую милю» по-новосибирски. Власти метафору «поняли» и отвезли московскую гостью в Академгородок. Оглядев это берендеево царство, она сказала деликатно-отвлеченный комплимент «перспективности города» и отбыла в столицу. У Новосибирска на тот момент не было генерального плана, потому место и перспективы «золотой мили» оказались туманны.

Трактовка элитного жилья в Новосибирске по-прежнему отличается некой самобытной расплывчатостью. Массовая пресса и обиходная речь горожан награждает определением «элитное жилье» самые разные объекты: и синие башни «Седьмого неба», и коттеджные поселки, и «Болгарский дом», и даже жемчужины сталинской урбанизации— Стоквартирный дом и Дом под часами. Аналитики приходят в ужас от такой щедрости эпитетов, но большого противоречия в этом, как ни странно, нет. Так срабатывает один из главных категориальных признаков элитного жилья— место расположения.

Магия центра
Место— критерий с бронебойным автоматизмом: он позволяет протолкнуть в рамки категории самые неожиданные постройки. Расхожим идеалом элитного дома в Новосибирске считается здание на магистральной улице, глядящее на что-нибудь очень главное— площадь, театр и т.д. Такая стойкая трактовка до сих пор удерживает в обывательском рейтинге престижа «Болгарский дом», она же позволила быстро распродать квартиры «Розового дома»— большой новостройки на углу улиц Оржоникидзе и Семьи Шамшиных.
«Застройщик считает, что дом элитный,— отмечает президент Новосибирской ассоциации риэлторов Инна Аверьянова. — Дескать, он же в центре, высокие потолки. Если бы дело было в Европе, мы бы увидели, как на понижение сработало бы окружение здания. Перекресток всех дорог, похоронное предприятие под окном, вид на задворки Оперного— на Западе и даже в Москве эти детали стали бы факторами, удешевляющими дом, а у нас они просто игнорируются». По ее мнению, это наглядный пример спекулятивной фетишизации понятия «место». Да, это важнейший критерий, но очень коварный. Дело даже не в лукавости операторов того или иного проекта, дело в готовности покупателей так доверчиво-прямолинейно воспринимать «центральность». Это, по сути, атавизм провинциального восприятия.
Впрочем, взгляд покупателей на недвижимость становится все более аналитическим. «И элитная категория, и бизнес-класс— это те рыночные слои, где покупатель особенно тщательно всматривается в нюансы,— подчеркивает директор агентства недвижимости «Большой Город» Жанна Волобуева.— Особенно это заметно по переселенцам из северных городов. Это весьма взыскательная публика. И хотя основная доля «северных» продаж приходится не на «элитку», а на «высокий» бизнес-класс, именно эти покупатели оказывают сильное «воспитательное» воздействие на рынок». Она объясняет это тем, что такие покупатели привыкли к высокому качеству строительства в северных городах, которые застраивались московскими компаниями, по столичным проектам: «Уровень потребительской требовательности у переселенцев с Севера высок— спросом у них пользуются объекты уровня дома на Холодильной— те, где высоки и физическое качество дома, и уровень оформления территории».
К слову, дом на Холодильной — детище компании «Русь»— это парадокс новосибирского рынка недвижимости. Принадлежа к бизнес-классу, он, тем не менее, повлиял и на операторов более высокого сектора. «Дом на Холодильной— хороший бизнес-класс, который берет аранжировкой и сервисом,— объясняет Инна Аверьянова.— И он, надо сказать, оказал воспитательное воздействие на рынок в целом. После Холодильной застройщикам как-то стыдно стало механически «гнать метраж» и выдавать примитивные проекты за дома мечты».
Старикам здесь не место
Список элитных домов не слишком стабилен. Он не то чтобы растет, он, скорее, перестраивается, меняя состав. Каждый новичок этого списка вытесняет из него одного, а то и двух «старожилов»— дома, которые утратили актуальные на сей момент признаки элитности. Вытесненные перемещаются на ступень ниже— в бизнес-класс.
«Однозначно в списке остаются дома на Романова, 39, Урицкого, 20 («Парк-Хаус»), Кирова, 44/2,— констатирует директор компании «БК Недвижимость» Олеся Бугрова.— А вот Урицкого, 21— это уже бизнес-класс. Когда его реализовывали, часто определяли в рекламных материалах как элитный. Но это именно рекламная риторика— у него нет своего полного кондоминиума, нет паркинга и огражденного двора. А это сейчас принципиальные атрибуты «элитки». Дома на Коммунистической, 20 и 50 многие относят к элитным, но я бы отнесла к бизнес-классу. Максима Горького, 51— представитель старого формата «элитки». Наверное, он будет востребован еще 3-7 лет, а может быть, сместится в нижние группы и раньше. Ведь форматные критерии меняются быстро».
Если лет пять назад рыночным козырем было наличие парковки с расчетом «одна квартира— одна машина», то сейчас нормой для высококлассного жилья считается два машиноместа на квартиру. Так же, как и общее кондиционирование— при дорогом паркете поддерживать влажность можно только при помощи такой системы.
Архитектурная выразительность— критерий столь же принципиальный для «элитки», как и место расположения дома. Правда, архитектура, в отличие от места,— критерий более уязвимый для времени. Архитектурные стили имеют неприятное свойство выходить из моды, снижая этим пафос здания-носителя, смещая его вниз по категориальной лестнице.
При этом ценообразующая роль архитектуры и архитектурного дизайна постоянно растет. Нетипичным для города уровнем архитектурной деталировки выделяется дом «Эдем»— продукт компании «Дом-Строй», в модернистском стиле будет исполнен «Рич-Хаус», возводимый компанией «СтройМастер». Очень интересным обещает быть дом напротив «Ройял Парка— образец модернистской, пластичной архитектуры— «пронизанный» террасами и эркерами.
Впрочем, не все эксперты готовы признать будущий дом напротив «Ройял Парка» элитным. «Он расположен на шумной магистрали, потому элитным назвать его сложно,— рассуждает Инна Аверьянова.— Пожалуй, этот объект можно было бы назвать домом fashion-класса— модным жильем для молодых и богатых людей, для которых пока не принципиальны все составляющие комфорта, зато важен «драйв» жилища».
Продавцы сбили цены
С января по июль 2011 г. новосибирский рынок ощутил приток вторичной «элитки», отмечают опрошенные «ДК» эксперты. Часть состоятельных горожан решила продать свои квартиры в связи с отъездом из Новосибирска или из России— в Москву, Арабские Эмираты, Испанию и Италию. По наблюдениям Олеси Буг-ровой, многие владельцы респектабельных квартир свой отъезд мотивируют так: «Дети выросли, и надо их учить в Европе. В безопасности физической и культурной».
Уезжающие стремятся к быстрым продажам, что привело к понижению цен на рынке. Олеся Бугрова говорит, что в январе— мае цены на элитное жилье снизились на 30%. «Впрочем, на этом падение остановилось,— отмечает она.— С июня рынок стабилизировался». Она считает, что впереди только планомерный рост цен на элитную недвижимость в Новосибирске.
Типичной для элитного сектора в Новосибирске выглядит квартира ценой в 15-18 млн руб. Продаются, конечно, и более дорогие, но они уже у риэлторов проходят в номинации «событие квартала». Квартиры под самоотделку предлагаются по 90-115 тыс. руб. за кв. м, с ремонтом— по 115— 180 тыс. руб. закв.м.
Покупатели коттеджей не хотят жить в деревне
По мнению экспертов, коттеджные поселки на уровень спроса и цен на элитные квартиры пока не влияют. Хотя на рынок в этом году выведено огромное, по меркам Новосибирска, количество коттеджей и таун-хаусов. «Но нет спроса под этот объем предложения,— констатирует Олеся Бугрова.— Нет такого количества желающих жить на земле. Коттедж— это очень специфический объект, он стимулирует человека на усадебную жизнь, на типаж а ля Никита Михалков. У нас мало людей подобного типажа. К тому же такие люди, как правило, не берут «вторичку», а строят сами.
Коттедж площадью 350-500 кв. м в престижном поселке сейчас стоит в пределах 35-40 млн руб. Чтобы дом пользовался спросом, у такого поселка должна быть охрана и инфраструктура— мини-маркеты, моечные комплексы. Впрочем, новосибирские покупатели не сильно избалованы— они в основном смотрят на качество самого дома, его отделку и площадь участка.
«Взгляды покупателей скоро изменятся»,— убежден директор загородного жилого комплекса Green Wood Residence & SPA Сергей Косенко. Не исключено, что перемены произойдут под влиянием проектов, подобных Green Wood. Концепция этого комплекса совмещает и коттеджи в 300-500 кв. м, и апартаменты, и сервис, и территорию общего пользования, предназначенную для общения, для прогулок, для созерцания. По словам Сергея Косенко, многих городских людей коттедж пугает— затратами на обслуживание.
Близость поселка к водоемам сейчас не слывет важным фактором. Просто это должно быть удобное, комфортное, зеленое место с хорошей инфраструктурой и обслуживанием.
Инна Аверьянова недавно вернулась с Национального риэлторского конгресса в Москве. Там она увидела примеры современной застройки коттеджных поселков: с прорисовкой общественных зон (с ресторанами, парками), без заборов внутри поселка, в едином архитектурном стиле. «И это все по 33 тыс. руб. за квадратный метр! У нас в городе таких цен нет»,— отмечает она. Именно такие поселки она считает образцом для подражания.
Наиболее привлекательными для девелоперов и покупателей коттеджей эксперты единодушно называют Заельцовский район и Ордынское направление. Мини-Рублевкой (без гротескного оттенка) обещает стать поселок Кедровый.
На подходе новое поколение элиты
Риэлторы весьма оптимистично смотрят на сектор элитной недвижимости. Самое наглядное тому подтверждение— их собственные планы. «Рынок элитной недвижимости живой и бодрый, поэтому мы сейчас открываем в нашем агентстве специализированный отдел элитной недвижимости— для работы с квартирами от 12 млн руб.»,— говорит Жанна Волобуева. Даже эмиграционный отток не станет для «элитки» критичным. Причина— врожденная, естественная транзитность Новосибирска. На смену уехавшим уже спешат из Казахстана, с Алтая и Кузбасса новые «покорители СибЧикаго»— происходит ротация бомонда. Пока «понаехавшие» выступают в амплуа молодых да ранних, но через два-три года именно они будут героями бизнес-прессы и светской хроники.
Рынок недвижимости уже среагировал на появление нового поколения покупателей, банки активно подключаются к финансированию строительных проектов, ожила ипотека. «Банки с удовольствием выдают кредиты на дорогие объекты, и это хороший показатель,— отмечает Олеся Бугрова.— Банкиры видят, что на подходе новые люди, новые жизненные стили. И под них уже будут подстраиваться новые застройщики. Пожалуй, пройдет полтора года и начнется новая эра для застройщиков, которые дадут городу действительно элитное жилье».
Что можно купить по цене коттеджа в нашем городе
120 млн руб.
Коттедж в ­Новосибирске

 

Вилла на Кипре
3 млн евро

 

Замок в Германии
3 млн евро

 

Вилла «ЛА ТОСКАНА» в Испании
2,95 млн евро

 

Вилла «Карибу» в Испании
2,5 млн евро

 

Дом в провинции Гранада (Испания)
3,1 млн евро

 

Особняк в пригороде г. Ньютон, США
2,8 млн евро

 

Апартаменты в кондоминиуме в центре Нью-Йорка
$2,85 млн

 

Источники: АН «Большой город», АН «Центр За рубежом», фирма Costa Garant