Игорь Безматерных — о работе с застройщиками: «Мы ожидаем появления ряда новых проектов»

С введением в действие изменений в закон об участии в долевом строительстве не утихают дискуссии о том, как это отразится на отрасли в целом, сузится ли рынок, станет ли меньше обманутых дольщиков. Противники убеждают, что рынок стагнирует, многие застройщики попросту с него уйдут, а цены на жилье значительно вырастут. Сторонники придерживаются мнения о том, что такая схема позволит людям покупать жилье на этапе строительства с гарантией возврата вложенных средств, если оно не будет достроено.

Надо отметить, что Сбербанк уже на протяжении нескольких лет активно кредитует строительство многоквартирных домов под проектное финансирование по собственным программам, поэтому вся инфраструктура для кредитования застройщиков сформирована давно, работает большой штат строительных экспертов. Практически все крупные застройщики Новосибирска ранее уже использовали этот механизм при строительстве жилья и имеют опыт работы с банками при проектном финансировании. Модель взаимодействия в новых условиях также успешно прошла «пилотирование» в ряде регионов, и на текущий момент работа со специальными и эскроу счетами запущена в промышленную эксплуатацию.

Что такое счет эскроу? Это специальный счет условного депонирования, на котором аккумулируются денежные средства до выполнения определенных обязательств. В данном случае это счет, на котором размещаются средства дольщиков на весь период строительства и ввода дома в эксплуатацию. Застройщик получает доступ к этим средствам только после регистрации сделки по переходу права собственности на первую квартиру в Росреестре. Покупатели уже сейчас могут приобрести недвижимость в рамках новой схемы в нескольких новосибирских жилых комплексах. В одном из проектов компании «Брусника. Сибакадемстрой» первый договор об участии в долевом строительстве с использованием ипотечных средств и счета эскроу подписан в середине октября. Скоро в продаже появится новый проект ГК Стрижи – «Солнечные часы 2», по которому уже предоставлено проектное финансирование.

Помимо этого, в самое ближайшее время мы ожидаем появления на рынке еще ряда новых проектов, которые будут реализованы крупнейшими строительными холдингами Новосибирска в рамках сделок проектного финансирования с использованием счетов эскроу.

При оценке возможности предоставления проектного финансирования банки, как правило, проводят комплексный анализ деятельности застройщика и компаний группы, а также полностью оценивают финансируемый проект, детально изучают опыт застройщика, опыт подрядчиков и команды, реализующих проект; привлекательность проекта и его концепции, достаточность денежных потоков для строительства и полного исполнения обязательств, как перед дольщиками, так и перед банком. В целом, мы считаем, что схема уже отработана, дальнейшей задачей со стороны банков станет повышение качества сервиса, а также разработка и внедрение дополнительных опций к продукту эскроу как для застройщиков, так и для покупателей квартир. Конечно, такая схема не может не оказать влияния на строительный рынок в целом: в ближайшие два-три года станет понятно, кто из застройщиков готов играть по новым правилам.

Также следует отметить, что для объектов, разрешение на строительство которых получено до 1 июля 2018 года, и счет эскроу не используется, стала обязательной процедура банковского сопровождения. Застройщик обязан осуществлять все операции через специализированный счет, открытый в уполномоченном банке. Банки, в свою очередь, будут контролировать процесс расходования средств и имеют право отказать в проведении операций, связанных с их нецелевым использованием. При отсутствии таких счетов регистрация договоров участия в долевом строительстве будет приостанавливаться. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве запрещены.

Пока сложно давать прогнозы, но, несмотря на то, что обязательное применение нового механизма работы вводится в действие только с 1 июля следующего года, уже есть спрос со стороны девелоперов на работу с эскроу-счетами, чтобы протестировать этот механизм до его обязательного распространения на всех участников рынка.

Материал подготовлен специально к эксклюзивному выпуску журнала «Деловой квартал» от 19 ноября 2018 г. к премии «Человек года».