Новосибирские застройщики: «Происходящее ныне – это кризис несовпадения ценностей»

В заседании круглого стола приняли участие директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА Девелопмент» Максим Марков, директор и собственник ЗАО «Береговое» Сергей Михайлов, директор АКД Мета Максим Петров, начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Дина Павлова, директор компании «Зеленый дом» Екатерина Толкачева, генеральный директор SKY GROUP Владимир Литвинов, директор по продажам ЗАО «Строитель» Тимур Касаев, генеральный директор Агентства развития бизнеса Татьяна Гениберг, директор компании «Сибмонтажспецстрой» Ирина Павлова, управляющая ТОЦ Олимпия Ольга Конарева, директор MDBroker Данил Прудников. Модератором выступила директор компании RID Analytics Елена Ермолаева.

Первым статистику по рынку жилья в Новосибирске представил Максим Марков.

По данным аналитиков компании «Ёлка Девелопмент», за прошедший год в Новосибирской области сдана в эксплуатацию 36 901 квартира (в Новосибирске – 27 984), общий объем ввода составил 2,210 млн. кв. м жилья (в Новосибирске – 1,528 млн. кв. м). От общего количества площадей многоэтажное строительство в Новосибирской области составило 67,8% (1 520 млн. кв. м), а малоэтажное – 32,2 % (более 690 тыс. кв. м).

«Всего за год в Новосибирске построили 129 многоэтажных домов. В среднем по городу ввод жилой площади на одного жителя в 2016 году составил 0,98 кв. м. В прошлом этот показатель держался на уровне 1,11 кв. м. Общероссийское значение на 2016 год – 0,6 на человека. В многоквартирных жилых домах Новосибирска введено в эксплуатацию 26 770 квартир. 63% пришлось на однокомнатные и студии, 24% – на двухкомнатные, 12 % – на трехкомнатные, и 1% – на четырехкомнатные. Средняя площадь введенных в эксплуатацию квартир в 2016 году по сравнению с 2015 увеличилась с 50 до 52 кв. м», – сообщил Максим Марков.

Эксперт отметил, говоря о спросе на разного класса жилье, что квартиры-студии, бывшие некогда в топе продаж, упали на 1,5%, в сегменте однокомнатных падение составилло 1%, двухкомнатных – 1,8%, трехкомнатных – 2,9%.

В свою очередь Елена Ермолаева привела данные RID Analytics, отметив, что они не совпадают с показателями «Ёлка Девеломпент».

«По нашим данным, рынок новостроек не только не упал, но, наоборот, средняя цена немножко выросла. Если в декабре 2015 г. она составляла примерно 58 тыс. руб. за кв. м, то в декабре 2016 г. она стала 58,8 тыс. руб. за кв. м. Рост небольшой, тем не менее, он был. В некоторые месяцы наблюдался отрицательный прирост, но были и месяцы, когда рынок рос. Стоит отдельно сказать о средней скидке в 2016 г., так как это лакмусовая бумажка состояния отрасли: мы можем понять, как чувствуют себя застройщики, наблюдая как меняется средняя скидка по рынку. Пока что мы роста не отметили. В декабре 2016 г. средняя скидка была около 6%, в январе – около 4%. В декабре были новогодние акции, спецпредложения. Минимум скидки – 0,7%, максимум доходит иногда до 20%, но это только «Новосибирск Строймастер» предлагает такую скидку по своим проектам. В ноябре прошлого года мы серьезно поменяли свой отчет по новостройкам, добавив туда оценку объема предложения. И наши цифры на сегодня таковы: если брать все новостройки, которые есть, то порядка 16 тыс. непроданных квартир, не считая «Дискуса» и квартир в сданных домах – эта часть составляет еще порядка 1,6 тыс. квартир. Также мы добавили такой показатель, как классификация новостроек по качеству, мы воспользовались классификаций многоквартирных жилых домов Российской гильдии риелторов, и у нас получилось, что из всех домов, которые сейчас строятся, порядка 71% новостроек – это эконом, 27% – комфорт-класс и только 2% новостроек могут быть признаны бизнес-классом, это 9 домов. При этом есть ситуация, где класс и цена не совпадают. Например, в эконом-классе максимальная цена на рынке – 83 тыс. руб. за кв. м, при этом в «бизнесе» минимальная цена – 65 тыс. руб. Но здесь есть наложение местоположения», – рассказала эксперт.

Что касается спроса на квартиры-студии, то здесь Елена Ермолаева снова не согласилась с Максимом Марковым, отметив, что, по данным RID Analytics, из всех квартир-студий, которые строятся, порядка 60% проданы, а по всем остальным типам квартир доля проданных гораздо ниже: однокомнатные – 58%, двухкомнатные – 52%, трехкомнатные – 47% продано. Четырехкомнатных в строящихся домах продано 27%.

После выступления аналитиков генеральный директор SKY GROUP Владимир Литвинов отметил, что, по его данным, которые опираются на данные правительства Новосибирской области, в прошлом году не продано оказалось 8 тыс. квартир на момент сдачи. По неофициальным данным, как сказал застройщик, эта цифра доходит до 12 тыс. По его мнению, такая ситуация характерна для рынка в последние годы потому, что в Новосибирске низкая культура потребления, и ее еще необходимо формировать. Также он считает, что не хватает анализа рынка.

«За 25 лет рыночной экономики люди привыкли быть привередливыми в выборе товаров, а продавцы – пусть с разной степенью адекватности – научились реагировать на запросы покупателей. Но вот в случае с самой главной и самой дорогостоящей покупкой в жизни большинства людей (то есть жилья) наблюдалась какая-то бессмыслица. В погоне за продаваемыми квадратными метрами застройщики плодили морально устаревший продукт. Планировки квартир в большинстве своем застряли в 70-х годах, а «студии» в плане комфортности планировочных решений уступают даже хрущевкам. Техническое качество строительства как минимум не улучшилось. Про безальтернативность гигантомании современных новостроек и связанных с нею проблемах и говорить не приходится. И происходящее ныне – это даже не кризис перепроизводства, это кризис несовпадения ценностей. Предложение мимо спроса», – высказался Владимир Литвинов.

После общей ситуации на рынке застройщики обсудили вступившие в силу изменения в 214 ФЗ. Напомним, что, согласно поправкам, с 1 февраля 2017 года застройщики попадут в единый реестр, где их оценят по неким критериям, поставят баллы и вынесут «вердикт» об их благонадежности. Порядок ведения реестра будет прописан в постановлении правительства РФ.

Одно из самых тревожных для строителей изменений касается привлечения средств дольщиков. Это будет позволено только тем, чей уставной капитал полностью оплачен. А уставной капитал будет привязан к площади всех возводимых застройщиком объектов долевого строительства.

Для средств граждан в долевое строительство будут созданы специальные эскроу-счета в банках. Потребители будут класть средства туда, а застройщик сможет получить их только после передачи квартиры дольщику. Также будет создан компенсационный фонд, который будет формироваться за счет обязательных взносов застройщиков (не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома).

Закон вступил в силу с 1 января 2017 г., однако требования, касающиеся эскроу-счетов, будут актуализированы и вступят в силу только 1 июля 2017 г.

По поводу взаимодействия банков с застройщиками высказалась начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Дина Павлова. Застройщики поинтересовались у представителя банка, какие ставки будут по ипотеке и будет ли развиваться госипотека.

Дина Павлова отметила, что сегодня по сути отпадает необходимость в госипотеке, так как ставки по ипотеке заметно снижаются, и, к примеру, у Банка «Левобережный» в настоящее время для отдельных категорий клиентов есть ставка 9,5% годовых.

«Мы находимся в такой ситуации, когда портрет заемщика поменялся. Есть те, кто покупают дорогое жилье, имеют высокий уровень доходов и готовы платить, а есть такие заемщики, которым нужны специальные программы. В настоящее время спрос сместился в сторону вторичной недвижимости, и это неслучайно: у людей не хватает денег, и они не могут себе позволить приобрести квартиру в новостройке и вкладываться в ремонт, поэтому они предпочитают купить квартиру, в которую можно сразу заехать и жить. Мы это видим и по уровню дохода, и по уровню закредитованности заемщиков. Причем этому способствуют и сами банки, которые дают одобрение по кредитам на сумму платежа, равную практически сумме дохода заемщика. Поэтому сегодня всем нужна поддержка. Наш банк предлагает специальные условия по ипотеке в первую очередь качественным заемщикам – это зарплатные клиенты, а также те, кто работает в «понятных», стабильных отраслях, с белыми зарплатами. И для этих категорий заемщиков банки предлагают интересные ставки – от 8,9% до 10,5% годовых, при этом на рынке средняя ставка по ипотеке находится в диапазоне 11,9-12,5% годовых».

Застройщики не выразили тревоги относительно новшеств в законе. По их мнению, пострадают только новые игроки рынка, для давно работающих бизнесменов что-то может измениться только в 2018 году, так как на 2017 год уже есть «наработки». Однако, как сказал директор АКД Мета Максим Петров, спрогнозировать работу так далеко пока не представляется возможным, поэтому говорить, что конкретно может поменяться, рано.

 

К тому же, по мнению директора ЗАО «Береговое» Сергея Михайлова, «процедура прописана странно»: при новом законе старая норма не отменена. Застройщик также считает, что создание компенсационного фонда не сможет решить проблему обманутых дольщиков, более того – это законодательное новшество может только вырастить коррупцию. На вопрос о том, как строители будут работать, они ответили: «Как рынок позволит».

В целом строители сошлись на мнении, что стабильные игроки рынка продолжат активно работать, новшества закона их не смутят, к экономической обстановке они уже адаптировались, с кризисом перепрозводства будут бороться продажами. По большому сету, участники рынка продемонстрировали позитивный настрой на год. Однако бизнесмены отметили, что лучшие прогнозы сбудутся при условии активности покупателей, продуктивного взаимодействия с банками, а также адекватной налоговой нагрузки.

Далее участники круглого стола говорили о коммерческой недвижимости. Первым высказался директор MDBroker Данил Прудников. Он привел статистику по рынку, согласно которой за 2015 год в аренде было потеряно около 30-40%, в продажах – 20-25%. В 2016 г. по словам предпринимателя, произошло небольшое восстановление ставок в торговой недвижимости, площадки пользовались спросом – динамика показала, что строить нужно.

Прошлогодним трендом в сегменте торговой недвижимости, как рассказал Данил Прудников, стало то, что первые этажи домов перестали пользоваться спросом, так как начали строиться небольшие локальные торговые центры, где покупательский поток выше.

«Торговая недвижимость – самый ликвидный рынок. Динамика у рынка есть, инвестировать в него стоит», – вынес «вердикт» бизнесмен.

Что касается офисной недвижимости, то здесь было отмечено падение. Перспектив восстановления пока нет, так как построено очень много, а спрос не так велик, из востребованных площадей более-менее активен сегмент B-класса – сообщил Данил Прудников.

По его словам, более-менее популярны объекты в центре: около 20% площадей в настоящее время ждет продажи.

Выходом из ситуации с нестабильным спросом Данил Прудников видит создание бизнес-зоны. На рынке давно витает такое предложение. Когда власти говорили о создании Новосибирской агломерации, поступало предложение выделить бизнес-зону в районе аэропорта Толмачево.

По мнению директора MDBroker, эта идея вполне перспективна, потому что пробки будут только множиться, и бизнес-зону в любом случае нужно будет выносить за пределы города – это будет востребовано. К тому же, станет возможным перенос строительства жилья, чтобы люди покупали квартиры ближе к месту работы, и этот тренд к нам должен прийти обязательно, считает Даниил Прудников.

В сегменте складской недвижимости ситуация, по словам предпринимателя, не совсем однозначна: около 20% всех построенных площадей до сих пор не сдано, причем как в А, так и в B-классе. Из-за невозможности продать площади строители идут на сделки с большим дисконтом.

«Рыночная стоимость сегодня – это столько, за сколько ты сможешь продать», – завил бизнесмен.

По его словам, объектов сейчас очень много, и при их покупке можно торговаться, снижая цену чуть ли не на 30%. Поэтому перспективы рынка пока туманны. Если темп строительства площадей останется таким же бурным, то спрос точно увеличиваться не будет. Однако есть надежда на продуктовый ритейл: спрос может подогреть активная экспансия продуктовых супермаркетов, поделился мнением Данил Прудников.

Относительно ситуации в сегменте офисной недвижимости вслед за директором MDBroker высказалась управляющая ТОЦ «Олимпия» Ольга Конарева, которая сообщила, что сегодня запросы рынка поменялись: арендаторы и покупатели хотят небольшие офисы, «напичканные всеми благами цивилизации», при этом чтобы цена была невысокой.

 

По словам генерального директора Агентства развития бизнеса Татьяны Гениберг, цены на аренду торговой и офисной недвижимости выросли, торговая – на 6% за второе полугодие 2016 г., офисная – на 2,5%. По складам же, как сказала эксперт, ситуация сложилась наоборот: раньше предлагали 300 руб. за теплый склад и 200 руб. за холодный, сейчас цена спроса составляет 170 руб. на теплые и 120 руб. – на холодные. 

«Что интересно, собственники складов готовы сдавать по низкой цене, площадей действительно много, но бывают такие сложности, что под требования, которые выставляет будущий арендатор, они не всегда подходят. Сложно подобрать место под индивидуальные особенности бизнеса», – рассказала Татьяна Гениберг.

Что касается цен на офисы, то, по ее данным, аренда помещений класса-С составляет 500-600 руб. за кв. м (даже в центре), класса-B – 650-850 руб., B+ от 900 до 1100 руб. и класс-А – 1300 руб.

«Причем, как мне показалось, во втором полугодии 2016 г. было небольшое снижение, а в январе собственники стали жестче. Некоторые даже начали поднимать цены», – отметила эксперт.

Что касается продаж, то в 2016 г., по данным Татьяны Гениберг, объем помещений не показал рост, собственники отказывались от продаж, потому что куплены эти помещения были за высокую цену, а продавать сейчас пришлось бы по низкой – игроки рынка решили подождать. Однако в конце 2016-2017 г. они увидели, что на этой недвижимости уже не заработаешь, и стали воспринимать этот актив как обременительный, доходность в среднем в 8-10% их стала не устраивать, они начали выводить эту недвижимость на продажу. Но значительного объема сделок купли-продажи эксперты не наблюдали, потому что цены все-таки еще остаются завышенными.

Сегодня, по словам специалистов, востребованным становится формат коворкинга: люди, у которых нет офиса, или которые не могут арендовать помещение в бизнес-центре, с удовольствием используют для работы площадки коворкинга. Это сегодня актуальный тренд, отметили специалисты.

По мнению участников круглого стола, сложности в работе на рынке недвижимости есть практически всегда, просто иногда наступают времена, когда нужно подстраиваться под обстоятельства и меняться. Перемены – залог выживания.

Фоторепортаж компании Бизнес Фото

Комментарий недели